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不再高不可攀!厦门“降价潮”何时休?

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· 引言 ·

厦门的房价一向以高闻名,是全国房价前十城市榜单中的常客。而在近年行业调整的大背景下,“高不可攀”的厦门也无法独善其身,加入降价潮的大流。

从2024年一季度全国房地产市场整体表现来看,在国家统计局公布的70个大中城市房价变动数据中,2024年一季度新房和二手房同比持降且二者降幅有走阔态势,新房整体降幅由2023年末的0.89%增至1.9%,二手房降幅由 2023 年末的 4.07%增至5.15%;全部70个城市均呈现下跌态势,新房销售价格同比下降城市数量为57个。


当前整体行业处在触底、调整的状态中,受到销售压力的影响,“以价换量”逐渐成为常态,特价房、工抵房等逐渐加码,厦门也不例外。

市场迎来普跌,仅岛西可保价保量

从厦门全市数据来看,自2017年起厦门商品住宅均价就已经越过了3万/㎡的门槛,并于2022年达到了峰值39370元/㎡,近两年价格逐年下滑,至2024年4月回调至33314元/㎡,相比最高峰下调了15.4%。


备注:本文2024年4月数据截至2024年4月14日

但实际上的市场降价幅度要远比全市均价降幅来的更大,近年来改善型产品成交占比不断提升,尤其是近四年岛内高单价项目成交占比较大,故全市均价受到结构性因素支撑跌幅较小,分区域来看,降价情况则会更为明显。

由于岛外项目扎堆,从时间维度看,2022年下半年开始各主流板块价格就进入了持续下滑通道,2022年下半年环比下滑5.6%;2023年上半年环比下滑4.7%;2023年下半年环比下滑9.0%;至2024年(至今)相较去年下半年已下滑3.5%。


备注:剔除2024年板块成交0.5万㎡以下的板块及统计期内无历史成交的板块

而岛内项目数量较少,通过对单项目开盘价格的整理,可以看出自2022年下半年起,岛内项目的开盘价格也同步出现了下滑。


在2021年岛内限价项目均顶限价销售(大部分限价为71800元/㎡),并且需打包购买车位或精装包;到了2022年下半年-2023年上半年价格有所松动,但是大部分项目依旧可以站稳7万/㎡的单价门槛;2023年下半年至今,除岛西湖滨里项目外,已无项目开盘折后价可到达7万。从开盘价格来看,岛内新入市项目已普遍从7字头降至6字头。

与岛外普降不同的是,岛内依旧有项目可以逆市高开。如岛西的华润筼筜悦府湖滨里项目,凭借岛内西部稀缺的供应与各类完善的配套,依旧存在价格倒挂空间,也成为了岛内外唯一可以保价保量的区域。

哪些板块降幅最大?

  • 岛外板块成为降价重灾区

各板块中,下滑幅度较大的板块分别为南部新城同安老城区东部会展新店以及同安工业区五个板块,下跌幅度在22%-26%之间。其中不论是内生型的同安老城区,还是低价刚需的同安工业区,亦或是区域重点发展板块东部会展与开发时间超十年的南部新城,各类板块无一例外均面临2-3成的跌幅。


备注:剔除2024年板块成交0.5万㎡以下的板块及统计期内无历史成交的板块

降价的手段有哪些?

  • 价格调整不断蔓延,从“暗降”走向“明降”

去年四季度厦门多个楼盘刚刚经历过价格调整后,今年的一季度,市场再度开启新的一轮降价,且呈现调整频次多、调整幅度大的明显特征,多家房企开启去库存促销策略。而在价格战的背后,是传统“小阳春”不再,是市场成交艰难以及企业寻求战略调整,加快去库存的迫切需要。

先从岛外刚需板块来看,由于库存量大竞争环境激烈,想要刺激客户入市买房,就必须在总价上进行相应的调整,以“低总价”门槛抢客。通过盘点的典型项目调整情况可以看出,赠送家装、物业费、车位使用权、特价房等已经成为常规营销动作,通过相应的价值内容赠送来实现“暗降”,或通过分销代理释放售价,部分项目则直接调整售价,调整幅度达到了1000~4000元/㎡。可以看出目前市场上的项目价格策略已经从“暗降”逐渐走向“明降”。

再看岛内,作为改善高端板块一直以来价格高位运行,但如今“岛内豪宅”也慢慢褪去了光环,早已无法触摸封顶价,5字头房源屡见不鲜。除了直接降价之外,赠送车位、赠送家电礼包等等一系列的变相降价手段也轮番上阵。同时,大部分项目都加大了渠道奖励力度,全民营销及分销奖励均有上涨,其中全民普遍上涨2万/套,岛内项目分销套佣甚至可达到18万/套。


备注:营销动作及全民分销政策为动态监测,实际以案场现行销售政策为准

房价何时回升?

  • 预计最快要年底,房价回升之路,道阻且长


从近期新房成交来看,4月成交量并未出现明显的回升,“以价换量”大概率还将延续,尤其是去化压力居高不下的区域。在库存压力与资金压力之下,房企还将持续让利以加快滞重库存的去化。

且在未来竞争方面,不论一手房还是二手房,价格都缺乏快速上行的支撑。一手房方面,去年年末拍出的地块将在近期陆续入市,新地块几乎都是底价成交,因此在开盘定价上也有更大的价格空间。二手房方面,经历过市场的长期下行,二手房东的心理价位也逐渐下调,近期“骨折价”不断出现,价格调整更为灵敏的二手市场,对新房房价的压制也较为明显。

而需求端,购房者置业情绪较为理性与审慎,多持观望与“捡漏”心态。供需两端复苏动能均显不足,短期内市场大概率将延续筑底与“以价换量”的行情

不过虽然市场仍处筑底期,但在经历过此轮的深度调整之后,市场逐渐消化前期积累的风险,价格泡沫也得到了一定程度的挤压,健康的竞争环境与市场格局也将逐步重建。



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