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厦门国企建发房产托底沪杭4宗地块,受困“垃圾”存货母公司建发股份房地产业务归母利润下滑超90%

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几天前,上海和杭州同时开启土拍,两城共14块地以“零流拍”的结果收场,挽住了华东两座重要城市的颜面。

“零流拍”来之不易,上海6宗宅地中有2块底价成交,杭州出让8宗有7宗仅一家报价。这些底价地块,大多数由地方国资开发商为本区托底,比如上海普陀宅地由普陀的上海中环投资开发有限公司拍得,杭州萧山区的杭州金开城发置业有限公司以底价竞得萧山的江南科技城地块。

两城的土拍中还出现了“新闽系”异常活跃的身影。建发房产以单独出价和联合体的形式揽地4宗:上海1宗,杭州3宗。这4块地全部都是底价成交,总土地金额74亿元。

同为建发集团内的联发集团,也出现在上海土拍中,与厦门象屿组成联合体以6.49%的溢价率拍得了浦东新区曹路地块,这块地仅两家报名,另外一家是总部在浦东新区、有托底任务的中建东孚。

建发房产和联发集团同属于厦门建发。脱胎于厦门大宗商品供应链业务“三巨头”的建发房产、象屿地产、国贸地产,近些年热衷于在华东攻城略地。这三家房企拥有天生的资金优势,供应链业务拥有巨量的现金流,能够大力支撑拿地成本。

不过,看似严丝合缝的商业模式开始出现土崩瓦解的前兆。

建发房产、联发集团两家地产公司的盈利能力被合并表现在A股上市公司建发股份的年报中,过去一年房地产回暖受阻,2023年全年建发股份的房地产营收高达1664.5亿元,但归母净利润仅有1.91亿元,房地产计提了约30亿的存货跌价准备,成为建发股份几乎不赚钱的业务,净利润率仅3.17%,比制造业还要低几乎一半。

今年3月的业绩会上,建发国际(建发房产的香港上市平台)管理处公开表示“去化不理想”,并表示无法确定2024年销售目标。

如此情况下,建发拿地的车轮仍没有刹住。

“不是优质地块”

建发房产在上海和杭州底价拿的4宗宅地,之所以没引起房企争抢,都因为各有各的缺陷。

保利发展和建发联合体托底的上海嘉定菊园50-01地块,外环外远郊地块,房地联动价4.68万元/平方米,距离地铁站还有一段距离。周边有多个新房在售,面临着比较大的去化压力,例如日月光伯爵天地汇景华庭售价4.45万元/平方米,低于建发联合体这块地的联动价,今年1月26日开盘当日去化仅三成。

在杭州,建发“托底”明显。

“杭州这次土拍,主城区难逃托底现象。建发与之江城投曾合作开发云启之江项目,此次托底之江2宗宅地,另外还与杭州交投托底高铁新城地块。”中指研究院华东大区常务副总高院生称。

建发房产拿下的杭州西湖区之江板块2宗相邻的宅地,总价28.4亿元,楼面价分别为18761元/平方米和18923元/平方米。2宗地块距离建发一个已开盘的项目“云启之江”约1.5公里,云启之江是去年的超级红盘,登顶全国销冠。

显然,云启之江的热销给建发深耕之江提供了信心。不过,想再现云启之江的辉煌,难度不小。

杭州贝壳研究院院长上官剑对《凤凰WEEKLY地产》介绍,云启之江热销的主要原因是:明显价差和地铁零距离。

相比之下,建发新拿的之江地块限价37500元/平方米,周边区域近3个月的二手房成交均价为33309元/平方米,没有倒挂优势。并且这两幅地块,目前没有通地铁。

建发在杭州拿下的第三幅地块——云城板块,是和杭地发联合底价拍得,紧邻杭州西站,本是此次土拍中素质较高的地块,但最终并没有其他开发商参与争夺。问题可能出在配建上,这幅地块总面积7.61万平方米,需包含近0.6万平方米的商业和5.3万平方米的商务部分,商业部分超过了一半。

在杭州,建发曾经吃过一次商住地块的亏。

3年前,也就是2021年5月,建发以限价16.31亿+自持38%斩获拱墅区一宗商住地,这块地后来被开发成杭州建发·缦云。开盘已两年,至今未清盘。

“建发·缦云在非市中心位置,卖的是320-350平方米商业大平层,产品是好产品,优势不够,加上限购放开,原来被视为住宅替代品的商业大平层,更是失去很大一部分市场。”上官剑分析。

看起来,建发打算在杭州商住地上再搏一把。

与建发房产同属一个集团的联发集团,也出现在上海的土拍现场。联发集团和象屿地产联合拿下了上海的浦东新区曹路C1B-1地块,这幅地块只有两家报名,另外一家是中建东孚。最终两家的竞争并不激烈,象屿、联发联合体拿下时溢价率仅推到了6.4%。

“我们是参与了这块地竞拍,不过没把这块地作为重点,因为它不算优质地块,这块地在郊区乡下,不是好地段。而且我们一季度刚在上海宝山拿了一块地,不是很急。”中建东孚的一名内部员工对《凤凰WEEKLY地产》称。他还透露,中建东孚作为中建八局旗下的地产公司,有为上海托底的任务。

好在象屿、联发联合体轻轻加了价,使中建东孚不用托住这幅地。

建发的“命门”被击中

忙着在华东托底的建发系,实际上早已显现了疲态。建发集团旗下两家涉及房地产的上市公司“建发国际”和“建发股份”在近期陆续发布了2023年度业绩报告。

主营业务是建发房产的建发国际2023年度的毛利率由2022年度的15.3%下滑4.2个百分点至11.1%。

这个毛利率水平在房地产行业中明显偏低,尤其是建发房产所在的TOP10级别,对比之下,龙湖集团的毛利率为14.3%,招商蛇口为15.89%。

建发国际管理层在3月22日的业绩会上坦言毛利率下跌和降价卖房有关,“为了达到销售目标,我们会对每个项目的情况和市场进行折扣。”

建发国际似乎已经在反思降价带来的负面影响,当被问及2024年的销售目标时,回答是“很难确定”。

同时包含了建发房产和联发集团业绩的建发股份则在4月遭遇了一次年报发布意外。4月12日,建发股份收到厦门证监局出具的警示函,公司现任、时任高层郑永达、林茂、魏卓、许加纳被采取监管谈话措施。被警示的主要原因是会计核算不规范,其中包括了存货的减值测试不够审慎。

5天后,建发股份发布2023年度报告,比往年的时间推迟了约半个月。这份经历过警示的报告,显然在存货减值测试上变得更为审慎,房地产业务部分计提了29.31亿元的存货跌价准备,导致归母净利润同比减少20.75亿元。

最终建发股份房地产部分在全年营收高达1664.5亿元的情况下,仅净赚了1.91亿元的归母净利润,同比大幅下滑91.56%。

分开来看,建发房产计提14.51亿元存货跌价准备,实现归母净利润44.68亿元,为公司贡献归母净利润20.50亿元。联发集团则计提了14.80亿元存货跌价准备,实现归母净利润为-17.81 亿元,为公司贡献的“归母净利润”为-18.58亿元,同比减少20.50亿元。

净利润的大跌,正是建发系过去几年激进拿地的后果。在2023年新增了跌价准备的项目中,有不少是三四线项目。当多数房企恐慌症撤离三四线的时候,建发房产和联发集团依然在三四线落子,被新增跌价准备的项目有许多分布在湖北鄂州、广东佛山、广东江门、江西九江、安徽六安、江苏宿迁这样能级的城市。在商品房库存量排全国前列的南昌,建发和联发也有多个项目开盘。

建发的状况不容乐观。

建发股份最终靠收购美凯龙,并表美凯龙的净资产公允价值后,将整体的净利润拉高了翻倍增长。但如果剔除美凯龙的影响,建发股份的归属母公司净利润将仅为41.45亿元,同比下降33.95%。

除了房地产业务,建发股份主营的供应链部分在2023年也在下滑,该业务2023年全年实现营业收入5933.7亿元,同比下降14.8%,实现归属母公司净利润39.5亿元,同比下降1.4%。

建发、象屿、国贸这三家植根于厦门的大宗供应链服务商,之所以都培育出了房地产业务,与两个行业天然的协同有很大关系。

“大宗供应链服务商现金流比较大,可以在拿地、流动性支持等方面与房地产业务形成协同效应。他们可以用供应链的阶段性闲置现金流去买地,然后再拿土地质押贷款回填对供应链资金的占用。”IPG中国首席经济学家柏文喜向《凤凰WEEKLY地产》介绍,“和国美电器用商业现金流玩房地产是一样的逻辑。”

不过,成也“协同”、败也“协同”。

柏文喜分析:“但其命门在于资金不能沉淀和固化,否则供应链服务就会爆发流动性危机,这也是建发等企业去年遭遇楼市下行和去化不畅之后猛烈缩表降债、去杠杆和保现金流安全的主要原因,也是其业绩表现增收不增利的根本原因。”

建发股份不是没有感受到事态的紧迫。去年三季度结束时,建发股份的短期借款由90.74亿元飙升231.2%至300.53亿元,总的流动性债务高达5545.27亿元,达到几乎历史最高峰值。接着建发股份在2023年最后三个月快速缩表,房地产分部的有息负债规模合计减少156亿元。

建发系的这两家房地产公司如今的境遇并不陌生。它既像“老闽系”泰禾集团、旭辉集团一样激进,又像地产龙头万科一样及时遇见了问题。危险的是,就其在上海、杭州两地的拿地动作来看,它似乎已经刹不住车了。

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