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化债从房地产开始:以新债化老债能带动房地产吗?

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  债务本身并不可怕,企业、个人、财政都背了一屁股债务,关键是要有收入;如果收入超过了债务利息,就可平衡;再如果,支付了利息还有盈余,那就是所谓的良债务增长驱动模式;我们是这么干的,全世界很多国家都是这么干的。

  但是,如果债务背了一大堆,而且还在飞快地叠加,那就出问题了。

  恒大、碧桂园、远洋这些开发商之所以危在旦夕,因为收入已经扛不住到期的债务利息,这就麻烦了。恒大更不用说,早已经资不抵债,如果宣布破产,债权人就是大赔,它的负债率已经高达180%,指望恒大洗车赚钱,还早。万科现在负债率是74%,在房地产行业中已经是优等生了,整个行业的负债率已经高达90%,房地产继续量价齐跌,很快就全体资不抵债了。这房地产,真不知道怎么就玩成了这样?



  2024年不仅仅是房地产,整体经济了处在一个修复负债表的关键时候,如果不能阻止负债表衰退,就成了盘局。说明政策已经没有力量彻底改变趋势,房地产也好,整体经济也好,将进入北大姚洋所说的超级房地产周期。大家做好过极简生活的准备吧。

  要修复负债表,关键却在房地产。

  房地产的特殊性在于,它对地方财政的影响太直接了,房子卖不出去,开发商的资金无法回笼,资金链将彻底断裂,就不可能再去拿地,而地方财政一年三轮土拍,决定着各地一年的财运,土拍流拍,地方财政将入不敷出,就要依靠发行特别国债务维持正常运转;或者通过城投拿地,等于左的换右手,还是会飞快地叠加债务。



  当债务达到一定的量级,创造的利润已经不足以支付债务利息,金融风险就来临了。城投负债65万亿,是恒大的三十倍,自身也已经充满了风险。地拿下来了,城投并没有力量去开发,就算有能力去开发,新楼盘也未必预售的出去,于是,就以债务的形式叠加了。

  所以,房地产是变化最快,影响最大的隐患,化债要从房地产开始。



  实际上,化债的工作已经全面动起来了。

  最近一周内省份都公布了借新还旧的计划,包括福建、宁夏、云南、甘肃和大连在内的多个省份公布了计划发行的特殊再融资债券的文件内容。与普通的再融资债券不同,这种特殊的债券募集的资金将用于替换已经到期的政府债券本金部分债务。说白了,就是左手倒右手,长债换短债,债务化不掉,是叠加。根据统计数据显示,从10月6日至10月12日,全国共有13个省市发布了类似的计划,更新的数据是发债与补贴已经高达3.7万亿,相信这个数据还会扩大。

  这种以新债化老债,以长期债务化短期债务,会陷入死循环吗?

  相信政策的力量,不会,但充满了挑战。

  会不会陷入死循环,要看下面三种表现:

  第一,适当的通胀可以稀释长期负债。

  目前看上去是通缩,是因为大量的资金有流向需求端,而是以债务的形式的叠加了,但是,债务不能无限叠加,美联储加息一停,中国的通胀就会立即显现出来。



  第二,地方必须大比例降低体制性成本。

  因为,民营经济短期不太可能全面复苏,更不可能全面扩大税基;本来地方财政收入一半以上要依赖土地转让金,就是全球经济的一个奇迹,最终锁死了老百姓70%的流动性,不具有可持续性,那么,楼市的最优解,一定是消除对土地出让金的依赖,让政府开支回到经济发展、企业税收平衡的网格内,全面降低体制性开支。

  第三,等待经济全面恢复。

  有效方法说到底,无非是开源节支,最终才会良性消解债务。在中国多次金融化债,都很幸运地遇到了经济高增长的支持,这一次,背景不同,要解决两个问题,第一,对外友好,没外贸的支持,短期不太可能强劲复苏;第二,对内支持,还是要让民营走出信心的低谷。

  一句话,继续坚持改革开放,让中国市场成为资本的洼地。



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