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上海这几个板块,赶紧抛掉!

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在这一轮上海楼市的下跌浪潮中,不知道大家感受最深的是什么。

在我们看来是分化

越是差的跌的越猛,越跌的猛还越没人要。

虽然我们一直和大家说:

上海地倾西南,浦东买房看产业,浦西买房看环线。

但是真正落到买房这件事情上远比这三句话复杂一万倍。

在上海上百个板块里完成正确决策,是需要对于上海城市的深刻理解。

因为在过去的一轮周期中,有一批人非常惨。

以为上海楼市随时随地买都是遍地黄金。

他们所面临的,已经不是下跌那么简单。

很多人的房子房价已经跌回到2016年。

他们踩过的这些坑,大家一定要避开。

1、老破小扎堆

上海的老破小这些年真的挺惨的。

搜随便翻看几个板块,房价跌回2016年都是基本操作。

比起最高点跌个40%都很正常。

老破小是楼市下行期,最典型的打破地段认知论的产品。

上海外环内有很多这样的板块:

浦东世博、宝山高境、共康、闵行龙柏、杨浦中原、普陀甘泉宜川……



如果你是老破小原始成本的持有者,那没有任何关系,因为十来万块钱买的,现在安全垫非常高。

但是很多人都是后来入手的。

别看很多板块位置好像挺好,都是表面光鲜。

浦东世博板块,标准的内环边,邻居都是徐汇滨江、前滩。

板块内有6、7、8、13号线,非常方便。

但是上钢三村最近成交价也就是4.7万,房价直接回到2016年。



要知道世博板块最高点的时候,老破小要卖到8万+一平。

买在最高点的客户现在得有多糟心。

高境板块这样的,问题就更多了。

板块自身就很割裂,交通出行都很不便利。

宝山也不可能给到高境什么增量的改变。

一个没落的板块加上一个老破小产品,基本上是看不到未来了。



其实仔细研究你会发现他们共性挺明显的。

全是老破小小户型房子、没有发展规划、没有优质学校、甚至都指望不上拆迁。

所以牢记四条准则:

1、老破小的范围尽量买在中环以内

2、产业+学区+高租金

3、房龄最好90年代以后的

4、附加值越多越好

离开了这些的老破小,那就是典型的泥菩萨过河,自身难保。

2、规划的饼吃不下了

祝桥临港这里两个地方真是割了不少韭菜。

这两个地方都是超级规划。

祝桥是浦东东方枢纽地区的腹地,都在吹祝桥是第二个虹桥。

但是虹桥本身和上海城区距离近,有浦西稠密的人口做支撑。

同时,虹桥对于长三角的串联沟通作用非常明显,产业及人口优势巨大。

这些天然优势是上海东站现在都不具备的。

更何况,东站都还没开建,就已经开始透支房价了

2016年公元2040开盘的价格都要4.5万/平。

连地铁都没有的偏远地方,卖出嘉定新城、松江新城的价格。

旁边的川沙副中心都不敢有这么大的胃口。

现在某家网站能看到的最近成交是2023年9月的,当时的单价只要4万块。



按这价格,8年不仅全都在银行打工了,还亏了40万本金。

临港的水分就挤得更多了。

临港本身是上海的另类发展方式,是在主城区60公里外的地方轰轰烈烈的造城。

临港最牛逼的是产业,落地的企业也非常多。

但是临港的难题是,匹配一座新城所需的人口

规划可以利好房价,但是最终是庞大人口撑起实实在在的房价。

过去几年临港疯狂供应住宅土地,但是人口的导入工作不是你卖多少地,就能来多少人。

临港的建设速度确实很快,但是临港的价值兑现是十年、甚至二十年这样的周期。

因此,透支的价格也在被打回原形。

临港最具话题性的小区,宜浩家园

最高峰卖到过4万/平,目前某家能看到的小区最低的一套成交价只有17817元/平。

直接来了个腰斩的价格,这估计是2015年前的价格了。

最惨的是,这两年因为明珠临港小学买了学区房的发现,现在需要3年落户年限。



现在的市场环境,买家都是买当下,愿意为未来加价的人在变少。

现在除了大虹桥、大东方之外,还有大吴淞、大吴泾,哪个饼更靠谱呢。

3、找不到接盘侠了

车墩和合庆

属于上海的透明板块,大多数人根本关注不到这样的地方。

车墩比较知名的是影视基地,买房什么的还是算了吧。

车墩老镇那边尚还有一些烟火气息,本地人养老啥的还行。

剩下的就全是工厂和动迁基地。

松南城这边大把大把的动迁房,没有配套、没有轨交。

在城市的发展死角上,年轻人可不会来这里买你的房子。



浦东有6大天坑组团:航头、新场、宣桥、惠南、万祥、书院。

但是比天坑组团还坑的就是:

合庆



车墩尚且有条铁路,合庆真的是浦东自己都要绕过去的区域。

板块里面的白龙港污水处理厂估计都要比合庆有名气。

毕竟是亚洲最大的污水处理厂。

某家网上能看到的合庆几个小区也都没什么成交。

2万多的挂牌价也只能是挂着,二手市场基本是停滞的状态。

别说是地铁了,合庆这里:

没有外来人口流入的动力,没有高能级产业引进的基础,更没有二手市场的流通性。

是非常标准的三无区域。

绝对不能买。

远郊房产的第一生命线就是地铁。

可以没有商业、没有医院、没有教育资源,但是不能没有地铁。

没有地铁就意味着板块是脱离上海城市发展的,人口的天花板就锁死了。

4、沿海天坑区

上海南部沿海:奉贤四团、青村、海湾、柘林、以及金山区。



这种地段,往前一步天坑,往后一步填海

简直是买房人的噩梦。

奉贤只有新城有点价值,其他的其余的结局都是空心化

尤其奉贤海湾,垃圾中的垃圾。

海湾板块不仅不涨,还会跌。

不仅跌,还会碰到烂尾盘。

奉贤海湾是上海楼市最负面的地方。

所以,除了本地人可以买,其他人绕道走。这绝对是世界尽头。

5、写在最后

上海能够开发区域的早就确定了,能买的地方真的不大。



2035规划中可以看到,大部分都是限制建设区域。

也就剩主城区及周边+五大新城。

聚集和集中才有优势,那些零散的开发区域都只能是炮灰。

上海的城市格局已定,别指望那些那些垃圾板块还能房价暴击。

我们知道很多人预算有限,毕竟不是谁都能住在外滩边上。

如果不想输掉半生,请买房避开天坑。

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