主动喊停重组聆讯，正荣地产短期现金流隐忧何解？

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

为了避免二次债务重组，正荣地产（06158.HK）决定喊停第一次债务重组的聆讯。这也是首家在债权人高比例通过方案之后，又主动进行调整的房企。

4月15日，正荣地产旗下2020年1月美元债（ISIN：XS2099413093）因到期而从联交所退市。此前的4月12日晚，该公司公告称，前述美元债未偿还本金额为2.9亿美元，鉴于集团流动资金紧张及财务压力巨大，预计该票据到期本金及利息将面临逾期。

正荣地产表示，将就公司境外债的整体重组达成可行方案，以确保集团可持续经营，造福所有持有人。

此前因不削债而率先与债权人达成一致的重组方案，被正荣地产自己推倒重来了。

财报显示，2023年正荣地产资产负债率达到96%，短期负债比约为36%。至2023年末，可动用现金仅17.17亿元，较年初减少47.5%。

正荣地产管理层认为，延后实施重组支持协议计划属审慎之举，并符合公司全体债权人的最佳利益。

同策研究院研究总监宋红卫指出，正荣地产评估下来，应该是不能按照当初谈好的偿债节奏实现偿债，从而存在二次违约风险。

宋红卫指出，随着外部环境的变化，很多企业都已经资不抵债，当前的盈利能力又大幅下挫，如果不削债，很难真正解决问题。

主动喊停重组聆讯

今年1月，正荣地产公告，已获得超过79%的债权人加入重组支持协议。其整体方案可概括为，用票据置换来延长债务兑付时间。涉及境外有息债务约39亿美元，包括本金总额约34亿美元的美元及人民币票据；总额2亿美元的永续证券；由正荣地产担保发行的总额为700万美元的票据；总额约3亿美元的其他担保和非担保银行及其他金融债务。

根据公告，正荣向境外债权人提出将其境外债务及应计但未付利息置换为4个系列新的美元计价的优先票据，期限为4-7年不等。正荣将以公司若干资产为新票据提供担保。

境内债方面，正荣地产采取展期策略，已完成对多笔境内债的展期。

对于主动喊停重组聆讯，正荣地产方面的解释是，“鉴于近期房地产行业的波动和公司2023年的业绩，正荣将重新审视原方案。公司希望避免未来出现二次违约，确保重组计划的顺利执行”。

这一调整考虑了境外债务管理方案的不确定性，以及公司无法控制的多种因素。正荣方面表示，调整后的方案将为执行重组计划提供更大的确定性。

业绩不佳，被认为是正荣做出此次调整的主要原因。

2023年，正荣地产营业收入387.75亿元，同比增长7.3%；净亏损94.86亿元，近两年累计净亏损约为241.06亿元。

今年第一季度，正荣地产累计实现销售额仅16.44亿元，同比降幅为54.02%。

非标债务逾期

正荣地产调整债务重组方案，还源于项目层面非标融资的偿还压力显现。

4月10日，平安信托在官方微信发布声明称，近期平安信托福宁615号信托计划宣布延期，公司正在通过持续跟进标的项目开发销售及资金回笼情况、对回购义务人正荣方提起诉讼、推进信托计划持有的标的股权的转让退出等方式积极推进项目处置。

公开资料显示，平安信托福宁615号信托计划成立于2021年9月，募集资金约为7.7亿元，以股权的形式投资了厦门市荣璐置业有限公司70％股权，从而间接投资厦门联正悦投资有限公司名下的“臻华府”项目。该产品到期日为今年3月29日。

根据平安信托公告披露，受房地产市场低迷影响，“臻华府”项目可售面积（不含车位）约为10.05万平方米，其中规划住宅1029套、商业33套，车位1029个。截至公告日数据，臻华府累计销售218套，收到销售款仅5.23亿元，去化率约为21%。

“由于房地产市场低迷，项目开发公司正荣地产暴雷，以及销售资金须进入监管账户等原因，截至公告日，该信托计划尚无现金回收。”平安信托表示，其已在采取诸如司法诉讼、股权转让等各种项目处置措施。

分析人士指出，房企相关信托延期目前较为普遍。早在2022年，平安信托的信托产品便出现延期现象，包括其与融侨置业共同发起的一只5.99亿元规模的信托，以及与荣盛地产共同发起的10.38亿元规模的信托。

重新考量偿债问题

2023年，虽然不少房企的亏损收窄，但由于市场销售下行趋势不变，房企仍需继续将精力放在偿债上。

以闽系房企为观察坐标，可以发现这些房企出现了负债结构不尽合理，短期资金压力较大等问题。

比如中骏地产，2023年剔除预收款项的资产负债率有所下降，说明存货较高，交付压力大；其负债结构中，短期负债占比超过65%。

旭辉集团同样存在短期现金流不足的问题。4月12日晚，旭辉集团公告，“H21旭辉3”将于2024年4月15日进行第三次分期偿付。根据之前债券持有人会议结果公告，给予本期债券存续期内的本息兑付日2个自然月宽限期。

根据公告，“H21旭辉3”原计划从2023年11月20日开始，分9期偿还，目前仅偿还了两期。

旭辉表示，公司正在全力筹措资金，但因资金调拨等原因，偿债资金尚未全额到位。旭辉为此向投资者致歉，并承诺加大资金归集力度，保证在宽限期内尽快完成偿付工作。

宋红卫指出，与去年相比，当前的房地产市场走势发生了变化，并对房企的现金流、运营情况、财务安全以及偿债压力都有较大的影响。之前重组方案大都是在去年的基础上制定，一旦条件改变，就会存在较大的风险，因此，有必要复盘调整。

“很多房企在谈展期的时候，对于后期趋势研判过于乐观，与实际情况存在较大的差异，”宋红卫指出，出险房企面临两难境地，如果化债方案的判断过于悲观，债务损失过大或者偿债周期过长，就会导致债权方不通过；如果把化债方案制定得比较乐观，债权方虽然容易通过，但是后期往往很难达到预期目的。因此，出险房企通常选择较为乐观的方案，至少为企业争取一定的腾挪空间。

但如今，经历过2023年的“二次暴雷潮”之后，房企的化债问题需要重新考量。