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高盛预测中国房价 27 年见底?

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高盛预测中国房价 27 年见底,我认为没太大毛病。因为中国楼市加速下行其实也就这几年,加速下行之后,反正长期就是一个筑底的过程。


历史上还没有一个国家同时面临总人口减少、老龄化加速、宏观杠杆率接近 300%、房地产周期开始下行等如此复杂的局面。


从人口的维度看,2011 年是中国劳动年龄人口由升转降的第一年。2021 年 65 岁及以上人口占比首次突破 14%,这说白了就是 2011 年就是中国的 GDP 增速由升转降的第一年,当时从 10.64%降到了 9.9%、9.55%,所以开始了超过 10 年的一个下行期。2021 年我国 65 岁及以上人口占总人数的比重超过 14%,标志着中国步入了深度老龄化社会。


不仅如此,由于预期寿命的延长和出生率的下降,我国的老龄化加速速度超过当年的日本,只需要花 9 年时间到 2030 年,中国就将步入超老龄化社会,也就是 65 岁以上的老人的占比超过 20%。


相比之下,日本从深度老龄化到超老龄化所花的时间是 12 年,德国是 36 年。而且那些步入超老龄化国家的经济数据基本上进入到深度老龄化之后,平均增速通常只有 1%~2%的水平。


咱们目前,2023 年我国的宏观杠杆率水平达到了 287.8%的历史高位。宏观杠杆率水平是由三个部门的负债率叠加起来计算的,即政府部门的杠杆率,也就是政府部门的负债;非金融企业部门的杠杆率;以及居民部门的杠杆率,即这三个负债的数据叠加达到 287.8%的历史高位。


总人口减少、老龄化加速、宏观杠杆率接近 300%,同时房地产周期开始下行,目前,全世界范围内,历史上没有任何一个国家同时面临这几个情况的叠加。


所以大家现在看到的这些现象,它不是这两年忽然造成的,冰冻三尺非一日之寒,你现在看到的这个结果是多年之前种下的因。


所以我为什么如此坚定地说,这几年我强烈看空楼市,这长周期是不可逆的,知道吧?


所以所有的那些房吹,在我面前根本都是小丑,根本就不值一提。天天分析微观层面的一些小的变化,有个屁用,一点儿用都没有。



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