福州：新房项目预售资金应全部进入监管账户，监管额度不高于工程总造价的1.1倍

为加强新建商品房项目预售资金监管，防范房地产开发资金风险，维护购房人合法权益， 4月17日，福建省福州市城乡建设局等六部门印发《福州市商品房预售资金监管办法》，《办法》共计五章20条。

《办法》明确新建商品房项目预售资金应全部进入监管账户。房地产开发企业应当在《商品房买卖合同》明确监管账户信息，协助购房人直接将购房价款存入监管账户，购房人应依法依规购买已取得商品房预售许可证的商品房项目，并按照合同约定直接将购房价款存入监管账户。

房地产开发企业委托中介公司代理销售商品房的，应当在签订的中介代理合同中明确收取的所有售房款应当直接存入监管账户。

房地产开发项目转让后，转让人和受让人应当自变更登记手续办理完毕后，30日内向市城乡建设局报备。

新建商品房项目的预售资金监管额度（以下简称“监管额度”）原则上不高于项目工程总造价的1.1倍，同时结合房地产开发企业的信用评价等级对预售资金监管额度实行差异化监管。监管额度内资金随着工程建设进度节点的完成及工程款的支付而递减。市城乡建设局根据工程造价定额标准以及设计图纸，对项目工程总造价进行复核并根据核查结果确定监管额度。

商品房预售资金进入监管账户后，超过监管额度的资金，可由房地产开发企业提取使用，并登记记录提取时间、金额、用途等信息。

《办法》所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款，包含预售定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业银行按揭贷款、住房公积金贷款、安置型商品房的政府回购款、全装修款等。

《办法》所称监管银行，是指通过公开招标方式，并结合《福州市金融服务发展激励评价办法》确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。中标的商业银行通过市城乡建设局门户网站予以公示。违反本办法相关规定的商业银行，不能继续作为监管银行。

《办法》规定监管额度内的资金必须用于本项目工程建设，包括本项目建设必需的建筑材料、设备、施工进度款以及保证工程按时交付所必需的相关支出。工程款中的人工费（工资费）可依据《福建省工程建设领域农民工工资专用账户管理暂行办法》相关规定，单独拨付到农民工工资专用账户。

监管额度内的资金，在该商品房项目完成不动产产权首次登记前，监管银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。

监管额度内的资金首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为不动产产权首次登记，累计使用总额不得超过以下监管节点：（一）主体结构封顶前，累计申请使用不超过监管额度的60％；

（二）项目规划核验前，累计申请使用不超过监管额度的85％；

（三）项目工程竣工验收备案前，累计申请使用不超过监管额度的95%；

（四）竣工验收备案后监管额度内资金余额不得低于监管资金总额的5%，待项目完成不动产产权首次登记后，经房地产开发企业申请，市城乡建设局核实后函告监管银行终止该项目的商品房预售资金监管。

监管银行对工程建设进度节点有疑义的，要及时向市城乡建设局核实。市城乡建设局在日常监督检查过程中，应加强对项目实际开发情况进行核实，确保工程建设进度节点的真实性。

对于存在停工烂尾风险的项目，市城乡建设局应对监管账户内的资金实施全额封闭管理，保障账户资金安全，优先用于本项目工程建设，监管银行应当积极予以配合。

《办法》同时明确了针对房地产开发违规行为、施工单位违规行为、房地产销售违规行为、监管银行违规行为及贷款银行违规的监管措施。