成交价腰斩！广州网红二手房，被市场教训得太惨了！

　　最近，我吃到一个瓜：

　　传闻兰亭盛荟的业主接受不了自家小区成交价过低，集体撤盘了！

　　听完这个消息，我扒了一下兰亭盛荟近期的成交房源，发现贝壳上先是小区最近的一单成交，已是3月11日的事。

　　而且今年以来，小区的成交价，都在5字头。

　　关于兰亭盛荟近期的情况，我们之前也写过文章分析，可戳：

　　从最高峰时期10万+/平的成交价，到如今5字头成交，难怪兰亭盛荟业主会破防。

　　但实际上，这一年来，破防的远不止兰亭盛荟业主。

　　如今广州不少标杆二手小区的表现，就像一个年到50的男人：

　　心有余，而力不足。

　　广州的网红二手盘

　　被市场教育得多惨？

　　其实，前段时间，我们刚做过一篇稿子，盘点了广州各区标杆二手房的挂牌价变化：

　　毫无疑问，90%的小区，挂牌价都出现了下跌。

　　但其实，挂牌价还为业主们保留了最后的尊严，成交价变化，才称得上血肉模糊的惨烈。

　　我们拉取了上一轮涨幅里，广州表现最为突出的几个小区，近一年的成交价变化。

　　先来看看天河。天河上一轮行情里，其实跑得最快的是珠江新城，不过珠江新城我们前几天单独统计过了，可以戳这里回顾：

　　实际上，珠城的表现还相对稳固，大部分标杆盘的成交均价跌幅都控制在15%左右。

　　天河挤水分挤得最狠的，当属牛奶厂。其中两大标杆盘近一年的成交价跌幅，都在20%以上。

　　再来看一个扎心的对比，3年前，龙湖首开天宸原著一套南向中层135平户型，成交价高达9.3万/平。

　　前段时间，成交了一套同户型房源，楼层更好，但成交价跌至6.1万/平，跌幅高达34.2%。

　　再来看看海珠，乍一看，海珠的网红小区价格表现相对平稳。

　　其中热度最高的逸景翠园，虽然成交价出现了15%的跌幅，但小区近5年涨幅超过50%，而且成交流速较快。

　　根据链家数据，近3个月内成交了6套，这个成绩在广州一众网红盘里，已算相当不错。

　　要知道，海珠不少网红小区，甚至连上榜的机会都没有……

　　海珠上一轮上涨周期里，涨价最狠的几个小区如光大花园中海锦榕湾、保利天悦、世港花园等，自今年以来甚至都没有成交……

　　一时间，分不清是降价卖房的业主更惨，还是卖不掉房的业主更惨。

　　番禺上一轮行情的覆盖面比较窄，基本集中在万博附近，而且以万科欧泊较为突出。

　　万科欧泊这两年也算涨得快跌得快的“反面教材”之一了，“从6万跌到4万”的故事广为流传。

　　但我认真翻了翻万科欧泊的成交记录，发现我们对它存在着一定误解。

　　万科欧泊2021年的最高成交价，出自一套96平的复式四房，成交价6.3万/平。

　　去年，小区再次成交一套94平的复式户型，成交价6.8万/平，不跌反涨。小区的罕见户型，价值还是相对坚挺的。

　　就算是小区成交的主流户型，跌幅也没有我们想象中的那么夸张。

　　2021年，万科欧泊97平南向中楼层三房成交价5.2万/平。今年初，同类型房源成交价4万/平，跌幅22.4%。

　　与它当时一年狂飙29%的涨幅对比，这个跌幅，已经算相对克制了。

　　最后，来看看网红盘最多的黄埔。

　　老黄埔的金碧世纪花园，与知识城的万科幸福誉，跌得不分伯仲。

　　回看金碧世纪花园近几年的价格变化，简直比A股跳水还惨烈。

　　如今，金碧世纪花园60-70平户型的成交价，基本稳定在3.3-3.5万/平左右，甚至有部分房源已经跌破3字头。

　　但在2021年的高峰期，这个户型的成交均价达到5.3万/平，甚至有房源可以达到5.7万/平。

　　3年时间，几乎跌没了一套房。

　　而万科幸福誉，更成为了如今的刚需捡笋天堂，今年成交的两套71平两房，均在1字头。

　　对比当年同户型3万/平的成交价，不胜唏嘘。

　　总的看下来，当年心高气傲的广州网红二手盘们，已经被现实磨平了棱角，变得像挨了锤的牛一样，以出货为目的，坚定不移地走在降价的道路上。

　　广州网红小区的出路在哪？

　　说句大概率会被挨骂的实话：

　　虽然网红小区逃不过降价成交的命运，但他们还是幸运的。

　　毕竟，它们有成交。

　　作为二手楼市中的“网红”，它们自带更高的关注度，价格的一举一动都备受关注，也会成为不少购房者“捡笋”的首选。

　　对比之下，一些热度不高的小区，就算打折打到泥土里，也鲜有人问津。

　　举个例子，石滩大盘敏捷绿湖首府一期约115平户型，同类型房源去年成交价还在1万/平以上，今年直接跌到6939元/平，几近腰斩。

　　即便业主已经主动放低姿态，降价求生，但从今年开年以来，小区仅成交2套房源。

　　再给大家讲个故事，我前段时间，跟海珠西一个中介聊天，我问他，最近片区的二手房降价严重吗？

　　他说：严重。

　　我很疑惑：但是我看片区的挂牌价没怎么变化。

　　他叹了口气，说：在业主看来，房子卖不起价，跟降价又有什么区别。

　　但其实，横盘对业主来说，未必不是件好事。

　　从昨天发布的70城数据来看，二手房市场价格跌幅已经连续三个月改善了，目前仍在筑底阶段。

　　从跌幅变化来看，广州二手房市场已经有走出下行期的势头，加上近期的成交也有所回暖，接下来，或将迎来一个漫长的恢复期。

　　最后，送给二手业主们一句话：

　　今冬虽长，总会过去。

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