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全民负资产的深圳,还要跌多久

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  今天的文章就和大家说两件事:

  第一件事就是按照平均值计算,深圳全民负资产;

  第二件事就是在全面负资产的前提下,深圳楼市的小阳春能否延续

  不废话,直接进入正题。

  01

  首先,为什么说深圳全民负资产?

  因为从债务、杠杆率、支付能力三个维度看,深圳1760万人口人均负4.8万元。

  那么,这个数据是怎么来的?怎么就敢说深圳人人都是负资产呢?

  来,看数据。

  第一组数据:存款

  下图是2022年深圳市统计年鉴的截图,时间截止于2022年。

  2022年深圳市的住户存款是2.45万亿;

  2022年深圳市的中长期贷款是2.47万亿;

  

  我没有查到深圳市2023年的统计年鉴,所以查找了中国人民银行深圳分行关于深圳市住户存款与中长期贷款的数据。

  

  根据中国人民银行深圳分行公示的数据:2023年深圳市住户存款增加了2766.77亿、中长期贷款增加264.12亿元。

  由此推算——

  深圳市2023年住户存款余额=2.45万亿+2766.77亿=2.72万亿

  深圳市2023年中长期贷款=2.47万亿+264.12亿元=2.49万亿。

  因为中长期贷款的主要构成是房贷,按照中长期贷款2.49万亿和住户存款余额2.7万亿两个数据看,仅购房维度的负债率是92%。

  但我们都知道,买房首付30%,按揭70%本质上一种负债行为,也就是购房者支付30%的本金,增加了3.3倍加杠杆。

  换句话说,你买房贷款,就是加杠杆。不知道什么是杠杆、什么是负债的伙伴可以阅读《》

  从债务加杠杆的角度看,判断一个城市的购买力不仅要看中长期贷款余额,所以还要看住户贷款总额,才能判断这座城市在未来是否有“余力”继续加杠杆。

  根据2022年深圳市统计年鉴数据看,深圳市住户贷款总额是2.87万亿。

  

  再结合人民银行深圳分行公布的2023年深圳新增人民币贷款7145.8亿计算,深圳市2023年的住户贷款余额是2.87万亿+7145亿=3.58万亿。

  

  结合上述数据,我们可以得出:

  深圳市2023年住户存款余额2.72万亿

  深圳市2023年住户贷款余额是3.58万亿。

  也就是说,深圳市1760万人口的存款余额2.7万亿元,不足以偿还总贷款余额3.58万亿,深圳居民净存款负0.86万亿。

  或者说,负债0.86万亿。

  按照深圳人口1760万计算,那么人均负资产就是4.88万元。

  我又看了一下2021年深圳市住户存款和住户贷款的情况。

  2021年深圳住户存款余额为2.08万亿,住户贷款余额为2.82万亿,净存款负0.74万亿,人均负债4.2万。

  

  也就是说,从2021年到2023年这三年时间,深圳市人均负债仍在增加。

  判断一个城市的购买力,或者一个城市的楼市能否强劲复苏,关键在于这座城市能否继续加杠杆。

  那么,深圳的居民杠杆率是多少?

  按照2021年数据,用住户贷款除以住户存款,深圳居民杠杆率为135%。

  按照2023年数据,用住户贷款除以住户存款,深圳居民杠杆率为131%。

  也就是说,过去3年因为存款由2.08万亿增长到2.72万亿,深圳居民的杠杆率由原来的135%下降到131%。

  嗯~微乎其微!

  那么,深圳居民杠杆率131%算高还是低呢?

  来,咱们看一下全国的平均数据。

  全国存款余额137万亿、贷款78万亿,平均杠杆率是56%。

  也就是说,深圳市居民的平均杠杆率是全国的2.3倍。

  毫无疑问,从深圳存款和贷款的数据看,深圳市居民杠杆率不仅远超全国平均值,还超过了21个超特大城市60.4%的警戒线。

  我简单的算了一下,过去3年,深圳市居民存款增加幅度是24%,负债幅度低于存款幅度为22%,但居民整体负债率仍然超过100%,居民平均杠杆率超高。。

  不管楼市涨跌,购房者都需要按揭贷款,那么该怎么理解按揭这种负债行为呢,毕竟中产阶层是脆弱的群体,具体可以看文章《》

  

  02

  我知道,进入2024年深圳楼市一手新房和二手房的成交量都有所上涨,甚至从成交走势上看,深圳甚至走出了“v”型反转。

  

  那么,深圳这轮小阳春能否持续?

  我认为要看如下几点:

  第一点,深圳居民收入是否有大幅提升。

  道理也很简单,现在深圳居民负债率131%,远高于全国平均负债56%的平均线,在这种情况下,能否提高居民的首付能力和月供能力就决定了楼市走向。

  根据深圳市统计局公布的深圳人均支配收入增加2.6%的浮动看,这种涨幅对应131%负债率,对现状没有任何改变。

  

  从收入维度看,暂时看不到收入大幅增加的可能。

  在收入无法大幅增加的前提下,深圳居民负债率131%的情况短期内难以扭转。

  第二点,看潜在购买力。

  以结婚人数推算潜在购买力。

  2020年深圳市结婚人口是6.76万对、2021年深圳市结婚人口是7.64万、2022年深圳市结婚人口是8.54万对、2023年深圳市结婚人口是10.8万对。

  按照过去4年的结婚人数看,潜在购买力大概是33万对

  结婚人口平均年龄集中在29岁到35岁,而深圳平均购房年龄36岁-45岁,两者相差6到10年。

  

  在这种情况下,这部分潜在购买力,需要至少5年时间攒首付款,所以,深圳5年内购买力都不会有巨大的变化。

  换句话说,深圳楼市最刚性的购买需求在3-5年内都不会出现明显变化。

  但因为深圳楼市超跌,房企亏本销售,整个深圳已经处于价格扭曲的状态,这导致部分购房需求挤压。

  第三点,看供应量。

  深圳市的库存去化周期在19个月,超出了18个月警戒线,在四个一线城市中好过广州,弱过北京和上海。

  但放眼全国,尚算“良好”。

  正因为如此,我又看了一下统计局历年的商品房竣工面积数据。

  

  不看不要紧,一看吓一跳。

  2022年深圳市房地产开发项目的竣工面积竟然是近15年最高,为740.85万㎡。

  我没看到深圳2023最新的统计年鉴,但按照2023年初深圳住房和建设局的计划目标600万平米看,也是近15年第二高。

  

  供应量为什么会如此之高?

  说说我个人的看法。

  1、因为深圳楼市之前火爆,深圳在2019年、2020年、2021年土拍放量的前提下,2022年和2023年就迎来了连续两年,房地产竣工面积的历史新高。

  2、十四五规划增加了商品房和保障房的供应量,嗯~很多问题都在这。

  中产阶层如何配置家庭资产,可以看文章《》

  03

  最后,简单说几点。

  1、综合

  深圳居民负债率131%、在限购政策不放开的前提下,潜在购买力5年内都不会出现爆发式的释放、住宅竣工面积又连续两年创近15年来的新高。

  所以,如果没有政策、货币等变量因素落地,深圳楼市这波小阳春不具备持续的动力。

  但深圳楼市的问题远不止于此。

  因为只要降低首付、放开限购也可以调整供需关系,挤压潜在购买力进场。

  深圳最大的问题在于市场、利润、政策的扭曲僵局。

  一方面市场端供需失衡与居民加杠杆的张力很弱;另外一方面深圳商品房的销售价格已经是亏本销售的超跌状态;

  但这种困局之下,深圳楼市的重点仍然是保障房减少。

  所以,如果没有外部条件介入,深圳楼市“能下场”负债的购买力就只有置换和豪宅客群了。

  但置换客户卖不出老房子,就无法买入新房,所以,置换客户也进退两难。

  我的观点没有变,深圳楼市的所有特征都是底部特征,但问题在于:短期内上涨的特征在哪里

  2、阴跌

  目前未看到扭转行情的对冲力量。

  建议置换客户不要作妖,不要看中介朋友圈的喜报就“涨价”,要趁着这波热度“自砍一刀”尽快出货。

  其实,说到底,深圳楼市当前的困局就是之前“万人打新”的时候,过度加杠杆、过度土拍带来的供需失衡。

  所以,摆在深圳楼市面前的选择不多。

  1、要么降低首付、大幅降低利率,以此降低131%负债率的首付和月供压力;

  2、放弃十四五规划的供应目标,大幅减少商品房供应量;

  3、放开限购,增加新的购买力;

  如果上述“大路”都不走,仍然保持当前的“花团锦簇”,深圳楼市很难走出困局。

  在这种背景下,降又降不下去,涨又涨不起来,“卡”在中间无比难受就是深圳楼市的真实写照。

  当然,如果宏观层面大放水,通胀之下提高居民收入,稀释债务又提高收入,那么深圳人民继续加杠杆就大有可为了。

  当然,

  3、现在的深圳已经不是区域分化、地段分化,而是相邻的项目分化,所以此时买房,真的多看。

  4、深圳楼市的客观问题是存在的,但从中长期看,来深圳的发展、购买深圳的房产依旧是不二之选。

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