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潘石屹预言应验!若无意外,未来3年,楼市或大概率迎来3大走向

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SOHO创始人潘石屹早在2018年就预言了房地产可能存在的风险和走势。回过头来看,潘石屹也成为了能全身而退屈指可数的房企老板,其他不谈,就商业眼光这一块,有人把他比作内地李嘉诚一样的人物。为什么这么说?看看他2018年的专访视频就知道了。

当别人问及他,别的房企规模越做越大,一年卖4000亿、5000亿,你却“抛售”400多亿物业,为什么你却走了完全不一样的道路呢?潘石屹一言以蔽之,是基于“对市场和未来风险的判断不一样”。

他进而解释道,在2008年时,他说只要不干违法乱纪的事,房地产发展空间很大,上涨幅度很大,可以说是没风险,但到2018年时就完全不一样了,大房企借的债是外汇的债,但收入却是人民币,两个汇率不一样。事实也证明,从2020年巨无霸恒大恒大美元债暴雷开始,此后包括华夏、蓝光、阳光城等一众千亿房企境外债相继暴雷,按照业内的说法,借的境外债是实打实的,但自己的财务做账又是另外一回事,汇率差是压垮房企债务暴雷的最后一根稻草。

此外,潘石屹之所以判断出风险因为还有一个逻辑。房地产持续上涨了10-15年了,一旦跌了,假如跌20%-30%,你的资产价格、在建工程、房子能不能经受得住?这些在潘石屹评估看来,2018年房地产存在的风险点就比较多了,所以他从2016年开始就没再拿地了。为什么没拿地,潘石屹解释得很清楚。在他看来,主要看两个常识,一个是供应量和需求量是否平衡,另一个是回报率,银行的贷款利率是4.9%,买了地、建了房,但租金回报率却只1%,很显然,这是行业的不正常现象,不可持续。



那个时候,估计没多少人相信,因为很多房企的规模就是从那个时候开始大幅扩张的,当年有超过30家房企销售额都在千亿之上,比2017年增加了将近一倍。一直到2020年和2021年,千亿房企增至40家以上,在良好势头下,头部房企甚至一度提出了万亿销售规模的目标。现在回过头来看看潘石屹的判断和他做出的决策,是不是感慨万千?

当然,历史不会重复,但也不是不可预判,像潘石屹那样,如果能挖掘出行业的关键因子变化,普通人其实也能洞察行业的变化。从现在看来,未来3年楼市起码有3大走向:

首先,因断贷而引起的房价波动不可忽视。

根据第一财经的统计,2020年-2021年,是经营贷进入楼市的高峰期。那个时候,楼市处于火爆期,正常的房贷利率创历史新高,一些房产投资者为了获得较低利率的资金,纷纷借道经营贷款,寄希望楼市涨一波再卖掉房子偿还贷款。但结果就是那么残酷,一般来说,经营贷也就3-5年贷款周期,2024年开始的未来3年,经营贷进入到期续贷高峰期,现在留给购房者的就两个选择:一是续贷,二是房子变现偿还。从现在看,这两个选择都因为房价明显下跌而操作困难。



原因不难理解,如果要续贷,会面对银行对房产的价值进行重新评估,一套500万的房子,如果价格下跌20%(现实中可能比这个幅度还大),如果再续贷的话,银行只会按照400万的评估值算,如此,你就还要补100万的差价;当然,变现也不容易,一方面是市场不行,不容易找到接盘者,另外一方面,同样面对房产价值缩水,即便卖掉也未必能填补贷款窟窿。

2020年、2021年经营贷连续两年增长20%,可以试想一下,如果一个小区出现类似上述情况的房子,家庭又遇到工作、收入不稳定,续贷的那笔巨资肯定是补不上了,只能退而求其次,选择变现清盘。那么,只能以更低的价格才可能找到接盘者,这无疑对小区的房价体系形成冲击。

其次,房产分化是趋势。

主要有两个方面,一是高层住宅与多层住宅分化。

前面有提到高层住宅话题,这是多年住房市场的成果,起码解决了进城“新市民”的居住问题。但近年也出现了高层住宅火灾、大风把窗户吹掉(近一个月都有两起,发生在江西南昌和湖南常德)等现象,让身边人重新审视高层住宅的利弊,相比视野,人们可能更重视可能存在的安全问题。而且,随着楼龄老化,相关的设施设备问题逐步显露的概率越来越大,这些都是高层住宅在本轮楼市调整过程中抗跌性更差的重要原因。

不可否认,像北京、上海、深圳等一线大城市由于土地金贵,高层住宅在核心地段还会发挥重要作用,其价值还会比较坚挺,像上海上百亿的高层豪宅热销就是例证。但对大多数城市而言,城市开发强度一半都不到,还有大量待出让土地、闲置厂房用地变性住宅
等等,按照现在的楼市调控方向,未来将有大量的低密住宅上市,这无疑会分流高层住宅的客户。可以预见,但凡经济条件满足,将有越来越多的人“弃高选多”。

另一个是豪宅与普通商品房分化。

很多人可能没想到,即便是这样低迷的市场,上海最近还成交了单价100万/平米的老洋房。虽然这样的房子与大多数人无缘,但我们可从中看到一个趋势:那就是好房子从来不缺市场。

现在挂在不少人嘴边的是,我们的人均住房面积已经超过40平米了,住房已饱和。这其实仅仅是从量上来说的,举个简单的例子,我们不少家庭都有两套房子,但没有一套真正能打的,即便是两套房子都卖了,也仅仅能换一套勉强过得去的房子。但有钱人就不同了,他们直接就是豪宅起步,你认为贵的房子不是你的菜,但对他们来说则不是事。

你认为这样的房子流通性比较小,没人接盘,实际这仅仅是你的想法。不知道大家有没有注意到一种现象,但凡是豪宅小区,所挂出售卖的房源其实是极其少的,不像普通小区,一个小区少则几十套,多则几百套二手房在卖,在楼市低迷期,一点议价能力都没。豪宅小区之所以挂牌少,一方面是自住,另一方面是物以稀为贵,即便不住,有钱人也会把它作为沉淀资产的标的,不会轻易售卖。

未来普通商品房确实面临比较严峻的问题,主要是量太大了,富人看不上,一般人又用不了那么多,但凡家庭经济条件好转,这类房子都是被作为转卖的对象。而且未来还会面临房产税(面积起征)和保障房供应的压力,“钱途”可谓一片黯淡。

最后,拆迁力度将加大。

由于楼市低迷,目前住建部已要求各地制定未来几年的住房发展规划,要求土地供应与人、钱挂钩,其实就是控制土地供应节奏,这其实是减少住房增量。但是,目前全国新房待售面积已经超过了7.6亿平米,比上一轮去楼市库存前的量还多,如果再加上累积的未开发地块,那更是不敢想象。如何增加需求量去化待售库存是提振楼市的当务之急。

都知道,上一轮去楼市库存(2015-2018年)是采取的棚改拆迁方式,效果很明显,两年时间就把楼市库存去化得七七八八。但楼市这次面临的环境则是明显不同,无论是经济环境,还是房企债务压力,都不可同日而语。要想消化当前的楼市库存,仅仅靠现在的降低房贷利率、降低首付、提高公积金贷款额度,包括降房价都不是那么管用了,主要是大家都没钱,咋买?所以,最终还得是拆迁,而且还要比以往的力度更大。

现在看确实是如此,目前推出的多项举措中,都包含有拆迁的内容,比如旧改、城中村改造、成片联动改造。说白了,就是能拆尽拆,总有一款适合你,可以预计,只要楼市恢复乏力,拆迁的力度只会加强,不会削弱。只不过,与过去比,未来几年的拆迁直接发钱的现象会减少,取而代之的则是“房票安置”,你拿着政府给你的“房票”,直接到待售库存房源池子里选房。



在笔者看来,虽然不比过去发拆迁补偿款来得直接,但给你的房子也不是传统意义的安置房,而是实实在在的商品房(已建好的,与市面上销售的商品房无异),这可能是楼市去库存期最受益的群体了。

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