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昆明土地市场刹车都踩冒烟了,新房仍不好卖,二手房实在太多

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今年1-3月,昆明主城的只卖了一宗住宅开发用地,就是被邦泰集团拿下来的双塔片区42.3亩宅地,可开发建筑面积8.45万平米,卖地收入5.78亿。同期商业用地也只卖了一宗,安居集团拿了青年说云悦的15.5亩配套商业用地,可开发面积只有4.12万平米。


截至目前,今年昆明仅出让一宗住宅用地(图为邦泰集团1月摘得的双

这两宗土地加起来只有57.8亩,总成交金额6.6亿。除此之外,昆明主城再没有供应土地,没有供应当然也就没有成交,土地市场连流拍流挂的机会都没有。去年昆明土地市场规模就已大幅度下降,但一季度光住宅用地就卖了好几宗,建投、盘龙建投、西安海荣都是在去年一季度拿地的。今年的情况比去年同期还要差很多。

由于土地市场几乎无供应无成交,所以今年一季度昆明市国有土地使用权出让收入只有21.3亿元,比去年同期又下降了24%。

1-3月土地供应基本刹车踩死,目前4月已经快要结束,昆明主城仍无土地交易,而从全年供地计划看,今年主城五区加上经开区、高新区和阳宗海度假区,总供地计划也才2131亩,其中保障房用地就有211亩,而经开区和阳宗海度假区今年甚至就没有供地计划。如果加上过去供地计划中未完成的供地,以及被收回的土地,按克而瑞的统计,今年的总预计供地顶多也就7000多亩。


今年昆明各区供地计划(新增)

而且即便是上述创造近年新低的供地计划,能完成多少也是未知数。从过去几年的情况看,预计供地计划能完成的比例很低,比如2021年完成供地不足供地计划的30%,去年昆明主城的供地计划完成率只有18%。而在房地产市场红火的2019、2020年,实际供地则超过供地计划,超过幅度甚至达到30%以上。

要是按去年的供地完成率,今年实际供地恐怕最多也就只有1200来亩,少于去年的1400亩,还没有巅峰期昆明半个月的供地多。但就一季度的情况看,今年实际供地恐怕比去年还要少很多,因为一季度主城总供地也就只有不到60亩,占全年预计供地的0.78%。即使加上划拨的配售型保障房用地,完成率也不会超过3%。


2019年以来昆明成交土地可开发面积

昆明供地计划大幅度下降,一方面是因为土地本身就不好卖,去年供地1400亩,除了部分交易失败外,好几宗土地其实都是国企托市拿地。另一方面,昆明市也有稳定房地产市场的考虑,有意减少供地,因为在当前的市场形势下,强行供地不仅会导致流拍,也会导致商品房供应进一步过剩,房价继续下滑。

正因为昆明主城商品房土地只剩下零星交易,所以虽然现在昆明商品住宅的月成交面积只有20万出头,可是新增供应也在快速下降,几乎每个月的新增供应面积都少于成交面积,由此昆明的商品房库存从去年以来其实一直在下降,3月份已经只有不到1500万平米,而在2022年底的库存则超过1750万平米。

然而,尽管现在昆明严控土地供应,新房供应也大幅度下降,但新房仍旧过剩,交易仍旧低迷,房价仍有下跌,控制供给侧的作用并不明显,问题到底出在哪里呢?

原因是昆明的挂牌二手房实在太多了,二手房的价格又明显低于新房,仅剩不多的有效购房需求又被二手房抢走了一大半市场,留给新房的蛋糕明显变少。


昆明二手房成交价已经是最近6年来的新低(克而瑞数据)

根据克而瑞统计,3月份昆明主城的挂牌二手房数量已经达到46077套,再次刷新历史纪录。如果每套二手房按照平均100平米计算,相当于市场上有460万平米的二手房待售,虽然比昆明新房(住宅)库存要低,可是二手房的平均挂牌价只有13173元/平米,本身比昆明新房的成交均价就要低,而3月份昆明二手房的实际成交均价则跌破9000元,只有8481元/平米,达到过去6年的新低。

昆明二手房太多,而实际成交均价又要比新房成交均价低5000元/平米,一套100平米的房子就要便宜50万,买新房还是买二手房,选择的天平倒向哪一边已显而易见。

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