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高善文驳高盛预测:中国房地产更像韩国,需求未透支,被夸大了!

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房地产市场仍然在调整,可是什么时候调整完,各路专家见仁见智、莫衷一是。前段时间,高盛对中国房地产的预测引发了热议,高盛认为,美国房地产市场在经历2008年金融危机后,用了大约三年时间见底;而日本则经历了长达十七年的调整期。



所以得出结论,中国房价见底需要三年时间,也可能是十七年。不过很多人并不以为然,觉得中国国情与国外并不同。怎么能简单套用其他国家的房地产行情呢?

4月15日,经济学家高善文发表了署名为束加沛的文章,文章分析表示,尽管日本和韩国都经历了房地产市场的调整,但未来的路径截然不同,主要由于房地产需求透支的情况不同。中国目前并不存在房地产需求的透支,这一点与韩国更为相似。

这也算是变相对高盛引用美国和日本作参考的反驳。

高善文认为,韩国并没有“失去的三十年”,反而在2010年步入中等发达国家行列后,经济保持持续增长,房价随之迅速上涨,房地产投资也同步反弹。考虑到中国未来城镇化空间可能比韩国更大,房地产市场的需求可能会‬更好。



在高善文看来,中国房地产市场与其他国家不同的根本原因是,中国的房地产市场供应受土地供应制度和政策的影响,而价格上涨并未显著推动供应增加。当前的库存水平可能并不高,实际的库存压力可能被夸大了。二手房市场在房价下跌时成交量反而增加的现象,这表明市场需求并未透支,市场相对健康。

我们先讲最后一句,高善文提到的二手房市场成交量上涨,其实大家也都看到了,这或许与二手房价格下降有直接关系。所以,我们也经常强调,并不是没有需求,而是需求被抑制,让很多人买不起,并不是房子卖不掉,而是价格没有降到位。

当然,他提到的需求并没有透支,以及库存压力被夸大,我认为这个问题需要理性看待,库存压力大是事实,没必要回避这个问题,楼市健康也谈不上,肯定是有很多问题的,这需要我们更加警醒。但对于需求没有被透支就有点说不过去了。



我承认有一部分人是买得起房却不敢买的人,但很多是真的买不起,而这一点恰恰是过去房价成倍增长造成的,早已经远离了百姓的购买力,过去大家不觉得,是因为经济增长较快,一切问题都能掩盖,哪怕透支几代人的钱包也并没有出大问题。

可如今不一样了,经济环境不太好,老百姓收入减少,更可怕的是未来预期降低,信心不足。一切问题都暴露了出来。所以,我很怕真的以为有需求就可以有恃无恐,对规律失去最起码的敬畏之心和尊重。从现在的需求可以看出来,刚需基本上笼统点说被市场挤出了,主要在依托改善需求。这正是过去透支的结果。

诚然,未来城镇化还会继续前行,2023年中国常住人口城镇化率是66.2%,但按户籍人口城镇化率不到50%,未来还有很大的空间。此外,特别是改善性需求是一个滚动增长的需求,现在90平方米以下的中小户型房子还占绝大多数,随着民众生活水平提高、城镇化深入推进,中国房地产市场改善性需求、刚需都较大。

由此可见,中国房地产市场在未来仍然有可持续健康发展的支撑条件,这一点我毫不否认。中国不同于外国,国情不同,不能简单参照,更不能照搬人家的理论。但我们一定要对这次房地产调整抱有正确的认识,既不盲目悲观,也不过于乐观。要从教训中总结经验。



房地产调整是有必要的,也是积极的,有了这样正确的认识后,房地产从高速增长向高质量发展转变过程中,我们才知道如何趋利避害。所以,对于一二线城市人口净流入较高的大城市,可以增加供给,缓解压力,一些三四线城市可以调整思路,减少供给。

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