北京
01
问：
近期，北上广深等城市「老破小」的成交比例在大幅攀升，拿北京举例，3月份网签量接近1.5万套，500万以内的成交比例较去年上升了接近10个百分点，成交主力大都是大幅降价的老破小。明明花差不多的钱可以买更大的新房，为什么现在大家都扎堆买起了「老破小」？
冯仑：
我觉得反映了一个情况：大家口袋里的钱少了，所以买房不仅要买刚需，还要通勤距离更近，来降低生活的成本。
同样的价钱，比如三五百万的预算，你买北京四环外的「远大新」，可能面积100多平米，但你买三环内的「老破小」，花费300多万，面积虽然只有70多平米，看起来居住条件差一点，但其他成本节省很多，不仅通勤成本降低，方便与人打交道、体验都市生活，还享受市内的医疗、教育资源。
现在大家受到就业收入压力的影响，对未来收入预期也有一些不确定，需要谨慎地压缩开支，同时保证生活的便利和质量。况且现在对于老破小的改造还有一些技术支持，市场上相关机构的能力较强、响应速度也很快，可以把室内改造得跟新房一样，花费并不多，这也刺激了一部分人购买「老破小」的意愿。
综合而言，一次性支出减少，生活压力更小，所以「老破小」成为大家钱包缩水以后，比较理性的居住选择。
02
问：
现在有不少城市推出商品房「以旧换新」政策——郑州、无锡等城市直接回购二手住房，地方国资兜底收购，让买家换购新建房源；常熟发放契税补贴，泰安给予5万元购房补贴，海安则用房票置换的方式。
综合现在出台的政策来看，多数城市会划定指定范围，对旧房房龄也有要求，且置换的新房价格都会高于旧房，需要购房者自己再出一笔补差价的资金，「换新」的楼盘也是指定楼盘。大家都知道之前汽车、家电「以旧换新」，加速了汽车、家电市场发展，房子「以旧换新」可行吗？冯叔怎么看？
冯仑：
最近，为了激活房地产市场，特别是住宅市场的交易，促进市场的健康发展，同时解决一部分改善住房的需求，30余个城市推出了「以旧换新」政策。
所谓「以旧换新」就是，中央政府发了一些特别的国债，项目资金一部分流入地方政府，地方以市价的8-9折收购一批住宅。比如，你想买改善住宅，就把旧房子以市价的8折卖给地方政府，拿到购房款后，再从政府推荐的楼盘项目中购买新住宅。
这样的话，既激活了二手房市场，又促进了新房市场的交易，相当于这一笔钱完成两个交易，居民的改善需求得以满足，又增加了二手房交易的范围和频率，同时也刺激了新房的销售。
政策出台后，一些地方的二手房、新房交易比之前更加活跃，也让买房入市的人更有信心，同时去库存和保交楼等需求端也得到了支持。
当然，随着政策的持续推进，地方政府还有很多事情要做。比如，这些分散的二手房怎样统一管理？是委托专业机构，还是自己的平台公司或者国企来管理？我倾向交给专业机构去管理，如果政府管理这些分散的二手房，我想大概率是管理不好的，应该交给专业的机构，由他们适当地整理这些房源，完成房屋维修、家具调配等程序，最后再拿来出租。
如果政府能交给专业机构来做后续的二手房管理，中央财政的国债项目能够持续提供资金，地方政府无疑会得到长期的财政支持，继而推动本地住宅市场的活化，促进楼市的健康发展。
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