深圳市集体企业土地资产处置操作指引印发！

4月15日，深圳市集体资产管理办公室发布关于印发《深圳市集体企业土地资产处置操作指引（试行）》的通知。该政策为《关于加强深圳市集体企业要素交易工作的指导意见（试行）》(详情：）的配套操作指引。

为切实加强全市集体企业资金、资产、资源等要素交易的监督管理，规范和保证要素交易活动公开公平公正，保障集体资产保值增值。根据《深圳经济特区股份合作公司条例》等有关法律法规及我市公共资源交易管理相关政策，结合实际，制定《深圳市集体企业土地资产处置操作指引（试行）》（以下简称《操作指引》），相关情况解读如下。

一、制定背景

（一）落实市委、市政府“壮大集体经济服务城市发展”战略部署的需要。

作为深圳集体经济的主力军，股份合作公司对促进深圳城市一体化建设和经济社会发展作出了重要贡献。但也存在企业治理体系不够完善、监管机制不够健全等问题。对此，市委、市政府高度重视，就我市集体资产监管和集体经济发展相继制定出台了系列监管立法和制度；各区自2016年起也陆续出台了相应规章制度及措施，但在适用范围、执行标准、操作程序等方面存在差异。需要在全市层面加以统筹，进一步规范全市集体企业要素交易活动，为实现集体资产科学监管、助力集体经济改革发展提供有力的制度保障。

（二）落实深圳市公共资源交易改革工作及相关管理制度的需要。

根据市公共资源交易改革相关工作安排，市集体办负责制定本行业领域公共资源交易的规则、制度、流程和技术标准。《操作指引》的制订是市集体办落实上级要求、切实履行职责的重要举措，有利于填补市级层面关于集体企业土地资产处置交易监管相关规定的空白，进一步完善全市公共资源交易管理制度体系。

（三）落实《深圳经济特区股份合作公司条例》相关规定的需要。2019年修正的《深圳经济特区股份合作公司条例》第五条规定“市人民政府股份合作公司监督管理部门履行下列职责：（四）制定和完善公司资产登记、资产交易、财务会计和证照等监督管理制度和措施”。《操作指引》对我市集体企业的土地资产处置交易加以规范，有利于实现多层次、全流程、全覆盖的统一监督管理，保障集体资产的保值增值。

二、主要内容

该指引共26条，主要内容包括：

1.定义和范围。本指引所称的集体企业土地资产处置，是指集体企业的建设用地合作开发（含城市更新、土地整备利益统筹等项目）、转让活动。本指引所称的建设用地，是指为了保障集体企业生产生活需要，促进其可持续发展，根据有关法律法规和政策规定，由政府核准的原农村集体经济组织及其继受单位保留使用的土地，以及集体企业合法持有且符合交易条件的国有已出让（划拨）用地。

2.项目交易条件。建设用地以合作开发方式进入市场交易，符合下列条件之一的，集体企业应当通过公共资源交易平台选定市场主体：（1）属于非农建设用地、征地返还用地开发的，按照深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易管理有关规定执行；（2）属于土地整备利益统筹项目留用土地合作开发的，按照深圳市土地整备利益统筹项目管理有关规定执行；（3）属于拆除重建类城市更新项目的，按照《深圳经济特区城市更新条例》执行。

3.交易方案规范。集体企业选定市场主体合作开发建设用地的，应当编制交易方案，同时，本指引规范了交易方案的主要内容。交易方案制定后，应当在集体企业经营场所范围内进行公示，公示期不得少于15日。集体企业应当按照企业内部决策程序对交易方案进行审议。

4.企业内部决策。规定了原农村集体经济组织及其继受单位内部决策要求。对于原农村集体经济组织及其继受单位采用公开招标方式，选定土地使用权人作为市场主体开发非农建设用地和征地返还用地的，应当经原农村集体经济组织及其继受单位召开股东大会，且获全体股东人数及其所持表决权数三分之二以上表决同意。对于原农村集体经济组织及其继受单位采用竞争性谈判等协商方式，选定土地使用权人作为市场主体开发非农建设用地和征地返还用地的，应当经原农村集体经济及其继受单位组织召开股东大会，且获全体股东人数及其所持表决权数五分之四以上表决同意。公司章程规定由股东代表大会表决或者对表决通过率另有规定的，从其规定。

5.交易方式。集体企业选定其他市场主体合作开发建设用地的，应当采用公开招标或者竞争性谈判的方式进行。涉及以集体资产为主的城市更新项目，原农村集体经济组织及其继受单位应当通过公开招标方式选择市场主体。因城市规划统筹需要，确需将少量集体企业的建设用地和物业纳入拆除重建类城市更新、土地整备利益统筹等项目的，经区政府（含区政府授权部门）批准，集体企业可以采用协议方式选择市场主体，或者作为被搬迁人与实施主体协商搬迁补偿。

6.合同签订。集体企业在确认建设用地市场主体之日起30日内，应当与其签订合同。

政策原文

深圳市集体企业土地资产处置操作指引（试行） 　　第一条 为规范本市集体企业土地资产处置活动，确保处置活动公开公平公正，保护集体企业及其股东、债权人、相关权益人和社会公众的合法权益，保障集体资产保值增值，促进集体经济健康有序发展，根据《深圳经济特区股份合作公司条例》等有关规定，制定本指引。 　　第二条 本市集体企业通过公共资源交易平台的土地资产处置活动，适用本指引。 　　第三条 本指引所称的集体企业土地资产处置，是指集体企业的建设用地合作开发（含城市更新、土地整备利益统筹等项目）、转让活动。 　　第四条 本指引所称的建设用地，是指为了保障集体企业生产生活需要，促进其可持续发展，根据有关法律、法规和政策规定，由政府核准的原农村集体经济组织及其继受单位保留使用的土地，以及集体企业合法持有且符合交易条件的国有已出让（划拨）用地。 　　本指引所称的政府核准的原农村集体经济组织及其继受单位保留使用的土地，主要包括： 　　（一）原农村集体红线范围内的用地； 　　（二）根据《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府〔1993〕283号）、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府〔2004〕102号）划定的非农建设用地； 　　（三）政府征收原农村集体所有的土地后，返还给原农村集体经济组织的建设用地； 　　（四）根据市土地整备利益统筹项目管理有关规定划定的土地整备利益统筹项目留用土地； 　　（五）其他根据有关法律、法规和政策规定的原农村集体经济组织或者继受单位享有权益且符合交易条件的土地。 　　第五条 建设用地可以以转让、合作开发、作价入股等方式进入市场交易。但是，非农建设用地中的原农村居民住宅用地（含统建楼用地）和公共设施用地不得进行土地使用权交易，市政府另有规定的除外。 　　第六条 建设用地以转让方式进入市场交易的，集体企业应当按照市土地交易市场管理有关规定，以及市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易的有关规定进行。 　　第七条 建设用地以作价入股方式进入市场交易的，集体企业应当按照有关法律、法规、规章和政策的规定进行。 　　第八条 建设用地以合作开发方式进入市场交易，集体企业应当根据有关法律、法规和政策规定通过公共资源交易平台选定市场主体，其中： 　　（一）属于非农建设用地、征地返还用地开发的，按照深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易管理有关规定执行； 　　（二）属于土地整备利益统筹项目留用土地合作开发的，按照深圳市土地整备利益统筹项目管理有关规定执行； 　　（三）属于拆除重建类城市更新项目的，按照《深圳经济特区城市更新条例》执行。 　　第九条 属于拆除重建类城市更新、土地整备利益统筹等的，被选定的市场主体应当符合国家房地产开发企业资质管理的相关规定，与城市更新或房地产开发规模、项目定位相适应，且具有良好的社会信誉。 　　第十条 集体企业选定市场主体合作开发建设用地的，应当编制交易方案。交易方案制定后，应当在集体企业经营场所范围内进行公示，公示期不得少于15日。交易方案主要内容包括但不限于： 　　（一）集体企业的名称、住所及法定代表人； 　　（二）建设用地的基本情况； 　　（三）可行性分析结论和项目评估结果； 　　（四）市场主体的资格条件； 　　（五）合作开发期限、开发进度、配套设施要求、项目开发预算； 　　（六）预期合作收益及分配方式； 　　（七）履约保证金； 　　（八）交易方式； 　　（九）评审委员会、竞争性谈判小组的组成和运作方式； 　　（十）企业决策及实施程序； 　　（十一）定标委员会组成和定标方法（如有）； 　　（十二）合同文本。 　　第十一条 股份合作公司将交易方案提交股东大会决策前，应当经社区党委进行审议；情况特别复杂的，应当由社区党委研究提出意见后，提交所在地的街道党工委进行审议。 　　第十二条 集体企业应当按照企业内部决策程序对交易方案进行审议。集体企业应当在3日内通过公告等形式通报会议内容。 　　对于原农村集体经济组织及其继受单位采用公开招标方式，选定市场主体合作开发非农建设用地和征地返还用地的，应当经原农村集体经济组织及其继受单位召开股东大会，且获全体股东人数及其所持表决权数三分之二以上表决同意。 　　对于原农村集体经济组织及其继受单位采用竞争性谈判等协商方式，选定市场主体合作开发非农建设用地和征地返还用地的，应当经原农村集体经济及其继受单位组织召开股东大会，且获全体股东人数及其所持表决权数五分之四以上表决同意。 　　对于本条第二款、第三款所列情形，章程规定由股东代表大会表决或者对表决通过率另有规定的，从其规定。 　　第十三条 交易方案公示结束后，集体企业应当及时报区或街道监管机构备案。区或街道监管机构在收妥集体企业备案材料之日起15个工作日内完成备案并出具备案回执。 　　第十四条 交易方案经备案后，集体企业应当向公共资源交易平台提交交易申请、交易方案及相关材料，办理交易委托手续，且对所提交材料的真实性、完整性、准确性负责。 　　第十五条 集体企业应当按照经备案的交易方案编制交易公告。交易公告应当通过公共资源交易平台发布，同时可以增加其他途径进行发布，公开征集意向市场主体。公告时间不少于15个工作日。 　　第十六条 集体企业选定其他市场主体合作开发建设用地的，应当采用公开招标或者竞争性谈判的方式进行。 　　涉及以集体资产为主的城市更新项目，原农村集体经济组织及其继受单位应当通过公开招标方式选择市场主体。 　　第十七条 因重大民生工程、重大基础设施、重大产业等项目实施需要和为落实上层次规划要求，完善城市功能结构，优先落实城市基础设施和公共服务设施的，涉及以集体资产为主的拆除重建类城市更新、土地整备利益统筹等项目的，经区政府（含区政府授权部门）批准，集体企业可以通过公共资源交易平台采用单一来源谈判方式选择市场主体。 　　第十八条 因城市规划统筹需要，确需将少量集体企业的建设用地和物业纳入拆除重建类城市更新、土地整备利益统筹等项目的，经区政府（含区政府授权部门）批准，集体企业可以采用协议方式选择市场主体，或者作为被搬迁人与实施主体协商搬迁补偿。 　　本条所称的少量集体企业的建设用地，是指在拆除重建类城市更新单元拆除范围内，集体企业的建设用地面积占拆除范围内用地面积20%以下的；在土地整备利益统筹项目范围内，集体企业的建设用地面积占比，由区政府（含区政府授权部门）根据项目实际情况确定。 　　本条所称的少量集体企业的物业，是指在拆除重建类城市更新单元拆除范围内，集体企业的物业建筑面积占拆除范围内总建筑面积1/4以下的。 　　第十九条 在拆除重建类城市更新、土地整备利益统筹等项目的，集体企业的建设用地面积占拆除范围内用地面积超过20%的，或者集体企业的物业建筑面积占拆除范围内总建筑面积超过1/4的，原则上集体企业应当通过公共资源交易平台公开选择市场主体。如遇本指引第十七条等特殊情况的，经区政府（含区政府授权部门）批准，集体企业可以通过协商方式选择市场主体，或者作为被搬迁人与实施主体协商搬迁补偿。 　　第二十条 建设用地合作开发选定开发主体作为市场主体后，公共资源交易平台和集体企业应当公示成交结果。公示时间不少于5个工作日。 　　第二十一条 集体企业在确认建设用地市场主体之日起30日内，应当与其签订合同。 　　第二十二条 集体企业与市场主体签订合同之日起5个工作日内，应当将合同副本报送街道监管机构，同时上传所在区的集体资产监管系统；并在签订合同之日起30个工作日内，将合同副本抄送区规划和自然资源主管部门或区城市更新和土地整备主管部门。 　　第二十三条 集体企业在开展建设用地开发、城市更新、土地整备利益统筹等项目时，可以引入其他市场主体或者有关单位提供权利人意愿征集、基础数据调查、测绘、标图建库研究、计划申报、搬迁补偿方案的编制、专项规划编制及申报等服务。 　　集体企业应当与提供服务的其他市场主体或者有关单位签订合同。合同应当明确服务范围、费用、期限等。各区可以根据实际情况，制定相应的服务标准、引入规则等。 　　第二十四条 原农村集体经济组织及其继受单位通过调整将非农建设用地指标、征地返还用地指标、土地整备留用土地指标纳入城市更新、土地整备利益统筹项目的，应当经市或者区政府或者其授权部门批准且符合有关法律、法规、规章的规定。 　　第二十五条 属于集体企业享有合法权益的林地和山岭、荒地、滩涂等其他自然资源交易参照适用本指引执行。 　　第二十六条 本指引自2024年4月15日起施行，有效期3年。

内容来源：

深圳市集体资产管理办公室关于印发《深圳市集体企业土地资产处置操作指引（试行）》的通知

https://www.sz.gov.cn/zfgb/2024/gb1328/content/post_11246742.html

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