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涨幅第一!西安楼市,怪了!

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作者:余飞

01

魔幻的西安楼市

去年本号曾对成都、西安的楼市做过形容。

成都楼市的关键词是,因为在这过去两年的萎靡市场中,成都却像一个干劲十足的小伙子,充满了爆发力,二手房成交量在当年创下了历史新高。新房和二手房价格更是持续上涨。

西安楼市则是魔幻,它不同于成都的新房与二手房都坚挺,而是新房市场很嗨,二手房市场很惨淡,形成了鲜明对比。

时至今日,“异类”成都,也低下了高昂的头颅,新房与二手房开启了齐跌模式。而西安,还是那个魔幻。

西安的新房价格仍在坚持上涨,而二手房则不断下跌。

国家统计局数据显示,3月份,西安新房环比上涨0.4%,这是西安环比连续13个月上涨。



此外,新房同比涨幅4.8%,连续三个月涨幅位居全国第一。

二手房方面,3月份,西安新房环比下跌0.3%,同比下跌4.2%。

关键问题来了,西安的新房与二手房价格为何背离?

其实,二手房持续下跌,并不复杂,也很好解释。

二手房是更能真实反映楼市现状的指标,这一指标上全国同此凉热。

国家统计局披露的数据,70个大中城市二手房同比全线下跌,也即所有城市的二手房价格都在调整。

其中徐州同比跌领跌全国,3月同比下跌了11.3%,也即一年时间房价跌去了一成。

其次是厦门、南京,同比跌幅也接近一成。武汉、广州、温州、郑州四城跌幅也在8%以上。

西安同比4.2%的跌幅,相比于跌幅猛的城市,算是中规中矩。



制图:城市财经;数据:国家统计局

02

西安新房价格与二手房价格涨跌为何背离

很多城市的新房也都在跌,以国家统计局披露的数据来看,70个大中城市3月份,有57个在跌。

包括深圳、广州、武汉、南京、成都、长沙、郑州、青岛、宁波、厦门等一众热点城市。

全国整体方面,3月份,全国新建住宅销售额和销售面积分别是9296亿元和9383万平方米,平均成交价格是9907元/平方米。

这一价格与2023年4月顶峰的12469元/平方米相比,每平方米下降2562元,下降21%。



为何西安的新房价格能够逆势上涨,而且在如今这样的宏观环境下,一涨就是13个月?

有人解释说,是西安的综合实力强,人口竞争力强。

西安,作为科教重镇,高教实力、人口竞争力的确很强。

西安这座城市,作为西北第一城,最大的优势,就是人口竞争力,在西北没有哪座城市敢与之争锋。

七普数据显示,2010年至2020年十年间,西安常住人口增加了448.5万人,增量位居全国第四。

2021年西安常住人口增加了20.3万人,位居第四。2022年增加了12.29万人,依旧位居第四。

2023年,在全国人口下降速度加快的背景下,西安的增量也大不如从前,但依旧有8.23万的增量,增量暂时位居全国第7。



制图:城市财经;数据:各城市统计局

人口源源不断地流入,带来源源不断的需求,对西安楼市构成较大利好。

而且,西安还虹吸着周边地区的购房需求,这些都构成了西安房价的底气,道理上似乎说得通。

但逻辑上说不过去。

一方面,如果人口流入能够支撑房价不断上涨,那么人口增量第一城的合肥,新房价格为何遍地降价打折?

另一方面,如果人口流入能够支撑房价,为何独独支撑起新房价格,二手房怎么就撑不住?

所以,从人口角度,根本解释不通。真真的原因,最近中国房地产报发表的一篇针对西安楼市的文章中,有披露:

一是前几年高价地大批量入市,抬高了房价。据克而瑞西安机构执行总经理李晓兵介绍,从土地供应来看,这几年西安地价一直处于上涨态势,楼面价过万元的地块有80多宗,仅高新区就有52宗,地价一直上涨下,一级市场传导至二级市场的动能较为显著。

二是在这些高价地块上,房企又“叠加”了高溢价产品。一位房企人士介绍,当下,西安热点板块起步面积都在140平方米以上,在产品上也做了不少创新,例如第四代住宅产品等,好产品必然要匹配更高的价格。

克而瑞陕西数据显示,2024年1~3月,西安商品住宅成交主力为140平方米~160平方米的改善型产品,占比为24%;其次为120平方米~140平方米的项目,占比为21%,两者共计45%。

03

西安新房价格还能撑多久

西安的新房价格,早晚会步其二手房价格调整的后尘,只是时间问题。

如今所有的中心城市二手房价格都在调整当中,大多数中心城市的新房都在降价打折。

典型如一线城市广州。

3月份广州新建商品住宅成交规模约50万平方米,环比大幅增长,同比则下降约5成。为了抢夺市场,据不完全统计,市场约有50个楼盘让价抢客,下调幅度在2000元~5000元/平方米。



我不断强调过,在上一轮牛市期间,中心城市不计后果地上涨,最终导致:

一方面,本号在文章中多次强调过,对于房价远超城市平均购买力,掏空了6个钱包,导致需求断档,找不到接盘侠。

另一方面,超前透支城市经济、产业实力,也即当下各城市本身的产业、经济支撑不起它们当下的房价。

以西安来说,西安的标签,是硬科技,科研实力很强,因为拥有很多军工企业和科研机构。

但尴尬的是,拥有一手好牌的西安,工业产业实力上并不强。

从西安公布的数据来看,2020年全部工业增加值1828.59亿元,2021年和2022年没有公布直接数据,只公布了增速。

2021年增长了5.7%,2022年增长了13.9%,以此估算,2022年的工业增加值应该为2201亿元。

这一数值,距离全国工业第20强城市青岛,都还有很远距离。



制图:城市财经;数据:各城市统计局

此外,西安统计局披露,在千亿产业数值上,2021年西安只有3个千亿产业,一个是计算机、通信和其他电子设备制造业,一个是汽车制造业,一个是电气机械和器材制造业。



制图:城市财经;数据:西安统计局

相比于其他重点城市,这点家底,相当薄弱。

最牛地级市苏州拥有11个,11个千亿产业产值合计34547亿元。深圳6个,上海12个,东莞7个,重庆、佛山、无锡9个,宁波、天津8个,武汉、南京、泉州、广州5个。



而且,在计算机产业上,西安虽然过千亿,却只有深圳、苏州和东莞的零头。

在这一产业上,深圳是霸主,2021年产值高达24361亿元,是排在第二名苏州的两倍。



制图:城市财经;数据:各城市统计局

汽车制造业,西安的实力也排名比较靠后。上海是扛把子。



制图:城市财经;数据:各城市统计局

工业实力的不够强悍,让西安成为很晚跨入万亿GDP行列的中心城市。

2006年上海GDP突破万亿,2007年北京晋级,2010年广州、深圳突破万亿,2011年苏州、重庆,2014年天津、成都、武汉,2015年杭州,2016年南京,2017年无锡、长沙、青岛、宁波,2018年郑州,2019年佛山。

直到2020年,西安才和泉州、福州、济南、南通、合肥一起晋级。

拥有众多军工企业和科研院所的西安,为何工业实力没有得到赋能?

知乎上有个博主是这样说的,陕西坐拥众多军工、科技、航天、高校,但由于其国家指令性强城,产业化程度低,并未对陕西经济提供太大助力。

除了省市矛盾,陕西省同高校、科研军工院所之间也有很多扯不清的矛盾。陕西高校众多,多数都为中央部属高校。即使非部属的西安工业大学、西安理工大学、西安建筑科技大学、西安工程大学也都有着曾经部属的历史,高校与科研院所吃中央财政,关起门来办学、研究,与地方关系不大。

产业不够强悍,叠加二手房不断降价缩小了与新房的价差,二手房又在疯狂虹吸新房客源,再叠加全国宏观大环境,西安的新房转向,不用等太久。

面对新兴产业的薄弱,这些年西安的确在发力新兴产业。

西安2023年出台了《2023年八个方面重点工作任务分工推进方案》,提出2023年全市工业总产值要“力争突破万亿元大关”,电子信息、汽车、新材料新能源等六大支柱产业规模超过8500亿元,规上工业增加值实现增长10%以上。

目前,西安的新能源产业非常强悍,2022年还超越了上海,成为中国新能源汽车第一城。

不过,还没坐多久的西安,就被上海反超了,之后深圳超越上海,西安退居至第三位。

在“一带一路”战略之下,西安的战略地位重要性,这些年再度被重视,各种利好加持,国家中心城市、国家级新区以及综合性国家科学中心。

从长远来看,西安的发展潜力可以位居全国前15,但那是以后的事情,调整才是当下与中短期的局面。

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