一季度楼市继续低位运行，但稳楼市政策效果渐显

21世纪经济报道记者 张敏 实习生 刘玉婷 北京报道在各项稳楼市政策的支撑下，房地产市场终于迎来“小阳春”，虽然势头并不强烈，但仍有一些积极的信号。

4月16日，国家统计局发布一季度房地产投资和销售数据及3月70个大中城市房价数据，对当下的市场情况进行了全方位的展现。

今年3月，全国商品房销售面积为1.13亿平方米，商品房销售额1.08万亿元，虽然同比有所下降，但达到或接近去年下半年以来的月度高点。

这一情况的达成，既有稳楼市政策的刺激作用，也是“以价换量”的结果。

3月，全国70个大中城市中，有57个城市的新房价格在3月环比下降，二手房价格下降的城市则达到69个，延续了去年下半年来以降为主的态势。

但整体来看，投资、融资、建设等指标仍未明显改善。

4月16日，国家统计局副局长盛来运介绍2024年一季度国民经济运行情况时表示，房地产市场仍处在调整过程中，但稳楼市措施的效果正在持续显现。且从中长期看，“中国房地产市场仍然具有持续健康发展的支撑条件”。

继续“以价换量”

国家统计局的数据显示，今年1-3月，全国新建商品房销售面积2.27亿平方米，同比下降19.4%，其中住宅销售面积下降23.4%。新建商品房销售额2.14万亿元，下降27.6%，其中住宅销售额下降30.7%。

单月看，3月全国商品房销售面积为1.13亿平方米，商品房销售额1.08万亿元，同比分别下降23.7%和28.5%。

盛来运表示，今年一季度房地产销售指标降幅扩大，有去年基数较高的原因。去年由于特殊情况影响，3月份起房地产销售迎来“小阳春”，3月当月新建商品房销售面积约为1.38亿平方米，为去年月度最高。

但他同时指出，环比来看，今年3月的销售规模为去年下半年以来的高点，“绝对量水平并不低”。

21世纪经济报道记者对比月度数据发现，今年3月，商品房销售面积为去年7月以来的最高点，商品房销售额则仅次于去年12月，为次高点。

其中，除各项稳楼市政策带来的信心提升外，这也是大范围“以价换量”的结果。

自去年下半年以来，70个大中城市房价便转为环比下降为主，且下降的城市数量不断增加。今年3月，新房价格环比下降的城市有57个，二手房价格环比下降的城市则达到69个，仅福州一城上涨。

其中，一线城市新房销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二、三线城市新房价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均与上月相同。二手房方面，一、二、三线城市环比分别下降0.7%、0.5%、0.5%，降幅均收窄0.1个百分点。

二手房价格降幅高于新房，是近期房地产市场的常态。在热点一二线城市，这种差距更为明显。

北京某头部房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，从去年开始，公司旗下项目便广泛采用降价促销的策略，但因顾及对老业主的影响，整体下调幅度有限。

相比之下，二手房价格的调整更加随机，资金套现的需要或购买学区房的需求，都足以让业主大幅下调挂牌价。“一旦有一个业主大幅降价，就容易把整个小区的价格拉下来。”上述负责人告诉记者。

政策效果持续显现

除了销售端，整体来看，其他数据指标并不乐观。

今年1-3月份，全国房地产开发投资2.21万亿元，同比下降9.5%；其中，住宅投资下降10.5%。同期，房地产开发企业房屋施工面积、新开工面积、竣工面积都有两位数的下降，后两项指标的降幅都超过了20%。

融资端，一季度房地产开发企业到位资金2.57万亿元，同比下降26.0%，降幅较前两月有所扩大。

机构普遍指出，自2021年下半年以来，房地产市场的调整期已超过30个月，深度和广度均属空前，且调整仍在继续。其中，虽然销售有所回温，房地产企业的资金压力仍然存在，并在很大程度上制约了其在投资端和建设端的表现。

不过，近期出台的一系列稳楼市政策，效果在不断显现。

去年末以来，中央及监管部门持续释放稳市场的积极信号，并推出了包括房地产项目融资“白名单”、取消限制性措施、提高公积金贷款最高限额、住房以旧换新等一系列措施，在供需两端进行发力。

盛来运表示，支持房地产稳定发展政策措施效果还在持续显现，并在三个方面带动了相关数据的改善：“三大工程”拉动房地产投资0.6个百分点；“白名单”政策使企业国内贷款降幅收窄了1.2个百分点；一系列促进楼市消费的政策，使一季度新建商品房销售面积和销售额降幅比1-2月分别收窄了1.1和1.7个百分点。

由于调整周期较长、回暖速度不及预期，在一定程度上，针对房地产的消极情绪仍然存在。对此，4月16日，盛来运重申了其对房地产中长期发展的观点。

他表示，按照产业成长周期，房地产行业经过二十几年的高速扩张后，出现调整是正常的。且房地产阶段性调整，有利于后续构建新模式，实现高质量发展。

同时，中国房地产市场是有支撑的。一方面，2023年我国常住人口城镇化率是66.2%，但户籍人口城镇化率还不到50%，还有2.97亿的农民工没有完全市民化，这些农民工的购房比例不高。另一方面，我国现有的住房存量中，90平方米以下的中小户型占绝大多数，改善性需求和刚需都有比较大的发展空间。

“中国房地产市场仍然具有持续健康发展的支撑条件，我们要理性看待房地产这一轮的调整。”盛来运说。