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黄浦最失落的板块,对不起市中心?

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黄浦区是上海全市唯一一个全域上升为CAZ的区。

但是在这个黄金区域中,却也有失落的板块——这就是咱们今天探讨的蓬莱公园板块。

其地位在黄浦区已垫底,很多人说对不起市中心,这是怎么回事?

蓬莱公园是黄浦房价的洼地,未来还能翻身吗?

01

虽然蓬莱公园和黄浦其它区域一同被列入了上海2035的CAZ。

但是这里却没有规划任何一个市级商圈,也没有市级商务CBD。

反全倒是隔壁董家渡建起了金融城,东部划出了黄浦滨江,南部搞起了世博滨江;

西北部是新天地和淮海中路市级商圈,北部是豫园打卡地。

周边都是“富邻居”,唯独中心区域的蓬莱公园塌陷了:


蓬莱公园的商业、办公、学校以及住宅,全是低配,蓬莱已经沦为了黄浦的三级板块,失落异常。

商业方面只有一个2万方的新邻生活站,外加一个世纪联华商超,配置非常超低。

其中新邻生活站比一般的邻里中心大、但比一般综合体却小很多,定位很尴尬。

里面卖的是继光香香鸡、张亮麻辣烫和老鸭粉丝汤,一副三四线小县城的业态:


东吴证券大厦是区域内唯一一座类甲级写字楼,体量很小,里面基本上也没什么有名气的公司。

剩下的就都是乙丙丁类很旧的老办公楼了,没有什么高端商务氛围。

蓬莱公园的学校相对也较弱,黄浦一梯队的好学校全在板块外。

板块内的小学与初中有两种组合,第一种徽宁路三小与市南初中的组合在黄浦区二梯队中排在中后;

第二种新凌小学与大境初中的组合完全是“菜场”,上不了梯队:


也许未来蓬莱公园的教育有转机,那就是传了3年的民办立达转公。

这所学校的举办者2021年由上海东元教育实业有限公司变更为上海市黄浦区教育基金会。

随即立达将要民转公的消息传开了,但后来又没有下文了。

民办立达转公面临着是单独开办还是与大同合并的问题,以及对口片区如何划分,都尚未确定。


住宅产品方面蓬莱公园倒是有不少次新小区。

但大多以刚改为主,定位与品质都不高,决定了蓬莱公园成为不了黄浦富人区。

可以说,蓬莱公园的配套很不及格,产品定位也低,对不起市中心和CAZ的称号,在黄浦很垫底。

那么问题来了,蓬莱公园为何沦为了黄浦三级板块,如此失落?


02

蓬莱公园历史上的发展和区域变迁,决定了其在黄浦区地位不高。

这里以前属于华界,与豫园、老西门、小南门、小东门一起共同承担着华界老城厢的记忆。

老城厢是地地道道的中国传统县城建制,代表着华界的中国本土风派,和“洋”基本没什么瓜葛。

而华界之外遭到了洋人超强度开发,相对更加繁华些。

如果说老黄浦带着英美的摩登前卫,老卢湾带着法式古典的浪漫。

那么蓬莱公园的前身老南市就代表江南明清风格的秀雅。

然而这种特性也为蓬莱公园带来了某种刻板印象,仿佛它总是与“穷苦”紧密相连。

蓬莱公园原先属于蓬莱区,1960年撤销后被老南市区收下,2000年南市区也被撤销,并入黄浦和浦东。

2011年黄浦又多了一个成员,老卢湾区也并过来了。

老黄浦、老卢湾和老南市共同组成了一个新黄浦区。



原南市区、卢湾区和黄浦区

虽然近十几年三兄弟同属一家,但是大家历史背景和发展逻辑不同,形成的民间地位也就不同。

从地段分层来看,蓬莱公园的底子相对薄弱,定位偏低,影响了区域后续的业态和住宅产品的路线。

老南市穷苦出身的地位,自然无法与老黄浦和老卢湾的金枝玉叶相比。

因此一些高端的业态不愿意来。

历史沿革的特定流向,让这里成了黄浦区的房价洼地。

蓬莱公园没有别墅和老洋房,也没有集中开发的高端大平层,多以旧小区、老大楼和普通高层产品为主。

黄浦区的富人区与蓬莱公园的平民气息形成了鲜明对比,仿佛两个世界。


上海2035的规划中也没有给蓬莱公园分配什么顶级商务资源,而以后可能也不会再有。

因为现在新的以产业为导向的多个城市副中心都已确定,资源不再向寸土寸金的市中心倾斜。

五大新城的开发,一定程度上就是疏散市区资源,避免过度拥挤。

上海新的商办资源在不断地向内环外、中环甚至外环拓展,形成了也很不错的地段,蓬莱公园在被稀释。

比如徐汇滨江、世博-前滩,都是好地段,不比内环内的蓬莱公园差。

再看苏州河以北,苏河湾崛起了,中兴路也在更新,上海的好地段在变多。

还有杨浦近几年开发了那么多的新房,不断冲击着蓬莱公园的二手房市场。

上海还在开发金色中环,搞八大楔形绿地,外环内资源逐步被拉平,对蓬莱公园来说是一个很大的威胁。

蓬莱公园作为一个纯粹的居住社区,土地被住宅填满,错过了市区发展最为黄金的时段和机会。

以后新产业、新规划、新轨交在蓬莱公园可能都很难再看到。

03

这样分析下来,蓬莱公园是不是很危险呢?或者蓬莱公园的房子注定没有增值潜力?不值得买?

我们知道黄浦是上海豪宅最多的区,2015年之后入市的产品就以豪宅居多,黄浦正在全面豪宅化。

以前谁是上海第一富人区黄浦与静安争论不休,在豪宅市场上互有领先。

但是后来合并了南市和卢湾之后,黄浦就把静安甩在了身后。

大概率是因为黄浦有钱、南市有地、卢湾有地段。

而且大黄浦区拥有上海最多的一线江景,非常适合开发豪宅,加上各种CAZ规划带来的溢价。

更加奠定了黄浦豪宅的市场地位,上海第一富人区没人再敢和它争了。

但是反观蓬莱公园这个板块,由于开发早、产品设计也早,非常缺乏三四千万的房子,两千万的房子也不多见。

本身蓬莱公园距离滨江又远不适合开发江景豪宅,很尴尬,最终沦为市中心少见的刚需改善板块。

板块产品面积段多集中在50-100m²,成交均价10-11万元/m²,房龄基本在20年以上;

150m²以上、均价15万元/m²左右的房子很少,只有黄浦新苑、冠浦花园、华府天地睿园等少数小区有这样的大户型产品,但只能说是“伪豪宅”。

其中华府天地睿园难得拥有158m²三房、224m²四房的产品,总价分别在3000万和4000万元左右。

但即使这样,也无法匹敌老西门的中海建国里,也挑战不了融创外滩壹号院的“真豪宅”地位。

绿地海珀黄浦在板块内品质最好挂牌最高,21万元/m²,但走的也只是刚改路线,138m²的四房设计很紧凑:


绿地海珀黄浦

所以蓬莱公园找不出什么豪宅产品,即使有,也是伪豪宅,或者价格与地段有偏差,这正是开发设计早带来的缺陷。

除此之外,蓬莱公园众多小区的品质都一般,完全配不上其它区同等价位的产品。

中福浦江汇、黄浦逸城、海洲丽园等小区品相都一般,容积率高、停车位少。

花同样预算,在徐汇滨江可以买到更好的房子。

去除华丽的配套加持后,尽管蓬莱公园的房价在黄浦内部很“洼”。

但是对外和徐汇、长宁、静安相比,仅因为有“黄浦”二字,挂牌就相对有些偏高。

这也在于供求关系的影响。

黄浦全面豪宅化后,像蓬莱公园这样次新房比较集中的中产社区产品比较稀缺,是购买需求推高了溢价。

本轮行情整个黄浦涨幅都很大,蓬莱公园也不例外,有40%多,就是品质与涨幅不太匹配。

而今价格也都有所回调,只能说是板块产品价值本位的回归。


不过,配套的缺陷和产品定位的矮化,并不能把蓬莱公园板块一棒子打死。

既然抢占不了豪宅地位,能够承载大部分想入住黄浦的中产改善需求,也是一个很大的亮点。

而且居住在蓬莱公园去往周边商圈和浦东都很方便,这是一个能够兼顾浦东和浦西的板块。

展望到未来,蓬莱公园还是有升级预期的。

蓬莱公园毕竟是中央活动区,是绝对的市中心地段,自己虽然没有高能级规划,但是邻居都有。

当邻居足够强大,那么自己也能壮胆,这是隐性中的利好。

而且黄浦旧改和拆迁力度非常大,执行很给力,是有钱区域的作风,值得上海北区学习。

黄浦在2022年就官宣完成了成片旧区改造,接下来就正式进入零星旧改的攻坚战。

可能是一个口袋公园,可能是一个小型商业或办公楼,都能让蓬莱公园迎来蝶变。

等到周边零星旧改都完成,蓬莱公园的城市界面与土地价值迎来升华,就会缩小与黄浦其它地段的差距。

在蓬莱公园逛一圈发现,不显得破旧,次新房多提升了城市界面,比普陀“破大区”好太多。

黄浦是上海中央活动区最核心的区域,是向世界展示中国城市形象的重要窗口。

像蓬莱公园等地方,不可能一直保持着破旧的面貌,哪里都存在旧改升级的可能。

整个黄浦的市场,我们还是比较看好的。

蓬莱公园次新产品多、入手总价不高,是黄浦不可多得的中产板块选择,给了大家入住富人区的机会!

▼以上为正文

编辑∣环线咨询

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