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万科真的是中国房地产最后一颗“雷”吗?

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宋 丁

想不到啊,在中国房地产界一颗颗大雷小雷频频引爆之际,一直高喊“活下去”、在房地产风雨飘摇中“坚挺”到第四个年头的万科,感觉也要挺不住了!1.2万亿的债务,销售业绩大幅下滑,债务链困局凸显,国际评级机构下调万科评级至垃圾级,资本市场遭遇股债双杀,烟台百润置业联名10多家企业举报高管偷税漏税、中饱私囊和转移国有资产等违法行为,万科济南公司总经理肖劲被山东警方带走调查,等等。

万科到底是什么回事?在一直以来的观念里,万科是世界500强企业,深圳市国资委旗下优质企业深铁为大股东,中国证券市场以及房地产最早的上市公司,长期保持中国房企前三名,一直以“中国房地产优等生”为标志性形象,长期受到市场追捧。前些天还有消息,银行界拟联合为万科筹集资金800亿用于偿还债务,大股东深铁不久前也表示继续支持万科。

然而,更多的坏消息一个个接踵传来,让人猝不及防。以万科长期以来在业界的形象和地位,人们深切感到,如果连万科也守不住、也非得爆雷倒下的话,中国房地产界还有谁能挺得下去?

万科真的是中国房地产最后一颗“雷”吗?

这个问题很尖锐,也很无奈。因为,在经历了三年的房地产困局后,在眼瞅着一个个房企爆雷后,现在竟然可能轮到“优等生”万科了,这让人们一时难以接受。不久前刚刚开过的万科2023年业绩说明会上,郁亮还在表达坚持下去的信心和动作,然而,从市场面看,爆雷的可能性在增大。

这让我想起了今年两会上住建部长倪虹讲的一段话:“对严重资不抵债、失去经营能力的房企,要按照法治化、市场化的原则,该破产的破产,该重组的重组。对于有损害群众利益行为的,坚决依法查处,让他们付出应有的代价。”

倪虹并没有说,这不包括万科。而且,我必须说,如果万科也爆雷,它一定不是最后一颗,之后,房地产领域可能还有更多的“雷”会爆。2024年,甚至2025年,中国房地产仍然不会消停,我们仍会一次次坐听惊雷。

此话怎讲?试想一下,中国房地产界的巨量债务究竟涉及到多少房企、多少银行、多少债权人、多少融资机构、多少中介组织、多少地方政府?当恒大、碧桂园、融创乃至万科这些房企们纷纷爆雷之际,那些关联层面、关联机构、关联人能躲得过去吗?他们各自在房企爆雷事件中分别应当承担什么责任?

我不相信,中国房地产的困局解除只会在房企范畴内推进。倪虹是住建部长,他当然强调的是房企问题,其他机构若犯事,当然轮不到他表态。那其他机构怎么办呢?

比如银行,这么多年来,银行在预售制的框架内,搞了多少不合理、甚至有些过分的“预贷”行为?想想看,那些平头百姓高额贷款买房,成了接盘侠,还要在拿到房子之前就提前还贷,其中部分人这两年来在经济低迷中失业,减薪,到头来落了个“断供、法拍”,这和银行不合理的“预贷”行为没有关系吗?还有,动不动就给头部房企们搞它个上千亿的授信,它们的高昂债务和银行的操作没有关系吗?这中间没有什么需要向社会公开一下的事情吗?

比如地方政府,30年来,依赖土地财政从卖地中间获取了超级地租收益,尽管给地方经济的发展带来了很大的支持,但不可避免地抬高了房价。包括土地出让金和各项税费在内,地方政府从房地产中间获取的收益通常占到房价的50%以上,这也成为房企和购房者债务高企的基础原因。当房企因高额债务违约而纷纷爆雷的时候,地方政府能说与此没有任何关系吗?能轻松地在房地产市场上趁房价大幅下跌之际,杀个回马枪低价收购低价房,用于保障房供给,同时还要像一位大专家所说的那样,这样做没有道德问题?在高房价引发的连锁债务爆雷问题上,地方政府要不要严肃地承担一定的历史责任?要不要以若干合情合理的策略措施,来协助降低和化解债务风险?

这几年来,房地产形势一直比较低迷,为了化解困局,从中央到地方,各级政府下了很大功夫,出台了上千个扶持政策,目的就是希望稳住房地产,希望稳妥处理债务等问题。我们都知道,这个问题不仅仅是中国房地产自身的困局,而且与中美金融战息息相关。美国连续11次加息,很重要的一个竞争标的物就是中国的房地产资产。美国希望把中国房地产打趴下,然后再通过降息和美元放水这种“美元潮汐”把戏,实现对中国房地产资产的大规模“收割”,这等于要把中国过去二三十年来经济增长的主要财富资金池狠狠“扫荡”一通了。正是基于此,国家和政府才千方百计出台各类政策去稳定房地产,显然是有这个战略考量在里面的。

然而,事实表明,以捂盘方式求得对中国房地产的稳定,这显然是相当艰难的一件事情。因为,将近30年来,中国房地产积累的问题太多、太大,要么不捅破这个大“泡泡”,慢慢化解,要么就痛痛快快放开处理,长痛不如短痛。现在,国家显然采取了后面的办法,以快刀斩乱麻方式对恒大债务断然处置,把房地产的最大“泡泡”给捅破了。

这样做的结果,巨量债务问题的处置就不可能仅仅停留在房企一个方面,而必然向其他关联层面、关联机构、关联人员延伸。对房地产债务泡沫如此操作,看上去是不是很“不稳”,很“凶险”?甚至我们都能明显感受到一阵阵寒风掠过。然而,一旦这阵仗排开,秩序也很快就井然了,比如,恒大事件刚刚掀桌子、许家印刚刚被抓走的时候,我们也深感严峻、紧张,但时至今日,一切不都在井井有条地推进吗?假如万科也爆雷,在我们惊鸿一瞥后,当然也会很快进入稳步处置中,无需大惊小怪。还有更多的关联层面、关联机构、关联人员,如果有朝一日也被裹挟到这个“滚滚洪流”中,也无需惊讶,一切都会顺其自然。

中国房地产的确到了这个时辰,该了断的就去了断,无需拖泥带水,无需遮遮掩掩,也不能虚晃一枪,更不能为虎作伥。可能,这样的房地产才是真正的“稳健”形象,真正的价值取向,才是真正敢于面对新趋势、走向新模式的房地产,才能从根本上应对美国发动金融战给中国房地产带来的严重冲击。

最后,仍然期待这种假设成立:在历经风雨后,万科没有爆雷,它被事实证明没有出现塌方式的大问题,终于能够挺过去,活下去,站起来。如果这样,也算给中国房企留住最后一点颜面。

当然,这仅仅是一个假设,不等于事实。事实究竟是什么?目前不知道,不久的将来一定会明白。

万科的事可以暂时不明白,但中国房地产的未来是明明白白的,那就是,脱胎换骨,顺势而为,以国民经济基础性、民生性支柱产业的精准定位实现角色大转换,进入以保障性住房为主导的“双轨制”新发展模式,继续为国家、为人民大众生活的改善提供高质量的服务。

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