北京买房：理清思路，购房建议1154

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

最近有换房的计划，家里有一套乐府江南三居室，楼层比较低矮，还临街，居住体验一般。已经挂牌准备卖掉，挂出来的基本是小区三居室单价最低，当然现在市场不好，虽然带看量不少，但绿中介天天还让我再降价。

如果能卖掉，打算2600万以内在海淀物色个180平以上的大三居或者四居，为要孩子做个准备，预计带孩子的时候一家三代五口人，还得请位阿姨。

我和夫人在复兴门和中关村工作，不需要学区，这个价位都是自住也谈不上什么增值了，能不跑输大盘就行。不知道有什么小区您推荐的么？

A：

1、从田村置换海淀其他板块改善，2600万，不用学区，那常规选项一是五环内，学院路等不热门的学区，但选择不多。二是五环外，清河西二旗为主，选项多。

2、因为田村本身就属于学区不太强的，之前的溢价也并不高，商品房从居住角度的性价比排海淀前列，基础部分的保值基本不落后。和田村学区溢价率差不多的就是学院路花园路北太平庄和清河西三旗等地，居住的性价比差不多。

另外也可以看最强学区的，如中关村的唐宁one和万柳的几个豪宅小区，有租售溢价，但学区溢价其实并不算高，也算性价比高的。就是选择也不是太多。

五环外相对选择多，以橡树湾为代表，周边除了公寓性质的都挺好，价格比五环内低，溢价比平均值也低。另外也可以看看别墅类的，这里算特殊，部分维护的好的别墅小区没落后大盘，只是在板块内部不算太占优而已。但怎么都比其他绝大多数的别墅强，因为借助了产业区的支撑。

3、具体小区不用推荐，这总价和单价的不难选。

仅供参考。

二

Q:

我家里两个娃，老大去年一年级，老二今年幼儿园，27年上小学。目前老大在海淀西三旗育新花园育新小学，想着趁着老二上小学前，换更好的学区，想着优先考虑上地和德胜，想听听您对两个学区的分析。

另外老大从海淀到西城有哪些限制，还有如果是德胜学区的话老大转学过去，您推荐哪个小区配套的房产。

A：

1、上地和德胜，这各种分析在网上有的是，比我说的全面。如果有区别就是海淀的更拼点招，西城的更拼运气而已，牛娃去上地更占便宜，普娃来德胜不吃亏。

2、海淀到西城没什么限制，但是德胜有限制，如果是一年级的那德胜肯定不接收，只能是跨区派位。因为已经连着好几年出区了，不可能说幼升小的不让对口，却接收转学生。简单说就是德胜肯定没学位，就算有学位也得先给政保留着呢，还得是大政保的。

3、小区配套？配什么套？如果是转学，那哪个小区都不推荐，这跟房子的大小贵贱和怎么配套都没关系，只和家长的级别能力有关。也就是家长有关系的，在转学时才能让孩子有关系，纯粹拼爹。

4、总之如果是转学德胜的话帮不上忙。高峰期入学，无论几年级转学都是同一届，竞争永远存在，全北京所有的好学校都不会接收，除非有关系。

仅供参考。

三

Q:

我看您说北京孩子考首经贸都不容易，是天花板，难度到底有多大？我家就在首经贸附近，新华街的，没觉得这里怎样啊。连211都不是，很难考吗？我家对口小学是丰台五小，有必要换到西城海淀吗？现在房子能卖400万左右，如果卖掉的话我本来是想改善的，但要买学区房感觉就买不了什么了。

A：

1、首经贸确实不是211，但分数不低啊，去年好像570吧，和首师大差不多，比北工大低个20多分。这自己查查分数段吧，看完了就知道什么难度了。倒也不是说是北京孩子的天花板，是“北京普通孩子想留京”的天花板，跟学霸没什么关系。

如果说难度的话也可以按比例算算，首经贸一般都是录取到30%，但高考生数量一般占同龄孩子的70%不到，那就是如果能考入北京的前20%，就能基本达到首经贸的程度了。北工大是前20%的比例，那对应就是15%左右，这就是211的标准难度。

2、如果是在丰台普通的小学中学，那一般只要能做到小学班级前三，初中前五，高中前十，基本就有考入的可能。当然这是放宽了的估计，真实情况要难度更大一些。再加上这几年孩子越来越多，难度还会逐步增大。

3、丰台五小，科丰校区吧？有没有必要那就看家长的想法了，外人不好建议。房子是用来住的，还是多考虑居住方面吧，没必要跟学区太较劲。

仅供参考。

四

Q:

您好，我想问下丰台科技园附近天龙华鹤和天下儒寓怎么样呀？角门西或西局地铁站附近二手房有什么推荐吗？预算大概400万，还有丽泽商务区地铁站附近的二手房，预算也是400万，有什么推荐的吗？

A：

1、这俩都是典型的公寓啊，70年产权的为主，也有50年的。优势就是地段儿挺好，否则也不会盖成公寓，居住的性价比高，租金收益率也高。劣势就是升值慢，高租金是用升值慢换来的。这看自己重视哪方面吧，优劣势都挺明显的。

科丰桥看丹桥一带的公寓好几个呢，都差不多情况。最早的是城市经典，丰科园第一高价盘，现在不太高了。还有宝隆，这俩公寓也都是宝隆的物业。房龄最新的应该是四环外的设计师广场，都一个性质。

2、这一说公寓就不好推荐了，我一般只能从投资保值角度聊两句，公寓的优势是在租金和自住，我帮不上忙。

仅供参考。

五

Q:

我上次咨询您之后确实感觉到失误了，印象台湖确实没有想象中的大涨，好像还又跌了。但我仍然有些不想通，通州从整体来说仍然是发展不错的吧。现在我想要不就止损，然后您看换到哪合适，不求大涨，只要别再这么阴跌就行。要不您看看这套赛洛城七期的，这不至于吧。

A：

1、七期，350万，54.14平，单价6.5万，价格中等，应该不至于阴跌，东部的大多数不差。不过赛洛城也谈不上多强，跟北边做一下纵向对比就能看出来，当初这里的价格是比朝青高的，现在略有落后吧。所以期望值别太高，真的能做到不求大涨就好，毕竟这种户型的客群就是刚需，不太好抬高价格。但租金应该不错，各有优劣。

2、上次您那哪儿是咨询我啊，是辩论，或者说是来向我进行房地产基础知识的再教育。无所谓吧，经验都是用教训换来的，否则也只是知识。

但最好想通了，要不然下次还有可能被套路。我也不能说和你一起看房的那些都是托儿，但其中必定有中介或业主安排的人，煽风点火起哄架秧子的。业主找人的可能性更大，以中介来说为了这么套小房犯不上折腾这么大阵仗。

我也看好通州的整体未来，但任何区域内都是冷热不均的，风口真来的时候有可能劣币驱逐良币，但退潮之后必定是有基础的才能留下。就算通州完全放开限购，涌入的买房人也是先挑好地段儿的好房子，不可能先抢普通地段的。

但既然事情过去就不多说了，只是再提醒一句话吧。房产的价值由什么决定，地段，地段，还是地段儿。未必是决定全部，但至少是大部分。

3、总之真要想好了就换吧，考虑好税费成本就行，相当于两年多的房租呢。

仅供参考。

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