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一夜回到九年前,万科急了

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4月12日,深处舆论暴风眼的万科董事长郁亮,高调现身成都,参加了一场万科和新加坡政府投资公司(GIC)合作二十周年的庆典。

会后,郁亮特意发朋友圈称赞道,“二十年,市场起起落落。连续二十年合作,只有志同道合者才能做到”。而在这番温情的表述背后,万科正在遭遇一场史无前例的舆论风暴。


▲(来源/郁亮朋友圈)

短短一周内,万科接连曝出被烟台合作方举报、万科济南公司负责人肖劲被公安机关带走、集团高管传闻被边控等多个负面消息。万科A股价一夜回到9年前,最新市值只剩840亿元左右。

而诸多舆论的矛头,一致指向了万科引以为傲的职业经理人团队。要知道,作为房地产行业的“三好学生”,以郁亮为首的万科管理层,靠现代企业管理体制让万科长期站到了行业前排。

但在这场声势浩大的接连暴击下,投资者不禁开始质疑万科的公司治理结构和内部控制机制。而在真相还未明朗前,由合作方举报等事件诱发的恐慌情绪,持续笼罩在万科头顶。

关键时刻,郁亮的现身说法向外界释放了一个积极信号,万科和国际合作伙伴依旧携手共进。但市场对万科的债务偿付能力、评级下调等种种疑虑不会轻易消除,郁亮还得连续拆招。

01、合作伙伴“掀桌子”了

郁亮是苏州人,他的故乡以精致的园林和悠闲的生活著称,但在大多数人眼中,这位精力旺盛的掌舵者,更符合深圳奋斗不息的企业家精神。

万科成立已经40年,郁亮也已加入万科34年,从一名公司董事,再到财务负责人、公司总裁,一路坐到了万科董事会主席之位,他是地产纷乱时代里真正崛起的职业经理人。

凭借专业的风险预判能力,郁亮总能在行业遇到危机时充当“吹哨人”。但没人预料到的是,郁亮执掌万科7年时间后,万科的命运又来到了新的十字路口。

近段时间以来,万科不仅遇到了流动性压力,还遭遇了合作方的接连炮轰。而前来“揭短”的烟台百润等十家企业,都是与万科合作多年的伙伴。其中,烟台百润成立于2017年8月,同年10月与万科合作成立烟台创盈房地产开发有限公司,万科持股51%,烟台百润占股30%。

这些联名举报的数十家公司背后,则是一位叫李军的烟台企业家。那么,搅动万科舆情风波的李军又是何人?烟台本地房企相关人士李霞对「市界」透露,“李军在烟台房地产市场很有名,许多人都听过他的名字,江湖上传说很厉害,但大多没见过本人。”

据「市界」了解到,万科和李军合作开发地产项目已近10年,共合作有7个项目。而万科和烟台合作方的纠纷爆发,最早始于2023年8月,烟台百润等10家企业联合举报万科涉嫌挪用资金,此后又于今年1月份举报万科偷税漏税,到近期则直指郁亮的管理问题。

在近期指控郁亮的举报信中,烟台合作方的问题主要聚焦于3点:“指控郁亮团队成立影子银行;以体外循环方式搞财务运作中饱私囊;涉嫌偷税漏税。”桩桩件件,均指向了万科管理层治理不规范的问题。

追本溯源来看,万科和烟台百润等股东的合作模式,最早源自郁亮一手打造的项目跟投制度。2014年,由郁亮设立的项目跟投制度,让所有万科员工身份都发生了一个前所未有的变化。


这一制度下,员工们和企业不再只是简单的雇佣模式,而是需要员工拿出真金白银,从股权层面切实参与到项目利益分配中,和公司共担利益与风险。

可以说,项目跟投制度的出现,直接把房地产公司管理水平推上了一个新高度,同行们纷纷效仿。后来,各家在这一制度的基础上,各自演变出了不同的合伙版本,也催生了不少财富神话。

然而,市场顺风顺水的时候,大家有钱一起开心赚。可市场一旦进入持续下行,项目面临亏损时,原本利益共担的合伙人开始反目成仇,对簿公堂的更是不在少数。

“好学生”万科,同样没逃得掉“合作者倒戈”的魔咒。2021年以来,万科与烟台合作方联合开发的多项目销售不及预期,利润无法达到指标。万科发文提到,烟台合作方曾提出16亿元的赔偿诉求,后遭拒绝。

“烟台本地市场很小,房企销售额几个亿就能排进前十,规模都不算大。当年有钱挣的时候,不少企业还愿意一起和万科做,但现在没钱挣了,内部矛盾就开始爆发。”上述烟台房企人士说道。

对万科而言,和合作伙伴的纠纷原本并不是一件急需解决的大事。然而,恰逢万科面临债务偿付的关键节点,这封直指董事会主席的举报信,一下子拉响了万科舆情警报。

举报信发布的第二天,国际知名金融服务公司摩根大通,将万科企业的A股和H股评级均下调至低配。此后,万科连续遭到了惠誉、标普、穆迪三大评级机构的下调。

02、股价一连跌到9年新低

面对合作伙伴的犀利指控,万科曾作出过简短回应,坚称举报内容严重失实,并称已启动司法程序。但市场对此却并不买账,万科A股价直接创下了历史下跌纪录。

4月以来,万科A的股价走势不仅跌回到了9年前“宝万之争”的起点,更是频频创下公司2015年以来股价新低。而在舆论汹涌的关键时期,与多位高管相关的小道消息,再度让投资者绷紧了神经。

先是4月10日,万科济南公司总经理肖劲被警方带走,引发公众对万科管理层的担忧。此后,有关万科高管的传言愈演愈烈,陆续传出了万科高管蔡平赴美不归,集团高管被边控等传闻。

而这些空穴来风的消息,让万科的股价又一次绷不住了。受上述消息影响,截至4月12日收盘,万科A股价跌至7.1元/股,市值仅为767亿元,较2018年市值高点4524亿元已大幅缩水八成。


看着崩塌bengta的股价走势,万科的股价跌势让不少人感到唏嘘。要知道,2018年1月时,万科A股价曾冲上31.92元的高点,相应市值约为4524亿元,同期万科H股则约合人民币3786亿元,总市值合计约为8310亿元。

不少万科股民记得,仅仅在3年前的2021年,有投资者曾大声呼吁“珍惜30元以下万科”。但如今,这样的声音早已消失。截至4月18日发稿时,万科A最新市值为830亿元,即便加上万科H股市值418亿,万科集团总市值为1248亿元。

也就意味着,相较于2018年的高点8310亿元,万科A+H股已有接近7000亿元的市值蒸发。然而,万科的股价下跌只是房企市值蒸发的一个缩影。环顾整个房地产行业,曾经的金字招牌“招保万金”市值都已大幅缩水,纷纷退出千亿市值阵营。

而在如今的A股市场里,几乎找不出一家千亿市值的房企。一家长期关注万科的债券交易人士对「市界」表示,“房企不行的典型信号是,偿付违约或大面积停工,可万科还没出现这个局面,然而它的股价走势已经提前进入了爆雷前夕,可见市场恐慌程度。”

受股价市场拖累,万科的债券价格也出现了异常波动,进一步考验着债权人的耐心。要知道,债券价格持续波动下,万科的债券收益也会持续下滑,最终或将无法覆盖包括债务在内的刚性支出。

从事万科债券交易的陈斌对「市界」表示,“当下万科最需要保刚性兑付的是债券,而债券的舆情传播性更广,负面更容易放大,因此,保证经营节奏的稳定预期,对万科至关重要”。

4月14日下午,为稳住跌跌不休的股价和波动异常的债券,郁亮终于决定反击,临时召开了一场投资者交流会。对于被烟台合作方举报,万科强调,税务机关已对烟台万科进行稽查,不存在拒不交账的情况,亦没有认定烟台万科存在偷逃税款之主观故意等。

为了有力回击“高管被边控”传言,当日万科总裁祝九胜、朱保全等高管更是在微信群、朋友圈晒出自己的地理定位,祝九胜位于万科香港的楼盘,朱保全位于日本东京周边的千叶县。

会议结束后,万科将这份会议纪要一字不落挂到了公司官网上。文中坦诚,“从总的经营情况来看,当前万科的确遇到了阶段性经营性困难,流动性短期承压。”

好在,回应多个舆论热点后市场情绪平复,万科A股价微涨。然而,单靠一次声明并不能完全稳住市场预期。截至4月18日午间收盘,万科A股价跌1.55%至6.99元。

03、资产处置更积极了

长期以来,万科是一家被危机感驱动的公司,这是外界对万科一直以来的认知。但面对持续下行的市场行情,万科依旧没有及时踩住刹车。

这次投资者会上,万科管理层又一次详细剖析了过去的战略失误,“太依赖惯性”、“在不少城市出现投资冒进和失误”等。

如今,经历了一轮的起伏和不确定性,万科需要稳住阵脚,保持经营业务的持续稳定,而在这轮舆情风波倒逼下,万科也加快了处置资产的节奏。

此前,郁亮曾在业绩会上定下目标,今明两年公司债务规模将下降1000亿元,债务风险获得实质性化解。万科首席运营官刘肖亦曾透露,今年万科资产交易会更大,特别是大宗资产交易。

据《财联社》最新报道,针对近期市场上关于万科资产处置的传闻,万科正从战略角度出发,对旗下资产进行分类与结构优化。完成这一过程后,万科将根据具体情况对资产进行处理。

一位金融机构人士陈斌亦对「市界」表示,“之前万科很强硬,最近态度好转很多,情况预计会转化很快。”在陈斌看来,万科当前面临的危机属于流动性危机,还没到资不抵债的阶段。而在当下,万科需要进一步梳理资产,以更好和银行寻求新的贷款合作。

不过,想要实现千亿削债目标,郁亮的压力不低。作为一家最早涉足资本市场、深交所第二家上市公司,万科有着最为丰富的融资手段,此前更是施展过配股、发行可转债、增发等各类招数。

而到了最近这几年,万科更是成为行业内唯二家建立起来“总对总”融资模式的房企。“万科原来的融资模式非常牛,总对总的模式下,它的资金量大价低,比其他房企便宜了不少。”债券市场人士王伟对「市界」说道。


然而,在预售监管制度下,万科的融资模式从“总对总”变为“项目制”,这也意味着万科的现金流无法按偿债需求提取,偿债压力进一步变大。“对万科而言,边际恶化的后果是不可承受的,融资和行业持续下行,需要警惕加速挤兑的风险。”王伟说道。

好在,从债务集中到期日来看,万科的主要债务压力集中在今年第二、三季度,合计金额约为224亿元。对于即将于5月、6月到期的56亿元境外债券的具体资金安排,万科此前在投资者平台回应称,公司已经提前启动了相关置换和还款准备工作。

此前万科业绩会上,祝九胜曾提及万科两大新增融资渠道,一个是白名单输血,另一个则是经营性物业贷。这两项新增融资窗口也将成为万科的重要支撑。

不仅如此,万科也在陆续对北京、南京、上海等关键地区进行城市合并,重组管理区域,任命新负责人。据「市界」了解到,上述区域尚未出现大幅减员现象。

一直以来,郁亮对中国未来房地产市场规模的判断都一如既往,“9万亿-10万亿是正常的市场规模水平”。也就意味着,这个市场现在遇到了超跌,但地产行业不会消失。

但在房地产行业的一轮深刻变革下,真正能活下来的企业必将是少数。对于掌舵者郁亮而言,他需要想尽办法带领万科穿越风暴。

而在刚刚结束的一季度,整个房地产行业销售行情依然很拉胯,万科仍不可避免地受到冲击。2024年1-3月,万科累计实现合同销售金额579.8亿元,同比下滑42.8%。

(文中王伟、李霞、陈斌均为化名。)

作者 | 李 逗

编辑 | 孙春芳

运营 | 刘 珊

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