新政一个月，杭州二手房市场火速回暖，热门学区房成交量创新高，业内认为“出现大涨行情可能性不大”

杭州“3·14”新政落地实施一月有余，房地产市场也发生了显著变化。

“新政后，市面上很多二手房业主想把房子处理掉，导致了挂牌量急剧增加，降价是不少业主的共同选择。”杭州房产中介潘友通向《每日经济新闻》记者表示，整体看，目前杭州市场已经进入了以二手房为主的阶段。

据潘友通介绍，部分二手房近期成交的价格已相较2021年前高峰价回调了三四成。“比如西湖区文新板块的耀江文鼎苑项目，2021年成交单价普遍在8万元以上，到今年3月时成交单价掉到了5.3万元左右，跌幅超过30%。”

在中指研究院华东大区常务副总高院生看来，杭州当下新房市场整体成色略显不足，但随着供应节奏的缓慢恢复，预计新房市场会有所回升。而二手房市场呈现出快速复苏形势，在此前“3·14新政”刺激下，成交、带看、挂牌量均出现明显回暖。

注：3月14日，杭州发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，主要从加大住房保障力度、优化二手住房限购政策、优化增值税征免年限、加快城市有机更新、落实房地产融资协调机制等方面进一步完善房地产市场调控。

有学区房成交量创近一年新高

每经记者注意到，杭州二手房成交出现了显著回暖。

据杭州贝壳研究院数据，3月14日-4月14日，杭州市区（含临安、富阳）二手房共成交9000多套。

这一个月里，贝壳平台的新增客源、新增带看同比增幅都在50%以上。不过，本月成交均价掉到了30290元/平方米，环比下跌6.5%，以价换量仍然是主旋律。

数量方面，杭州贝壳研究院数据显示，3月杭州十区二手房成交8557套，环比增长236%；中介带看量环比提升224%，创下近4年来的最高单月带看量纪录。其中，总价300万元以内的刚需房占比超71%，达历史新高。

由于二手房降价不像新房那样有限制，加上不少业主想快速卖房，使得二手房市场中刚需房源成交占比出现了显著上升。

而从挂牌情况看，截至3月底，杭州链家上的二手房挂牌量达15.3万套，挂牌均价34373元/平方米，3月二手住宅成交均价32290元/平方米，处于近一年的次低位置。

另据浙江日报潮新闻，新政后的1个月时间里，杭州学区房成交量的提升最为明显。如成交量创近一年来新高的采荷学区房，3月14日-4月14日期间，采荷一小、采荷二小、采荷三小的签约量有100多套，超过去年11月的最高点90套。

还有保俶塔实验学校、文一街小学、文三街小学等多个学区的二手房成交量，相比去年月均交易量涨幅至少50%，部分学区房成交量比去年平均的涨幅甚至超过100%。

“出现大涨行情可能性不大”

从近期的市场情况来看，杭州楼市确实出现了一些变化。

土拍方面，在机构统计的土地出让金排名中，2020-2023年，杭州常年位居前三。

但进入2024年，市场气氛陡然生变。“3·14新政”至今，杭州共出让过两批次地块。一次是3月29日，5宗地块中有2宗流拍；另一次是4月16日，8宗地块中有7宗底价成交。

新房市场方面，据住在杭州网数据，3月杭州十区新房共领出56张预售证，6922套住宅房源入市，约1.8万人参与新房摇号，整体中签率38.54%。

“分化比较明显，除了棠前文栖府、朗云等少数楼盘保持着较高去化以外，绝大多数新盘流摇。”潘友通说。

一位杭州区域的房企人士告诉记者，目前杭州市场的小户型占比是在逐步下滑的，而90-120平方米成交占比提升幅度最大，实际上刚需盘和改善盘已经演变为新房市场两个不同的赛道。

“杭州单价3万元以上的楼盘几乎是清一色的大户型，开发商之所以这么选择，除了市场本身改善型需求较为强劲外，还与大户型的市场收益有关，比如通过减少户数、增加单户面积、降低车库车位比例等，可以在不增加太多额外成本的情况下，提高单位面积的销售价格，这样也能把项目收益做得更大。”

根据中指研究院数据，今年截至今年一季度，杭州单价3万元以上的新房，套均成交面积为157平方米，而过去三年的数据分别是2021年125平方米、2022年141平方米、2023年150平方米。

“结合南京、合肥、苏州等已经全面取消限购的城市看，楼市热度并未完全回暖，处于底部修复阶段，杭州楼市也呈现出类似状态。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪提到，在利好政策的催化下，杭州楼市会出现缓慢的温和复苏态势，但出现大涨行情的可能性不大。