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广州到了All in天河的时候?环五山创新策源区,突然站到天河之巅

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市场好的时候,大家比的是风口上的爆发力。

市场差的时候,大家比的是落地之后的弹性。

当下是什么情况?风口上的猪正在齐齐往下掉,现在正是比弹性的时候。

以广州楼市为例,虽然所有的房子都在往下降,但同样是下降,有的房子是硬着陆,有的则是软着陆。

比如核心区的房子,还是很抗跌的!尤其是天河成熟片区的高端房产,汇悦台、柏悦府、广粤尊府、颐德公馆等等,仍然稳稳地站在20万以上。

结论是什么呢?

越是核心区的房子,跌得越少;

越是成熟地段的房子,跌得越少;

越是房价贵的地方,跌得越少。

最贵的反而是最便宜的——这个反直觉的道理,只有当市场下行的时候,才能理解得更透彻。

当经济下行的时候,资金避险会成为共识,寻求优质资产也随之成为高净值人群的集体选择,而优质的资产的共性是什么?贵。

前阵子,投资圈很流行“All in”这个说法,如果要在广州楼市找一个可以All in、晚上又睡得着的优质资产区,最好的选择,一定是:天河

01

广州买房,为什么可以All in天河?

为什么是天河?

因为天河在广州的首位度实在是太高了,堪称一骑绝尘,没有任何对手可言。

2023年,天河的GDP达6551.26亿元,占据全市经济总量的21.6%,相当于2个半海珠、5个荔湾,比第二名的黄埔还多了一个南沙。

不仅如此,天河区的企业数量突破55万户,约占全市26%。这意味着,广州每四个老板,就有一个在天河。

至于政府认定的总部企业,天河一个区的总部企业达到154家,占全市28.6%,占比接近1/3。

这实力在广州,真的可以“一个打十个”。

强大的经济地位,同样体现在楼市层面。2023年,天河区120m²二手房共成交了2141套,占全市限购区的26%。

而且,成交均价也高达93864元/m²,同样是一骑绝尘的存在。

当潮水退去,到底谁穿了底裤?答案不言自明。

而在尖货扎堆的天河,哪个板块的表现又是最醒目的呢?克而瑞数据显示,五山板块以90546元/㎡的成交均价,排名天河第一



如上所示,由于珠江新城没有新房供应,整个天河最坚挺的板块,既不是金融城,也不是天河东,而是低调的五山板块

02

站到天河楼市之巅的,为何是五山?

站到天河楼市之巅的,这一次为什么是五山?

这里是广州中心城区高等院校最集中的地方,堪称广州“最强大脑”,相当于北京的中关村,同时也是广州唯一由官方认定的创新策源区。

2022年的广州市政府工作报告,明确提出“环五山创新策源区”的概念,它的具体位置在这里



为啥是五山?五山有什么特别的?要论知名度的话,番禺大学城不是更大吗?

非也。

首先,五山作为广州文脉的历史底蕴,最早可以追溯到100多年前,这是由农田发展而来的大学城,远远不能比的。

论学术含量,五山是广州平均学历最高的板块。整个大湾区只有8所双一流大学,而五山就占了四个,分别是华工、华师、暨大、华农。



华南农业大学五山校区(图片来自学校官微)

除了一流大学,五山还拥有32家高校科研院所、10家国际重点实验室、141家国家级工程技术开放中心/省级重点实验室/粤港澳联合实验室等。

数据显示,全国共有1851位院士,环五山创新策源区就有62位,2023年中国新增133位院士,全广州共有5位,其中2位就在环五山创新策源区。

以下是天河区高学历人群的分布,五山街道常住人口的平均学历,也是遥遥领先的



数据来自统计局

如此密集的高学历人群,就是放在全国,也是排得上号的。

至于市场最关注的产学研一体化,环五山创新策源区更是硕果累累。

环五山创新策源区20多个专业园区,孵化了600余家高新技术企业,仅华南理工大学一所高校近5年超过100件专利实现转化,金额达7亿元,近200件专利作价入股企业,金额超1.5亿元。

而且,今天广州最著名的那些科技公司,比如网易、微信、欢聚时代、三七互娱、小鹏汽车、酷狗音乐……最早都是从环五山创新策源区冒出来,然后才到全市开枝散叶的。

对比有学无产的大学城,五山显然更配得上广州唯一创新策源区的定位。

所以,环五山创新策源区真正的价值,是成为一个具备源头创新能力的孵化中心,向广州乃至大湾区源源不断地输送原创企业。

大家去硅谷和中关村看看就明白,那里的科技大厂,都是当地土生土长出来的,不是从外面引进过来的,换句话说,人家是搞源头创新的。

而琶洲、知识城、科学城、大学城、松山湖这些产城,主要还是靠招商引资,并不具备源头创新能力和产业孵化能力。

明白了吗?这就是创新策源区和普通科技城的本质区别。

03

广州市政府报告三次点名“环五山”

环五山已纳入广州“四大片区改造”

科技城可以批量复制,但创新策源区,一个城市往往只有一个。

正是意识到五山的独特性,最近两年来,政府不允许五山继续低调下去了,不断地以最亮的镁光灯聚焦它。

2021年发布的广州十四五规划,首次提及环五山科技成果转化基地。2022年的广州市政府工作报告,明确提出环五山创新策源区的概念。

2023年,为了把规划概念落地,广州市自规局和住建局两大部门2023年接连发布招标公告:

《环五山创新策源区内高校院所城市风貌规划设计》和《环五山创新策源区“1+N”更新发展方案》,均透露出五山“湾区科创中心+世界级高水平策源地”的全新定位。

2024年的广州市政府工作报告更是三次点名环五山创新策源区,一是将环五山创新策源区与琶洲、环港科大(广州)、环大学城并列为四大科创区。

二是将环五山创新策源区与广州新中轴(海珠)、广州火车站、罗冲围一起纳入四大片区改造。

尤其是纳入四大片区改造计划,这给当地居民带来了巨大的信心,它意味着五山板块的基础设施、城市面貌、产业建设都将迎来巨变。

这一点很重要,要知道,今年广州春节后召开的高质量发展大会,城市更新会是今年政府工作的重头戏。

如此多的高规格文件,如此密集点名一个片区,在广州还是不多见的!这说明“环五山创新策源区”的改造,具有强烈的紧迫感与优先级。

编辑打探到,就在近日,五山板块的东莞庄路已经在进行土地探测,将在五一后动工拓宽,这条道路的拓宽工程,是当地居民非常关心的。

有图有真相,东莞庄路已经开始围蔽,准备施工了



这次终于要动工了,在相当程度上要归功于政府工作报告的点名。

04

超强确定感与成长性,住在环五山

可享受资本市场“批量造富”的红利

当然,五山板块之所以突然站到天河楼市之巅,除了有高等院校的赋能、政府高举高打的政策支持,还来自于它无与伦比的确定感、成长性,以及圈层价值。

先说确定感,以目前的经济形势,新城新区的兑现周期会越来越长,对买房人而言,新城新区的故事讲得再好听,都不如“二鸟在林,比如一鸟在手”这句俗语更动听。

五山板块虽然不如天河东那样每天在媒体上狂轰乱炸,但这里的学校、地铁、商业、医院等核心配套,都是肉眼可见的,这符合当前客户对确定感的渴求。

说实话,这样的成熟板块,政府不需要投资很多钱,只需要将城市界面稍微修缮一下,将老旧小区更新一番,整个板块就会焕然一新。

再说成长性,一般来说,一个板块一旦成熟,就很难有增量空间,但五山还真是个例外。

为啥呢?因为它是科技区,独角兽企业多,很容易就会上市,而稍微有个把企业上市,那就是批量造富啊。

过去20年,环五山创新策源区,已经成功地孵化过网易、微信、酷狗音乐、欢聚时代等科技巨头。

所以,阶层跃升在环五山创新策源区这样的地方,会很常见,这个东西就叫成长性,它的反义词叫“阶层固化”。

再说圈层价值,这里可广州平均学历最高的地方!圈层质量无与伦比!

和这样一个圈层生活在一起,有什么好处?

一方面,住在这里,不仅可以与教授、博士等高知圈层做邻居,还能与科技新贵当同事,书香气与科技味兼具,让小孩赢在起跑线上。

所谓孟母三迁,中国人最看重子女的成长环境,生活在广州平均学历最高的地方,小孩从小就受到很好的熏陶。

从100多年前开始,五山就是广州的“文脉”所在,这里的人文气息,从来都是令人心生向往的。

另一方面,圈层好的地方,人们一般不舍得搬出,所以供求关系更紧缺,房价也就更坚挺。

数据显示,整个天河有17639套二手房在售,而五山板块只有249套在售,仅占天河的1.5%。



如此少的二手房放盘量,说明五山的业主们转手意愿不高,对板块价值很认同,都愿意扎根在这里。

这样的板块,它的房价能不坚挺吗?

05

不辜负广州“文脉”所在

天河源筑致力于产品创新

正是在五山板块快速崛起的背景下,2022年,世纪金源慧眼识珠,从北京来到广州,择址“环五山创新策源区”打造了45万方超大型社区——天河源筑

作为天河中轴区域最大的在售一手住宅,一经亮相便自带网红气质。

在广州,天河就是光环、天河就是话题、天河就是流量,尤其是像这种45万方的大型社区,在天河更是凤毛麟角。

据了解,项目的圈层十分纯粹,在售约91-182㎡的纯改善面积段。

不得不说这是全天河最卷的面积段,几乎每个项目都有相似的户型在售,天河源筑会给出怎样的惊喜?

我们以新推的王牌户型——建面约125㎡的4房2卫户型为例,分析下它的优势所在。



如上所示,项目在普通的4房户型上作出巨大升级,设计出了全生命周期户型。

我认为,一个优秀的户型应该是可以随着使用周期、使用人数不同而作出改变的。换句话说,它需要对环境变化有适应性,具备可持续发展能力。

天河源筑的约125㎡户型,就可以很好的做到这点。

当新婚家庭使用时,这是一个可以发挥主观能动性的户型。

男主人可以用一间独立的书房/电竞房,女主人可以有一间完整的衣帽间/艺术房。

只要你想,就有条件实行。

二人世界,腻歪重要,个人空间也很重要。

当三口之家使用时,这是一个三人都可以有独立空间的户型。

爸爸的书房不用变,妈妈的独立衣帽间也不用变,儿子还能有自己的房间和自己的玩乐空间。

这样的家,谁不羡慕?

为什么可以做到这样?因为天河源筑在这个户型上设置了灵活的X空间。



它可开可合、可进可退,开时你可以得到一个开间约6.1米的阔绰客厅,合时可以换来一个独立的空间。

大尺寸的户型,固然很好,但这种以人为本,更在乎用家需求的户型更值得欣赏不是吗?

你看,天河源筑的设计理念就是如此细腻。

项目方说,毕竟位于广州的文脉所在,只有足够好的产品,才不会辜负这样一块宝地。

当前,M2余额已经突破300万亿,通胀抬头的趋势肉眼可见,拥抱核心资产的紧迫感越来越强。

作为广州经济与城市形象的定海神针,天河资产的价值已无需多言。

只要身在广州,谁不曾想拥有天河?

有人说,条条大道通罗马,但有的人一出生就在罗马。

在广州,这个罗马就是天河。

对下一代的成长来说,All in天河,择居五山这个高学历片区,就是赢在起跑线上。

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