《城中之城》剧本策划夏心愉：吴显龙式地产大佬为何难逃倒台宿命

过河卒子，回头无岸。

今天这个话题从剧聊开去了，我想透过虚拟角色吴显龙的人生，去折射真实的地产大佬沉浮录。吴显龙长滩项目20亿成功融资后，其实已经盘活了资金链，有观众可能会觉得，老吴你赶紧收手吧，这样对你也好对赵辉也好，大家似乎都能善终。但是，如电视剧走向，吴显龙没法见好就收。

现实似乎也是如此，这一两年倒了多少地产大佬。那为什么，他们当年也没有见好就收呢？我觉得可能有以下四个原因。不完善处，欢迎你们留言补充。

原因一

错综的资金链条

早已理不清也退不出

各位看地产商，可不能像田晓慧看小吴总，只见金玉其外。“愉见财经”想说的是，在看明白真实资产负债表的“负债”项前，不要为那些“资产”鼓掌，即便这些资产可以把某些人捧上某些富豪榜单；在看明白杠杆撬起的风险前，不要为眼前收益喝彩。

本号也曾在《嗜血的金融与不归的大佬》里说，当我们外面看看以为那种集团化经营资产很厚，但其实剥开来看，里面全是短长资金腾挪：一堆资产拉久期，一堆债务在生息。

以上这两句话，用来观察今天的主题，依然适恰。到这里可以得出比较浅的一个结论是，当这些大佬们高举杠杆之力扩张到了这一步，就已经不存在我们素人所想象的某条简单退路：我从明天开始洗手不干，找人替掉我的位子，我抱着一堆资产退休？

退不回来的，因为资产和债务是在持续腾挪之中、持续滚动之中的，他们甚至是剥离不开的。

就像到了最后，大家看到的某大的终局那样——哦，原来以为是资产的“股”，现在看看怎么都是“债”啊；原来以为债是可以讨回的，现在发现债的背后是连环债啊，最后绕了一大圈都看不明白谁来还。

原因二

错综的高层利益捆绑

牌桌上没有人能擅自半途起身

在原因一之中，我们还只是从一个大佬，和他背后的一个集团——如此单一视角来看资产负债谜团的。但其实让大佬无法全身而退的，还远不止于此。

更深层次的原因是：在一个圈层的谜团中，在资本与商业的谜团中，在政商旋转门的谜团中，利益还是深度捆绑的。

换言之，你一家的命运，已经深度捆绑了很多家的命运。

其实呵，有多少人在外围一路踮着脚舔着脸，就为了够得上这一个核心牌桌，哪怕是为桌上的人端个茶倒个水，似乎也是光环加身与有荣焉，感觉上了行业顶尖牌桌，别人吃肉自己好歹也是有汤喝的人了。

可是呵，要知道，当某天真的坐上了这个牌桌，那就不是轻易下得来的事情了，那就是一伙人的利益关联，身家前路、乃至个人及家庭安危的紧密捆绑。到了这一步，哪是你一个人想起身不玩，就能半途开溜的？

过河卒子，虽然能潇洒地横着走，但是回头无岸，身不由己。

还是举某大的例子，我们看某大人寿和某融人寿之间的那些“协同”，就可见一斑：

- 某大人寿通过购买某商办资产，向某融下面的某天金融投了19亿，而某融人寿通过一只私募，又向某大地产投了15亿；
- 某大人寿通过A信托通道资管计划，投向某融下面的某天城投项目十几个亿，某融人寿又通过某信托通道，投向某大一中西部省会城市项目数亿元。

对，如此这般：你中有我，我中有你。

原因三

周期的覆灭

大象难以转身的笨重

我们不妨来倒问，一个人，到底要如何获得巨大的成功，乃至缔造出一个商业帝国？这背后必然离不开以下要素：

1，上文已经说到的，到一定阶段后必然的关系深度捆绑。如果只靠一己之力能力出众单打独斗，那当条小鱼没问题，但再想扩张的话，要么资源撬不动了发展不动了，要么替人做嫁衣，要么就被大鱼吞掉，小富即安game over。

2，在上行周期敢于拉满杠杆，急速做大，撑死胆大的。

3，喷薄的欲望。

说到这里，我又要说“愉见财经”的那句老话：君因此兴、必因此亡。因为所有能托举人以不正常的速度生长的工具，往往都是“双刃剑”。而当人在一条不正常的捷径里走久了，亦即在错误的道路上反复拿正反馈，其实是一件非常可怕的事情，因为他会开始丧失，走沧桑正道正常发展的耐心与能力。

说回类似吴显龙执掌的民营地产之路。在分析原因三的这一部分，我主要想说的，是那上行周期满目繁华下，掷下的那一把大杠杆，到了下行周期，就转而变成了诱火焚身的导火索。

君不见这一轮的病来如山倒，都是从杠杆最高的地方开始坍塌的嘛。

但说到杠杆故事，其实“愉见财经”也想替他们说一句公道话，在一个野蛮生长的年代，地产大佬们面对的环境，有很多呈现出劣币驱逐良币的方面，而这些的背后，又和掌控着资金来源的金融机构长期的“同向性”操作，脱不开干系：一放皆放，一收皆收，收的时候就搞名单制，名单外一刀切。

共振反而酝酿风险。

比如其一，金融机构对房地产的授信政策，首当其冲的就是“名单制管理”。你是不是前100强、前50强，就决定了你是不是金融机构的座上宾；就决定了你能拿到多少钱、以及对资金相对的议价能力；也决定了一旦收水，一旦一份风险预警从总行下发，哪些企业还能拿到信贷。

而“前XX强”从何而来？从规模而来，从杠杆而来啊。那房企屁股决定脑袋，自然就是敢敢加杠杆、敢敢拿地、敢敢冲规模、才能更获得金融机构支持、才能更加杠杆……如此循环往复，就成了一个负向机制，似乎曾经，加了杠杆扩了规模反而安全。

比如其二，相对大央企国企，民营房企的资金成本天然就更高。资金成本往往决定了扩张模式。就好比，我预期以后整个地产行业势必会变得低利润率，那就是低资金成本的玩家占绝对主流，资金成本一高就玩不了啊，所以大量中小房企会被挤出这个市场，很正常的。

那以前呢？应对资金成本偏高的惯用招数，就是高周转，高翻台率，以及资金利用过程的一环套一环，前后腾挪：从拿地开始就先靠结构化融资，信托通道拉起来，有限合伙搞起来；撑到造楼了，一头靠“四证”齐全后定然可以获得的开发贷，另一头，从建筑总包到材料供应，全部靠垫资，最后如果物业是用于销售的，还能靠给销售公司的统包统销之类优待，再获得一笔销售预付款；再后面的故事，就是现在被讨论得很多的，房产预售，资金先入账，等等。

好了，说到这里为止的逻辑呢，仍然是非常浅层显见的，基本属于行业通用套路了，我十几年前就在写这类套路的稿子了，已经老生常谈了。而地产高级玩家玩的，也早已远不止于此了。

我们先讲大概念。拉满杠杆在上行周期里当然能做大得更快，但是，它的底层，必须有两样东西持续支撑：

一是资产价格只能上不能下；
二是货币周期只能宽不能紧。

这两样东西如果动了，那么高杠杆模式就无以为继。其实上一次，在2013-2014年左右，这两块板是被抽掉过的，那也是一个小地产老板成批灭绝的阶段。但是所幸，那一次阵痛很短，2015年的“涨价去库存”、2016年的“杠杆转移给居民部门”风向一来，一切又好转了，资产价格又噌噌往上了，融资通道又打开了。于是一批规模较大的地产商，非但挺了过来，之后还尝到了甜头。

承接上文里我说的那句话，在错误的路径上拿正反馈，是可怕的。这让他们更相信拱大规模才能活下来，才更能政策博弈；更可怕的是，还让他们，在有了忧患意识之后，都纷纷盯上了一件事情：去参控金融牌照，其中尤以银行牌照和保险牌照为佳。

为什么要参控金融牌照，尤其是银行或保险？用当时某大佬在接受“愉见财经”采访时亲口说的原话——这是可控的、长端低息的资金来源。

回到上文中某大人寿和某融人寿之间的那些协同，这些资金，难道不都是从参控的金融牌照里，绕监管后，实际就是某种程度的自融了吗？

所以有时候我听很多外人议论大佬，说他们没远见，参不透周期的变化。我想说你们小看了大佬。人家其实在好几年前就算到了今天的风向，所以一边唱高调，一边布局长端资金来源，一边悄然给自己最亲近的人尽可能谋好退路。

最后留下自己，已然是早已切断了退路的，过河卒子。

原因四

欲望的刚性

英雄身退的落寞是否堪比美人迟暮？

承接上文，我在自问自答“一个人要如何获得巨大的成功”时的要素三：喷薄的欲望。

其实我在过往的很多文章里表达过一个意思，如果只从单个人、单个家庭纯粹的生活质量来看，对很多人来说，比较基本的财务自由并不是一件多难的事儿，到了这一刻对上述利益链条其实还浸淫不深，也基本还是可以收手的，中富即安，反而是生活质量抛物线的最高点。江湖止、人生始，约上好友高球打打，泡壶茶悠游物外，还有时间参与儿女的成长……这些，其实反而是转身再回江湖厮杀的那个选项里，需要放弃的。

那是什么，让人放弃了个人生活质量登顶的惬意，要去拼更大的江山呢？不排除这中间有一批人，动力源来自某些公共利益、社群利益，上至为行业寻路，商业报国、科研报国，下至为了公司这几百上千号兄弟，再谋一条更长远的发展道路。

但是，余下的那些人，恐怕，更多的，就是一把欲望。他们要的早不再是钱这个俗物，他们要更大的“成功”，更大的城池，更大的威望或影响力，每上一个圈层，都要出这个圈层的头地。

我总觉得欲望这个东西，是刚性的，一旦尝到过大成功的甜头、和因此带来的那种众星捧月一呼百应的威望，要从中“事了拂袖去、深藏功与名”，对那些野心和事业心勃发的人来说，是非常困难的。

讲两个我身边相对熟悉的大佬的案例。

其一。十几年披星戴月，终于到了深交所敲锣的那一天，大佬说身体快累垮，反正公司成了，对得起股东对得起团队了，自己也想退幕后歇一歇了。但话音才落没几天，马上上市的消息一传开，拉他去起投资板块的机会来了，拉他借分公司扩张名义到招商热情的地市搞块地的机会来了，拉他再做一家同系统内公司的大资本也来了，甚至连撮合儿女亲家大资源的路子都来了。

好一番花团锦簇。于是没过多久，大佬就把自己说过的“功成身退”计划抛在脑后了，转而又去热热腾腾忙乎下一件事儿了，还跟我说，这个上市公司才几十亿，太小了，以他的能力和已经走过一遭IPO的资源积累，未来至少要搞个千亿级的。人间终非修仙地，谁能在这一个个活生生的机会面前，一句句抬捧之间，一个个更大的愿景面前，说走就走了呢？

其二。另一个非银金融机构高管，倒是退出江湖了一两年，只不过原因并非主动，而是受制于一场败北的宫斗，又逢他原来深耕的那个某非银板块机会收缩，说是心有静气闲云野鹤，其实只不过是没有太中意的下家。

在那一年多里，他比过往任何一个时候都更乐意召见我们这种后辈，我们甚至还有了能登门拜访的机会，只不过每次都要贡献巨量崇拜情绪价值，听他把过往种种辉煌一一道来，经验一一教导，免不了还有不少重复信息。对这样的大佬，我颇觉有点杀手锏的一句哄，便是“哎呀您的格局您的经验足以写好几本书，哪天您打算写了我来代笔”，这句话总是很受用。

一个事业心勃发的男人需要的人生路径是什么呢？立身、立业、建功、留名、指点江山、改变行业。

有次在拜访完大佬回家的路上，我和一个同伴感慨：“英雄身退的落寞堪比美人迟暮”，不到一定境界，耐不住此等“奈何花落去”。果不其然，终于一段时间之后，一个颇有名气的集团金融板块老总的位子腾了出来找上了这位大佬，他披挂再上阵。

说这两个例子，无褒无贬无任何价值判断，毕竟“雄心”和“野心”、“愿望”和“欲望”仅一字之差，真正有没有发心，只有他自己最明白，而我们这些吃瓜外人，无非是从一个终局，来倒推，来做事后诸葛亮的评价。成王败寇。

只是回到原点，扣回主题，他们只有在很早很早以前、还不是后来那么大的大佬的时候，的确有过止步江湖的时机和空间。只不过，放到以上两个例子里来设身处地，谁又真的放得下？

那一句“悔创XX”，也是风云际会之后的感悟了。在披挂上阵的当年，还不是到处垒资源碰机会，渴求起个大江山？

也许，是该见好就收还是该不断扩张，本身就是个伪命题。真正有价值的：

一是发心，为何而战？
二是择途，沧桑正道。
三是节奏，攻守有节。
四是托底，厚德载物

只是这一切，我在这里纸上谈兵总是轻易，真到了每一步决策的关键期，利益掺杂的节骨眼，又谈何容易。

六道轮回在此生，最后结出的果子该是“五福”，切莫为了其中的富贵一福，就枉然耗尽了余下福报；颠倒妄想江湖路，笑一时并不难求，最后的功过评价是善终，笑到最后才是有本事。

富贵与平安、与内心的康宁、与结局的善终，为何在很多人的故事里总是难两全？或许在“发心端正，走沧桑正道，靠厚德载物”的路途上，它们其实并不矛盾。

而每次说到发心，我总觉得以下这两句诗，能抵千言万语。一月若照得千江明，那才是众心所向，才是得道者多助。就此求了一幅字，贴在文末，祝福有缘读到此文的朋友，月洒千江，云阔风平，五福俱全。

千江有水千江月，

万里无云万里天。