万科真的是中国房地产最后一颗“雷”吗？

宋 丁

想不到啊，在中国房地产界一颗颗大雷小雷频频引爆之际，一直高喊“活下去”、在房地产风雨飘摇中“坚挺”到第四个年头的万科，感觉也要挺不住了！1.2万亿的债务，销售业绩大幅下滑，债务链困局凸显，国际评级机构下调万科评级至垃圾级，资本市场遭遇股债双杀，烟台百润置业联名10多家企业举报高管偷税漏税、中饱私囊和转移国有资产等违法行为，万科济南公司总经理肖劲被山东警方带走调查，等等。

万科到底是什么回事？在一直以来的观念里，万科是世界500强企业，深圳市国资委旗下优质企业深铁为大股东，中国证券市场以及房地产最早的上市公司，长期保持中国房企前三名，一直以“中国房地产优等生”为标志性形象，长期受到市场追捧。前些天还有消息，银行界拟联合为万科筹集资金800亿用于偿还债务，大股东深铁不久前也表示继续支持万科。

然而，更多的坏消息一个个接踵传来，让人猝不及防。以万科长期以来在业界的形象和地位，人们深切感到，如果连万科也守不住、也非得爆雷倒下的话，中国房地产界还有谁能挺得下去？

万科真的是中国房地产最后一颗“雷”吗？

这个问题很尖锐，也很无奈。因为，在经历了三年的房地产困局后，在眼瞅着一个个房企爆雷后，现在竟然可能轮到“优等生”万科了，这让人们一时难以接受。不久前刚刚开过的万科2023年业绩说明会上，郁亮还在表达坚持下去的信心和动作，然而，从市场面看，爆雷的可能性在增大。

这让我想起了今年两会上住建部长倪虹讲的一段话：“对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。对于有损害群众利益行为的，坚决依法查处，让他们付出应有的代价。”

倪虹并没有说，这不包括万科。而且，我必须说，如果万科也爆雷，它一定不是最后一颗，之后，房地产领域可能还有更多的“雷”会爆。2024年，甚至2025年，中国房地产仍然不会消停，我们仍会一次次坐听惊雷。

此话怎讲？试想一下，中国房地产界的巨量债务究竟涉及到多少房企、多少银行、多少债权人、多少融资机构、多少中介组织、多少地方政府？当恒大、碧桂园、融创乃至万科这些房企们纷纷爆雷之际，那些关联层面、关联机构、关联人能躲得过去吗？他们各自在房企爆雷事件中分别应当承担什么责任？

我不相信，中国房地产的困局解除只会在房企范畴内推进。倪虹是住建部长，他当然强调的是房企问题，其他机构若犯事，当然轮不到他表态。那其他机构怎么办呢？

比如银行，这么多年来，银行在预售制的框架内，搞了多少不合理、甚至有些过分的“预贷”行为？想想看，那些平头百姓高额贷款买房，成了接盘侠，还要在拿到房子之前就提前还贷，其中部分人这两年来在经济低迷中失业，减薪，到头来落了个“断供、法拍”，这和银行不合理的“预贷”行为没有关系吗？还有，动不动就给头部房企们搞它个上千亿的授信，它们的高昂债务和银行的操作没有关系吗？这中间没有什么需要向社会公开一下的事情吗？

比如地方政府，30年来，依赖土地财政从卖地中间获取了超级地租收益，尽管给地方经济的发展带来了很大的支持，但不可避免地抬高了房价。包括土地出让金和各项税费在内，地方政府从房地产中间获取的收益通常占到房价的50%以上，这也成为房企和购房者债务高企的基础原因。当房企因高额债务违约而纷纷爆雷的时候，地方政府能说与此没有任何关系吗？能轻松地在房地产市场上趁房价大幅下跌之际，杀个回马枪低价收购低价房，用于保障房供给，同时还要像一位大专家所说的那样，这样做没有道德问题？在高房价引发的连锁债务爆雷问题上，地方政府要不要严肃地承担一定的历史责任？要不要以若干合情合理的策略措施，来协助降低和化解债务风险？

这几年来，房地产形势一直比较低迷，为了化解困局，从中央到地方，各级政府下了很大功夫，出台了上千个扶持政策，目的就是希望稳住房地产，希望稳妥处理债务等问题。我们都知道，这个问题不仅仅是中国房地产自身的困局，而且与中美金融战息息相关。美国连续11次加息，很重要的一个竞争标的物就是中国的房地产资产。美国希望把中国房地产打趴下，然后再通过降息和美元放水这种“美元潮汐”把戏，实现对中国房地产资产的大规模“收割”，这等于要把中国过去二三十年来经济增长的主要财富资金池狠狠“扫荡”一通了。正是基于此，国家和政府才千方百计出台各类政策去稳定房地产，显然是有这个战略考量在里面的。

然而，事实表明，以捂盘方式求得对中国房地产的稳定，这显然是相当艰难的一件事情。因为，将近30年来，中国房地产积累的问题太多、太大，要么不捅破这个大“泡泡”，慢慢化解，要么就痛痛快快放开处理，长痛不如短痛。现在，国家显然采取了后面的办法，以快刀斩乱麻方式对恒大债务断然处置，把房地产的最大“泡泡”给捅破了。

这样做的结果，巨量债务问题的处置就不可能仅仅停留在房企一个方面，而必然向其他关联层面、关联机构、关联人员延伸。对房地产债务泡沫如此操作，看上去是不是很“不稳”，很“凶险”？甚至我们都能明显感受到一阵阵寒风掠过。然而，一旦这阵仗排开，秩序也很快就井然了，比如，恒大事件刚刚掀桌子、许家印刚刚被抓走的时候，我们也深感严峻、紧张，但时至今日，一切不都在井井有条地推进吗？假如万科也爆雷，在我们惊鸿一瞥后，当然也会很快进入稳步处置中，无需大惊小怪。还有更多的关联层面、关联机构、关联人员，如果有朝一日也被裹挟到这个“滚滚洪流”中，也无需惊讶，一切都会顺其自然。

中国房地产的确到了这个时辰，该了断的就去了断，无需拖泥带水，无需遮遮掩掩，也不能虚晃一枪，更不能为虎作伥。可能，这样的房地产才是真正的“稳健”形象，真正的价值取向，才是真正敢于面对新趋势、走向新模式的房地产，才能从根本上应对美国发动金融战给中国房地产带来的严重冲击。

最后，仍然期待这种假设成立：在历经风雨后，万科没有爆雷，它被事实证明没有出现塌方式的大问题，终于能够挺过去，活下去，站起来。如果这样，也算给中国房企留住最后一点颜面。

当然，这仅仅是一个假设，不等于事实。事实究竟是什么？目前不知道，不久的将来一定会明白。

万科的事可以暂时不明白，但中国房地产的未来是明明白白的，那就是，脱胎换骨，顺势而为，以国民经济基础性、民生性支柱产业的精准定位实现角色大转换，进入以保障性住房为主导的“双轨制”新发展模式，继续为国家、为人民大众生活的改善提供高质量的服务。