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北京润府悬了:只送飘窗,得房率不足75%

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4月13日,周六,位于亦庄板块的北京润府首次取得预售许可证,8栋532套,拟售均价在6.26-6.81万元/平米,还有10栋住宅未取证。

取证的楼栋分别是8#、10#、11#、14#、15#、17#、20#和21#,位于小区的东南角。应该说,华润置地拿出了最好的楼栋来卖。

由于楼栋的层数不同、户型面积不同,导致这8栋的得房率有所差异,得房率从高到低的排列顺序是:8#83.58%、17#79.17%、20#79.06%、11#79%、14#79%、21#74.72%、10#74.63%、15#74.63%。

8#是楼王,只有10层,每个单元一个电梯,公摊少,得房率自然高,83.58%得房率属于正常偏低的水平。东面的10#、15#和21#得房率垫底,它们都是18层楼,不足75%的得房率的确很令人费解。

对比一下同为18层的17#,得房率高达79.19%,属于正常水平。14层的20#和17层的11#、13层14#都达到79%得房率水平,它们每个单元都是两个电梯,为何东边三栋相差了至少4%的面积?

它们都是110平米户型,少4%得房率意味着损失了4.4平米,以每平米6万元计算,每套就损失了26.4万元房价。

花姐建议,如果要选110平米户型,请优先选择第20栋。因为得房率比另外三栋要高。

老百姓过日子,就得算得精些,否则,到时候二手房都不太好卖。当然,在选房时,还得结合楼栋来仔细计算。

8#的单套面积为175平米左右,均价6.81万元/平米,单套总价在1200万元左右。11#、14#的单套总价1000万元出头。



只赠送了飘窗

北京润府公布了6种户型图,99平三居、109三居、129四居、133四居、157四居和177四居。

说实话,毫无亮点。在丰台大肆赠送面积当下,北京润府在户型上没有优势。

它赠送的面积,实在是太保守,南向卧室偷飘窗,边户的侧面偷飘窗,99平和109平的客厅偷飘窗。



一句话,除了飘窗,还是飘窗,无它。北京润府远不如丰台的兄弟中环悦府大方,它把每个房间和客厅的阳台,全部悄无声息地变成了室内空间,这可是百分百的使用面积。

同为央企地产商的中海地产更狠。在丰台,每个楼盘在偷面积上,绝不手软,各有特色。

1、中海公元里,偷面积的手法和中环悦府有些类似,但仁慈了一点,南向一个房间送飘窗,大户型的北面一个房间没有赠送。

2、中海永定玖里,南面卧室送飘窗,南面客厅和一个卧室送防火挑檐变来的阳台,北面一个卧室送露台。

3、中海丰和叁號院,把面积偷到了极致,南向有的将防火挑檐变阳台,有的把南向客厅和房价的阳台全部变成室内空间,北面送露台。

如果在偷面积上比狠,华润置地不如中海地产。

当然了,华润置地也属无奈,北京润府想偷更多面积,没有可能,当地不批,吃了个哑巴亏。

最近北京楼市松绑了,"离婚限购"成为历史,对市场有些许刺激,但经历二三年的市场低迷时代,购房者依旧会挑三拣四。

有更多的面积赠送,谁也不是傻子。不过,购房者也得认真看看,是不是开发商把赠送的面积成本加在房价里了。

如蚯蚓般的非机动车停车位

北京润府,不在北京市中心,位于东南五环外的亦庄新城,离北神树地铁站200米左右。



它把大门口放在西北角。西边两个人行出入口、南面和东面各一个人行出入口。车库出入口东边两个,北面一个。化粪池西南角、东南角和西北角各一个。

其西面的北部分为体育用地,地上建筑面积0.77万平方米,容积率0.6,建筑高度12米;西面的南部分为基础教育用地,建筑面积0.32万平方米,容量0.8,建筑高度16米;正南面为0.66万平方米的公园绿地。

从整体上看,住宅东面临嘉创二路,宽40米,北面临光兴三街,宽30米;这算是一个闹中取静的住宅项目。它正南面的是B25米商业地块——可能是万象城,一个地铁上盖项目。

离商业综合体很近,有点吵闹,但配套绝佳。楼花以前做记者时,有一位前辈说过,买房子须先看周边配套。最好的选房策略,是提前知道周边要建大型商业综合体。

待商业地块一面市,周边的房价就开始涨了。楼花相信,华润万象城进驻亦庄之后,这片的房价也会应声上涨。

北京润府的住宅总建筑面积25.73万平方米,地上建筑面积17.48万平方米,地下建筑面积8.25万平方米,容积率2.5,一共有18栋,配套楼有点多,有8栋,分散在东西南北。它的车位一共1705个,其中1699个位于地下,6个地上停车位位于北面的配套楼(开闭站)东面。

在18栋住宅里,除了3#、4#、6#、11#、12#和18#之外,其余楼栋的顶层为退台式户型——也就是说,顶层的北面高度比南面要矮一层。

由于北京润府的容积率为2.5,除了3#西边两个单元8层、8#10层、19#和3#东单元11层之外,其余都是13层至18层产品——意味着得房率会低一些。

在户型上,楼花大致推算出五种类型:110平米、130平米、140平米、160平米和180平米。

180平米户型分布在8#,这是楼王,只有40套;160平米户型分布在6#、11#、12#、14#,一共256套;140平米户型分布在7#,一共68套;130平米户型分布在3#、4#、9#、18#、17#,一共334套;11平米分布在1#、10#、13#、15#、19#、20#、21#,一共698套。其中19#、10#和21#偏西南20度。

另外,北京润府有个最大的特点:非机动车停车位多,几乎贯穿于整个小区,请大家看一下标出的蓝色线条,像蚯蚓一样,弯弯曲曲,那就是地上非机动车停车位——特意强调了,是非电动车。

车位那么多,是不是你的脑海中闪现出车来车往的场面呢?业主们的电动车停放在哪里呢?

小心万象城的公交站



北京润府有18栋住宅,除19#、20#和21#之外,其余楼栋都是正南正北,地块相对周正,居住起来舒适度比较高。

先看看这斜着的三栋楼——每户约110平米。虽然它们有点偏西南15度,但它们的正南面是一排绿地,约0.66万平方米。这种第一排不临马路的社区十分罕见。

所以,楼花没有给它们打上红色的标签。第一排的房子,如果去掉了吵闹的问题,那视野算是不错的。

其余的110平米户型,优选顺序是:13#、10#、1#、15#,理由是,10#、1#、15#前面都有配套楼,其中10#、和1#都有地库出入口,1#前面的出入还有煞气,15#为何排在最后面,前面有一栋2层的托儿所,儿童的吵闹声不可避免,上学下雪家长接送,南面尾气多、人杂,声音大。

130平米和140平米户型的优选顺序是:7#、3#、9#、4#、17#和18#,理由是,7#的位置仅次于楼王,距离前面的11#长达67.65米,3#距离8#也有49米,而8#只有31米高;9#与13#的距离是67米,前面只有一个只有1层的配电室,而4#前面的配电室为2-3层,且位于小区的西北角;17#和18#距离第一排的19#、20#和21#太近了,17到20余米,会遮挡得比较厉害。

160平米户型分布的优选顺序是:14#、11#、12#、6#,理由是,14#位于小区中轴线上,正前方和侧方的建筑都距离30米以上,正前方距离超过66米;11#距离正前方楼栋超过69米,但西端户斜距离14#仅为14.6米,存在角煞和遮挡问题;12#的东西端户都受到前方楼栋的角煞影响;6#的东端户受8#的角煞影响,而且北面是正大门,加上车库由北进入直冲大楼,风水不佳。

最后来聊聊楼王8#,只有10层,正前方和后方距离建筑分别是67.95米和49米,位于小区正中央,前面斜方向距离12#和11#也超过40米。180平米户型,只有40套,应该十分抢手。



另外,花姐不得不提醒一下,选北京润府第一排的人要注意,尤其是20#,它的正对面60米处的万象城,会有一个地面公交车站,来来往往的车辆繁多,会带来一定的嘈杂。

这个万象城占地6.23公顷,其中地面公共交通站用地0.26亩——约2600平方米。整个万象城的容积率2.4,总建筑面积约14.95万平方米,层高45米,东南西北各有一个出入口。对居住影响最大的是北出入口,正对着北京润府。



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