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10年前打新金融城的人,在挑选下一个“金融城”

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过去数年,中国经济的轮轴快速前进,催生着城市的高速发展。

任何时代,城市发展除了界面的焕新,还应运而生了一批站在风口之上的高净值人群,并且这群人总是聚合式的存在于城市内。

对于成都而言,过去的桐梓林、今天的金融城都能为此佐证。

金融城作为成都“南拓”战略下的杰作,从过去的一纸蓝图到今天国际化建筑、高品商业等鳞次栉比,这里已然浓缩了城市价值和居住价值的精华,以不到0.04%的成都总面积占比,贡献了成都总GDP的5%。

(数据来源:成都金融城官网www.cdjrc.com)


△交子公园金融城双塔实拍

图据交子公园投资公司

高能产业和高净值人群作为相生相吸的关系,让金融城牢牢圈住了城市的新贵。

从2009年的拔地而起到如今,15年时光转瞬。

金融城在高能级资源、醇熟生活配套等方面都难逢棋手,但繁盛的背面就是众所周知的土地开发殆尽。

当年率先打新金融城的人,也正在面临另一场痛苦的抉择。

下一个“金融城”在哪里?


时间回到2009年,在市场还盛行“70、90”户型产品时,金融城在产品形态上就是一个“我行我素”的存在。

以中海城南1号为例,颠覆市场在金融城推出了单价10000元+、180㎡起步的大平层,创下当年楼市销售的佳话。

在最新4月房天下官网显示的中海城南1号二手房参考交易单价为59870元。

(数据来源:房天下)

https://cd.esf.fang.com/loupan/3210585902.htm?sf_source=esf_baiduald2023_xqexact


△中海·城南一号实景图

图据中海地产成都公司

能有如此前瞻眼光打新金融城,不仅选对区域还敢入手当年的破局式产品,他们到底是什么样的一群人?

购买实力+前瞻眼光

他们中的大多数不会是首次置业,原始财富积累是这群人的共性;其次是与城市规划同频的前瞻眼光,他们看的到以天府大道为主轴的“南拓”资源,相信蓝图与水泥齐飞的城市发展。

眼光的前瞻更不止于对区域的笃定,还包括对居住产品的鉴别。品牌在穿越时间后的价值体现、符合自己身份和生活场景的空间尺度等。

可以说天时地利人和促就了他们成为时代红利的宠儿。


△天府大道,图据天府发布

但这群“宠儿”将换去哪里?

换,并不意味着区域陈旧,相反金融城的商业密度、资源浓度等都是城市翘楚。

但居住产品的过时是客观事实,设计在迭代,居住的场景也在迭代。

作为楼市上个时代的设计,金融城大部分户型阳台面宽都不过6米,这和当下市场中面宽超过12米、270度户型设计来说,采光、空间尺度、视野通透性都相距甚远。


△金融城交子公园 图据清源水环境

十年前打新金融城,对居住舒适与生活品质的持续追求,让他们正在挑选下一个“金融城”。

金融城换房人群率先想到的是平移去一江之隔的金融城三期(后文简称“金三”)。

但“金三”苦于买方有心,市场无货。在3月31日套均总价破1000万、仅80余套房源报名超2000组的锦宸府,开盘即售罄之后,目前无任何在售住宅。

(数据来源:成都商报房产发布)https://news.sohu.com/a/768407890_557202


△交子公园金融商务区总部产业园(三期)效果图

图据交子公园投资公司

如果将“金三”排除在外,那么剩下的选择大概率落在了天东、天西、麓湖、新川

为什么这里会说大概率。

首先,长时间生活在金融城或周边的人群,已然习惯了城南国际化的生活方式,“一路向南”是一种习惯驱使下地选择。

而提及的四大板块中,接近于选择的答案是新川。


△新川实拍,图据成都高新

高净值人群追求精神世界与物质世界的高度平衡,映射在居住观上,可以用这四个维度来予以概括,也恰好对为什么新川是接近的答案进行了深度诠释。


新川在提及的城南四个区域中离金融城最近。

这是先天优势。

高净值人群仍离不开向上社交,加上职住平衡等因素考虑,能较便捷到达城市各个主要区域,尤其是到达机场、高铁站等城市门户,工作和生活带来的通勤成本是显性需求。

其次,通过梓州大道、利州大道等城市快速主干道让新川与传统城市中心(太古里、春熙路)、当下的城市CBD(金融城)、与未来城市发展主轴(天府新区)能丝滑连接。

这和金融城的地理属性十分相似。


南向高新区CBD、北达天府新区天府总部商务区、麓湖公园区等城市腹地,可以说一路向南的城市重磅资源中,新川似乎都“全能触达”。


读得懂产业,才能更好掌握未来10年城市区域成长密匙。

新川的产业精准地踩在了发展的风口上,这和过去的大源、金融城如出一辙。

以苹果为首的全球顶尖企业all in人工智能,也昭示着人工智能跻身当下顶流产业之位。而恰好以创新科技园为核心的新川板块,重点则致力于发展人工智能、5G通信、前沿医学等科技产业。

更确切地说不止是人工智能,当下风口浪尖的产业在新川几乎无一缺席。


△新川实拍,图据成都高新

如今AI创新中心、新川创新科技园均已呈现,天府软件园二期正在建设中,板块内聚集了爱奇艺、OPPO帝国大厦、中国移动(成都)研究院等头部企业,曾经的规划蓝图如今已落地量化。

产业是城市价值的重要展现,纵观成都的发展轴,会看到一个很有意思的现象:

90年代外贸行业盛行于是有了桐梓林、千禧年后互联网蓬勃发展让金融城与大源一跃而起。

在科技作为风口的未来,新川能否如前两者成为城市的新高地,懂的都懂。


高能级产业的背后是一群推动城市GDP向上生长的精英人群。

“人城境业”作为城市新区发展的四大要素,缺一不可。

“业”和“人”是因果关系,高能产业的数量决定了板块高净值人群的质量。

而需求源自于人群,高净值人群必然是对生活的版图有着更为明确的需求,更直白一点来说:区域的规划决定了价值下限,而区域的人群质量才是板块未来价值上限的核心因素。


△新川之心公园实拍

这样高密度的精英人群结构在今天的成都无疑金融城是聚合地,放眼全球则是美国硅谷。


新川从人群触达上是吃亏的。

为什么这样说?

诸多报道中新川都在与世界顶尖的科技产业挂钩,这些产业和普通生活者的连接性并不大,也就导致了新川在当下并不是一个目的性很强的地方,进而让普通市民对于它呈现的城市规划和全新的城市界面相对模糊。

其实新川作为城市新板块,兑现度是十分高的


△高新体育中心 图据成都高新

除占地约865亩的新川之心公园已经全部呈现,区域内还规划着大小不一的绿地和口袋公园;已经通车的6号线、1号线和规划中的14号线、29号线加持交通出行;建设中的高新万象天地、已全面开诊的四川省中西医结合医院高新分院等,都在宜商宜业宜居上展示着新川的资源浓度与品质高度。

(数据来源:成都高新)


△中国移动科研枢纽中心效果图 图据成都高新

特别值得一提的是,对于高净值人群来说,子女的教育是生活的一大重心。

新川板块的金苹果锦城第一中学作为高规格、高标准的十二年一贯制私立学校,则很好的击中了高净值人群对于先锋级教育资源需求的心。


△新川板块24所学校分布示意图

图据新川创新科技园

有落地的建设,有城市未来的期许,有高净值人群的聚合,这片土地的繁盛像极了今天的金融城,时间印证过金融城,满怀希望的新川想必在岁月之后定会有美好的硕果。


如此优渥的土地之上,自然少不了开发商们的“抢占”。

保利、华润、招商、蜀道等为首的品牌开发商相继进驻新川,开启了区域商住的百花齐放之路。

仅2023年一年时间,新川的住宅楼盘就出现了多个市场谈资。

两个第一。

2023年新川是成都销量第一的板块;新川也在2023年以2473套单价3W+的住宅成交,成为了成都住宅单价3W+最多的板块相较于2022年增长152%。

(数据来源:锐理数据)

https://news.fang.com/open/49767437.html

一个高点。

2023年8月15日保利以楼面成交地价20200元拍得新川约77.92亩地块,清水限价34000元刷新了新川的清水限价高点


△新川板块部分清水限价展示

数据源自「成都市公共资源交易服务中心」

无论从销售数据还是土地拍卖上,都在市场和行业两个维度承认了新川的热度与价值。

但对于享受过城市高能级配套的金融城业主来说,区域配套好之外还需有更高量级的产品来满足生活的空间需求和居住的舒适感受。

反观新川近两年在售的项目,大抵处于改善的“中位数”,以143㎡及以下为核心,对于住惯了誉峰、城南一号的人群而言,大都“志不在此”。

2024年,新川居住的产品标准迎来了破局。

破局者——保利新川天珺。


△保利新川天珺-效果图

新川天珺项目主力户型建面约169-205㎡,在以中位数改善居多的新川来说,可以称得上产品全然焕新。

从去年8月竞得土地,到今年3月才对外明确产品定位,历时超过了半年,这对于保利这样体系化的品牌开发商来说是少见的

当最终案名以「保利·新川天珺」公诸于世时,这好像让人联想到一些有意思的点。

「珺」字,本就是一种美玉,美玉是需要时间打磨的,保利历时半年在新川打磨出的这块“美玉”更像是在诠释产品和客群之间的心心相惜。

“打磨”产品的高度


△保利佛山三龙湾天珺-实拍图

“天”字系是保利地产品牌中的TOP系列,全国仅25座(包含新川天珺)。

想要成为保利“天”系作品,必须从核芯地段落址、七大高端品控、164项技术指标、大师团队打造、建筑颜值担当、高定物业服务,6个维度予以满足,严苛的条件让保利新川天珺既是成都首个天字系作品,也是西南首座。

新川天珺的落地,是保利对于新川这块土地的尊重,用旗下顶级的产品系在高能的板块之上实现了效果的叠加。

“打磨”人群的需求

新川天珺主力户型突破板块产品同质化的现状,是保利对于高净值客群最直接的共情。

这种共情是两个层面的。

其一是保利深谙金融城客群的换房需求,他们需要的是与之匹配的居住气度、空间尺度、身份高度。


△保利新川天珺-效果图

另外一个层面,就不得不说大品牌开发商总能站在高处用长远目光来看待市场,作为区域先驱化产品,背后是对高新区当下饱和的金融城、大源外溢人群的圈层价值理解,用尺度去定义高度,最直接不过。

破局只是当下看起来“曲高和寡”,回顾成都楼市,10年前攀成钢的伊泰天骄诚然如是。

“打磨”惊艳的颜值


△保利新川天珺-效果图

高净值人群追求精神世界与物质世界的高度平衡。

这群人映射于居住观上,更倾向于产品所衍生出的颜值、场景与服务。

目前,保利新川天珺营销中心虽未正式亮相,但从对外宣传的建筑效果图上来看其建筑呈现的石材、金属和大篇幅的流线玻璃都彰显出了深改住宅应有的质感。

据项目相关负责人表示,保利新川天珺还会以“海派”风格融入建筑、会所之中,将艺术与奢居叠加,有望成为成都楼市的新一位“颜王”。


△保利新川天珺-效果图

过去的新川,虽然规划界面、落地兑现力和能级配套等均属城市第一梯队,但苦于住宅产品的中位数居多,让其总是在以量取胜。

而今,保利新川天珺是新川产品的破局者,更可以看作是保利扛起了区域深改的大旗,让新川与麓湖、天西等板块就产品本身而言有了正式较量的资本。

下个月即将正式亮相的保利新川天珺大有可能让成都高净值人群重新思考目标,毕竟它的多维美好力让人怀揣了太多想象。


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