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潘石屹口碑,好像反转了

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2023年,一位地产大佬被骂上热搜——

“卷款300亿”、

“出逃美利坚”、

“卖国贼”,

而到了2024年,他却反转成了地产圈的人间清醒、行业良心。

01

最近,这位润美5年多的SOHO中国董事长——潘石屹又成了头条热搜第一位,原因是近期他接受采访表示已经不怕大家骂了

大众舆论好像一下子被这个回答点醒了,原来一直骂的人竟然是中国地产圈的“幸运儿”。

没有对比就没有差距,仔细一想,和潘石屹同时期发家的那些房企老板,早已风光不再,远没有他潇洒。

比如恒大的许家印早进去了,融创的孙老板、碧桂园的杨老板还在为偿还债务焦头烂额,同是做商业地产的王健林更是把曾经辉煌无比的万达总部卖了,连行业优等生万科也遭遇着流动性危机。

短短5年时间,房地产从神坛跌落,过去同行吃肉他只能看看,现在友商都暴雷他却上岸了。

蓦然回首,大家才发现潘石屹没有对不住谁,没有欠供应商的钱,没有房子烂尾,只是早早离场罢了。

02

2018年的一次采访,潘石屹唱衰了房地产的前景,引来无数同行的批评,但历史印证了他的两条神预言。

他提到一点,中国房地产最大的风险在于汇率,当时很多房企盲目扩张,借了很多美元债,然后兑换成人民币去到处圈地盖楼,债务到期时再兑成美元还钱。

问题来了,一旦美元升值,要还的钱立马增加5%-10%,再加上原本2%的利息,美元债就成了越滚越大的雪球。

他的这个推断在2020之后的房地产市场表现得淋漓尽致,恒大、融信、富力、正荣、龙光、花样年等十几家房企都是因美元债违约。

还有一条,他提到中国房地产的租金回报率仅为3%,低于当时银行基准利率4.9%。

正常情况下租金回报率是银行贷款利率再加1%-2%,因此得出了一个结论:房价畸形不正常,会从高位下跌的。

今年的房价正如他所言,已经跌回2018年了。

03

不得不说,在中国地产迭荡了30多年,潘老板对市场的理解敏锐而独到。

1995年和妻子创办SOHO中国,在北京和上海建造高端写字楼,低价收购烂尾楼,统一规划、统一开发、统一管理,然后分割出售给当时财大气粗的煤老板。

潘石屹曾说,做生意永远不变的规律,就是低的时候进货,高的时候出货。SOHO中国永远在遵循这一原则。”

值得一提的是,不像其他房企大搞囤地囤楼,SOHO一直坚持精细化开发,认真利用每一块好资源,于是这股行业清流立马走红。

2003年,建外SOHO以总销售额24.13亿名列北京楼盘排行榜第一,07年成为北京最大房企,2012年SOHO净利润突破百亿,潘老板成了京城地产耀眼的角。

12年之后,在龙湖、融创等同行都在冲刺千亿规模时,SOHO没有参与到这场疯狂扩张中,一直靠租赁业务营收,坚持低风险运营,保证充沛的现金流。

低负债”的因,种下了后面的果。

04

从2014年开始,看空地产的他开始学李嘉诚开启“卖卖卖”模式。

先以82.8亿元出售了上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及凌空SOHO的近一半物业面积,15年卖了上海外滩国际金融中心某地块一半的权益,16年32.2亿元卖掉SOHO世纪广场,全是上海核心商业的低价大甩卖。

5年间卖了300多亿,潘老板去意已决。

2022年,他辞去了SOHO中国主席位置,虽然还掌握实权,但已经算是隐去地产界了,彼时舆论对他口诛笔伐,比如“带300多亿资产出逃”等。

在炸天团看来,潘老板享受了时代红利后挥袖转身,算是商业利益驱使下做的决策罢了。

有专家分析,正是因为从90年代初海南房地产泡沫中逃顶,潘老板对地产一直缺乏长期的自信,所以每一步都迈的很小,并随时想好退路。

不过正是这种危机感和求生意识,潘老板和他的SOHO挺过了大部分房企都暴雷的行业低谷。

这年头,能活下来就是行业奇迹了。

关注大爆炸运气大爆发


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