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多少企业财报,被困在地产里

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最近,又到了一年一度的财报季

各家上市公司都在排队乖乖“交作业”



说实话,房企本身的业绩已经被分析透了,没有什么秘密

而房地产作为影响非常广泛的行业

一共涉及上下游超过60个细分行业

不论是处于上游的水泥、建材业,还是位于下游的装修家居业

以及直接相关联的各大银行和物业、中介公司

都或多或少的受到房地产表现的影响

今天,我们从房企之外的财报出发

用更广阔的视角,从一些细枝末节中

充分挖掘行业相关公司的数据表现

也窥探出地产下半场还存在哪些机会

01

地产疲软,银行日子可不好过

因为个人住房贷款,大家主要都在大行做,小银行做的比较少

按照央行统计口径,六大国有银行的个人房贷规模,长期占到全国总量的7成左右

因此大家都格外关注它们的房贷数据

结果,六大行的个人房贷余额总量去年出现了史上首次负增长

和2022年相比,一共下降了5166.26亿元

受到了提前还贷规模增长,和房地产市场调整的双重影响



数据来源:公开财报

建设银行虽然还是个人住房贷款规模最大的银行,也同比下降了超过900亿元

下降最狠的农业银行,更是足足减少了1757.81亿元

不过也有例外,邮储银行一枝独秀,居然保持了正增长

据其零售业务总监介绍,个人房贷业务增长有三大原因:

一是调整策略,把精力更多放在了更活跃的二手房市场

二是补短板,在一线市场充分发力,投放同比增长超过50%

三是抓下沉,发挥县城网点多的优势,迎合了县城刚需客群



来源:央视财经

与国有银行相对应的是,股份行的个人住房贷款余额规模较小,变化幅度也相对不大

目前招商、兴业、民生、光大和渤海银行这几家同比减少

还有中信、平安、浙商和恒丰银行实现了同比增长

当然市场也不是没有积极信号

存量房贷利率的调整,确实降低了购房者提前还款的动力

业内人士指出,今年的提前还贷规模已经在下降,房贷余额减少的速度也在放缓

建行一位副行长表示,第一季度的提前还款规模,相比去年第四季度有所下降

3月以来,个人住房按揭贷款,尤其是二手房的受理量正在回升

随着整个房地产市场的复苏,银行的个人房贷总额今年有望扭转局势

02

那些和地产捆绑的上下游企业,又如何?

我们挑选了两大代表:水泥建材业和家居业

从总量上看,由于房地产行业下行,基建投资也大幅放缓

去年的水泥产量更是创下2011年以来的新低



数据来源:国家统计局

在总量下降的大趋势下,叠加市场竞争加剧、价格下降等因素影响

多家上市公司继续处于利润微薄的状态



数据来源:公开财报

财报细节处仍有一些亮点值得挖掘

比如去年行业集中出海卖水泥,冲向了东南亚和非洲

龙头老大中国建材就猛抓业务的国际化,将新材料推向海外

西部水泥的非洲业务也贡献了较高的利润

不仅利用自身的优势出口水泥,还在海外建厂直接当地产水泥

宁夏建材则是去年数字物流业务增长突出,收入同比增加了超过8成

同时落实错峰生产,降本增效,努力巩固已有的市场份额

地产上下游受其影响各不相同

家居行业更为后端,相对前端的建筑材料业,去年总体表现好了不少,迎来了翻盘曙光

索菲亚、建霖家居、志邦家居、江山欧派这些叫得上名字的,交出的成绩单都很不错

尽管行业龙头公司,东方雨虹、欧派家居、顾家家居和三棵树都还没正式公布全年的财报

但从这四家去年前三季度的数据来看

保持了营收、净利润双增长的良好态势



数据来源:公开财报

三棵树去年前三季度的净利润更是再创新高

据索菲亚介绍,其业绩提升主要靠推动“门、墙、柜一体化”,重点卖这种一体化产品,不断提高客单价

志邦家居则是充分挖掘存量的市场空间

通过品类开拓、门墙发力、整装布局、拎包进社区等方式

总结下来,本轮家居行业复苏有两大新的增长点:

一是借助崛起的跨境电商

布局早、占比高的一些公司,如恒林股份、西大门、乐歌股份、中源家居等都抓住了机会

二是推动智能化

将家居产品和先进的互联网、感应器、人工智能等技术相结合

有效提升消费者日常的居住体验



数据来源:奥维云网,中金公司研究部

当下热卖的智能电动沙发和电动床就是典范

既然谈到家居行业,就不得不提到家居大卖场

这些年,几个大卖场的求变动作不断,正在改变以前“坐地收租”的经营模式

不仅和国资“联姻”,试图强强联合

而且增加了许多餐饮、汽车等品牌门店

但从财报来看,红星美凯龙和居然之家去年的表现仍不理想

前者更是遭遇了上市以来的首次归母净亏损

后者去年前三季度的净利润也在一路走低

这其中也有一个例外,那就是川渝地区的富森美大卖场

因为自有物业,成本低、店面少,加上强大的运营和引流能力

并且深耕本地区,精准把握当地消费者的偏好

抖音的直播不停歇,今年直接每天都开播



凭借非常明显的区域竞争优势,富森美去年赚了个盆满钵满

03

但,贝壳为什么去年反而“赚麻了”

让人意外的是,大环境没有明显好转,中介却率先赚到了钱

从2022年的净亏损13.97亿元,到2023年的盈利58.9亿元

贝壳只用了一年时间,就做到了扭亏为盈,“扬眉吐气”

带着好奇,研究财报,发现贝壳逆势上涨主要靠四大动力:

首先是存量房业务功不可没

去年贝壳超3万亿元的总交易额中,存量房占比直接达到了近2/3



数据来源:公开财报

同时,存量房业务的多项指标都优于新房业务

当下改善需求占主导,贝壳抓住了更热闹的二手房市场,大大增加了“卖一买一”的连环单比重

当然新房业务也没有“躺平”

展开了一系列措施,包括扩大优质新房合作项目覆盖面

创新和一二手联动销售模式,比如上海链家和各大新房项目合作推出“置换无忧”服务



还有加强国央企开发商预付佣的“快佣”项目占比

除此之外,贝壳还在积极发展家装家居的业务,力争开拓新的增长曲线

业绩表现也确实给力,去年的交易额足足翻了一倍多,同比增长146%达133亿元

最后是新兴业务及其他板块,像租房、金融服务等

也有13%的增长,交易额接近千亿元水平

值得注意的是,财报还有一大亮点,门店继续扩张,经纪人数量又提升了

到2023年年底,贝壳一共有43817家门店,比2022年增加了3301家



数据来源:公开财报

经纪人数量为42.77万人,比2022年增加了3.36万人

其中活跃经纪人有39.71万人,比2022年增加了4.75万人



数据来源:公开财报

可以这么说,贝壳作为房产交易平台

一买、一卖、一租,再加上连带的装修和金融服务

坐收渔翁之利,去年净利润达到58.9亿元,创下近5年新高,等于日赚1600万

04

没想到的是物业公司基本都在盈利

最后,是和房地产关系紧密的物业管理行业

尽管还没有完全走出独立行情,仍会受到房地产行业的影响

但越来越多的物业公司开启了向内生长之路

在巩固基本盘的同时,集中精力调整优化业务结构,还不断开拓第三方服务规模,进一步提升独立性

据乐居财经统计,截止3月底,已发布财报的57家上市物业公司

总营收合计为2782.66亿元,平均每家营收达48.82亿元

总净利润合计为163.16亿元,平均每家净利润约为2.86亿元

整体表现明显优于开发商的财报



数据来源:公开财报

而且57家都有净现金结余,合计总额为1230.77亿元

万物云、碧桂园服务、华润万象生活、保利物业手握的现金规模更是都超过百亿

再次验证了行业具备非常充足的现金流

其中,52家公布了去年的在管面积

有17家的在管面积破亿,比2022年增加了3家

这17家的在管总面积占比超过8成,说明行业的集中度进一步提升

头部企业的表现也都可圈可点

华润万象生活去年年底在管购物中心达101座,正式迈入“百Mall”里程碑

重奢购物中心就有13家,稳居行业第一

绿城服务更是凭借高品质口碑



来源:乐居财经研究院

在去年实现了95.2%的超高物业费收缴率,以及1.2亿元的物业费提价

碧桂园服务的第三方收入占比创历史新高,关联交易收入仅占2.9%

万物云则是主动降低了与母公司万科的关联度,积极寻求市场化独立

总的来看,多家物业公司正朝着多元化、差异化的方向发展

不仅仅只是提供最基本的物业管理服务

而且持续拓展新业务,包括家居装修、团餐、幼儿托管还有养老等

综合性多元服务商前进

05

各家公司的年报其实都在做同一件事情

告诉我们之前取得了什么成绩,现在遇到了什么困难,接下来会往哪里走

说实话,楼市正在加速进入存量时代

公司既可以选择躺平,靠着家大业大,树大好乘凉

也可以顺势而为,积极调整业务结构,踏实做好手头每个项目

我们也从中看到

区域性龙头正在崛起,国央企的业务基本盘非常扎实,跨境同样是一个可以尝试的办法

只要愿意努力,今年依然大有可为

以上为正文,来自楚然

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