2024Q1长租公寓30强！多个地方国企品牌上榜！| 睿和研究

作者 | 睿和智库研究部

编辑 | 梁秀杰、刘玉娇

责编 | 韩玮烨

2024年一季度，全国各地保租房大量入市。2023年度筹集目标超额完成，各省市2024年度筹集目标也已陆续发布，供应量将持续增加。住房租赁市场格局进一步被打破。

通过持续的数据跟踪和洞察，睿和智库发现如下趋势：

一、行业规模持续稳定增长，租赁企业扩张和开店积极性不减。2024年一季度，集中式长租公寓运营TOP30企业累计开业规模137.6万间，环比增长2.6%，相比去年四季度持续稳定增长。

二、地方国企品牌规模提升显著，多个品牌上榜。其中包括美寓（郑州城发）、合房承寓（合肥）、宁巢公寓（杭州）等。作为保租房筹集主力军，地方国企凭借政策和资源优势，大跨步进入住房租赁市场，快速推进各地保租房落地。

三、人才公寓在租赁产品中的占比明显提升。为进一步加快吸引优秀人才，在“人才安居”政策加持下，人才公寓正逐渐成为各地重视的租赁产品。

四、保租房公募REITs有望迎来上市高峰。目前多地国企及头部住房租赁企业都在积极推进保租房REITs项目的申报和发行工作。其中，建信住房公募REIT已正式申报，青岛、天津、上海、北京等多地也已完成保租房公募REITs的招标工作。

榜单排名

榜单解读

1.数据分析：Q1累计开业超137万间

2024年一季度，集中式长租公寓运营TOP30企业累计开业规模137.6万间，环比增长2.6%，相比去年四季度持续稳定增长。

从累计开业规模来看，头部企业继续保持优势。万科泊寓、龙湖冠寓和魔方生活持续领跑，累计开业规模占据TOP30企业总规模的29%。

地方国企品牌规模提升显著，多个品牌一季度上榜。其中包括美寓（郑州城发）、合房承寓（合肥）、宁巢公寓（杭州）等。

图表1：2024年第一季度TOP10集中式长租公寓运营企业累计在营房间规模（间）

数据来源：睿和智库

从城市布局来看，新开业项目依旧主要集中在一线及新一线热点城市。其中上海新开业项目28个，连任一位；杭州17个、广州15个分列第二三位。值得注意的是，北京仅开业5个项目，排位跌出前五。

图表2-3：2024年Q1长租公寓新开业项目省市分布情况

数据来源：睿和智库

从项目类别来看，一季度，大型租赁社区成为房源供应的主要方式。重点城市中，共有21个大型租赁社区入市，合计供应37027间房源。其中上海新增房源数量最多，总房源量超一万间。

从细分品类来看，人才公寓在租赁产品中的占比明显提升。为进一步加快吸引汇聚更多优秀人才，在“人才安居”政策加持下，人才公寓正逐渐成为各地重视的租赁产品。

从参与主体来看，作为保租房筹集主力军，地方国企正在凭借大型租赁社区大跨步进入住房租赁市场，快速推进各地保租房落地。其中包括杭州宁巢公寓、上海浦发有家、上海城方等等。

图表4：2024年Q1部分入市大型租赁社区项目列表

注：大型租赁社区（房源量≥1000间）

数据来源：公开数据，睿和智库整理

2.标杆企业分析

1）万科泊寓：2023年租赁住宅业务收入 34.6 亿元，同比增长6.8%

3月28日，万科发布2023年财报。报告显示，万科泊寓2023 年租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入34.6亿元，同比增长6.8%。截至 2023 年底，泊寓共运营管理租赁住房23.33万间，累计开业 18.01 万间，业务布局全国31个城市，平均出租率达95.76%。

2）龙湖冠寓：累计运营12.3万间，租金收入同比增长13%

3月22日，龙湖集团发布了2023年度报告。截至报告期末，龙湖冠寓已开业房间数达12.3万间，期末出租率达95.5%，其中开业超过6个月及以上房源出租率达96.4%。期间，龙湖冠寓及产城延续积极向好的势头，持续提升利润贡献，实现租金收入29.3亿元，同比增长13%，近5年复合增长率为25%。

3）华润有巢：REIT超额完成全年目标，管理规模达5.6万间

近日，华润有巢REIT上市以来的首份完整年报出炉。从基金合并层面看，2023年全年，华润有巢REIT实现收入7841.07万元，基金本期税息折旧及摊销前利润(基金EBITDA)录得4780.71万元，基金可供分配金额为6076.14万元，完成率分别达到110%、110%、125.30%，超额完成全年目标。

目前，华润有巢已累计进驻15个城市，累计在管项目60个，管理规模达5.6万间，稳定期出租率为94%，期内实现营业额7亿元(含轻资产管理项目)，按年增长9.5%。

行业动态

1、政策层面：从供给端和金融端持续发力，支持住房租赁行业进一步发展

中央层面，继续明确要加大保障性住房建设和供给，满足群众刚性住房需求。同时强调要扎实做好保障房建设等民生实事，加大保障性住房建设和供给，将保障性住房作为住房发展规划的重要内容，科学确定保障性住房发展目标。

金融专项，进一步拓宽住房租赁市场投融资渠道，支持住房租赁市场发展。中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面推出17条举措，支持住房租赁市场发展，自2024年2月5日起施行。

地方层面，各地陆续明确2024年保租房筹建计划，并从扩大筹集渠道、租金定价、费用减免等方面支持保租房发展。其中，北京《关于规范本市保障性租赁住房租金管理工作的通知（征求意见稿）》中明确北京市保障性租赁住房项目租金仍应低于同地段同品质市场租赁住房评估租金标准。同时租金年度涨幅应低于周边租金涨幅，且不高于5%。

图表5：2024年第一季度住房租赁、长租公寓相关政策

资料来源： 公开资料，睿和智库整理

2、资本动态：保租房公募REITs有望迎来上市高峰,宿舍型公寓或成新投资热点

一季度首批上市的4只保租房公募REITs先后发布了相关业绩情况，基金收入和盈利情况均超预期，部分REITs正在计划申请扩募。其中，红土创新深圳安居REIT于3月29日发布公告称，拟通过扩募发售募集资金，认购深创投-深圳人才安居保障性租赁住房2号资产支持专项计划，并最终投资位于广东省深圳市的承福苑项目、南馨苑项目和空港花园项目三个保障性租赁住房项目。

同时，多地国企及头部住房租赁企业都在积极推进保租房公募REITs项目的申报和发行工作。其中，建信住房公募REITs已正式申报，青岛、天津、上海、北京等多地也已完成保租房公募REITs的招标工作。此外，万科泊寓、招商蛇口、上海新黄浦实业集团、昆明安居家集团等也均公告称拟开展保租房公募REITs项目申报发行工作。

未来随着政策支持力度的持续增大，保租房公募REITs有望迎来上市高峰。

图表6：拟申报发行的保租房公募REITs一览

信息来源：公开资料，睿和智库整理

此外，宿舍型公寓或成新的投资热点。据睿和智库统计，2024年一季度仅录得2宗公寓类大宗交易。

1月，铁狮门集团旗下上海晶耀庭酒店有限公司作价人民币3.6亿元，收购怡富商务广场相关物业（上海五角场智选假日酒店及停车场）75%实际权益。收购完成后，铁狮门集团将翻新该酒店、打造为以“Modena by Fraser”为品牌的酒店式公寓。

2月，城璟租住集团完成上海宝山区长租公寓项目收购，项目规划单人间及多人间宿舍型保障性租赁住房共计998间，预计将于2024年内投放市场。

值得注意的是，这以城璟租住完成的第二笔重资产公寓项目收购。其去年6月收购的上海松江新城独立宿舍园区项目——城璟·松江中山社区，计划于今年内投放市场。据悉，未来城璟租住将以重资产模式深度布局一线城市宿舍型保障性租赁住房赛道。

4、行业动态：住房租赁企业积极寻求对外合作，继续扩大市场份额

2月25日，由万科泊寓和优客工场联合打造，集孵化、加速、公寓、社交于一体的创新加速社区——泊寓·青创营·优客工场，在东铁匠营街道的北京泊寓成寿寺社区正式投入运营，是北京泊寓“生活+创业”租赁社区的积极试点。

3月，万达商管成立了一家住房租赁公司——大连万岗住房租赁有限公司，注册资本为100万元，开始布局住房租赁市场。

一季度，百瑞纪新增开业5个项目，其中郑州城发开元美寓人才公寓、窝趣长沙尖山湖公寓以及郑州城发玉轩美寓项目，均是房量超千套的大型租赁社区项目，项目合作方包括郑州城发安居公司、华新集团清控实业。

榜单说明

图表6：集中式长租公寓运营企业运营力指标体系

1.榜单数据截至2024年3月31日。

2.数据来源为：

1）纳入测评的上市公司年报、半年报、季报等各项公告；

2）睿和智库自有数据库；

3）其他公开渠道获取的相关信息，包括但不限于官方网站、学术研究报告等信息渠道。

3.榜单中所引用数据，如有偏差，欢迎后台留言或来电，睿和智库研究部会在第一时间更正。

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