自救天花板小区“苏宁云著”，二手房能卖多钱？

　　作为高新软件新城最具故事的小区，继自救成功，去年初交房后，苏宁云著上周终于下证，业主开始二手房挂牌。

　　一个被问了三年多的问题，终于摆在面前，苏宁云著二手房，能卖多少钱？

　　对于大多数人，熟悉这个小区，是因为业主的自救故事。

　　（苏宁云著开盘现场）

　　19年的西安，正值软件新城房价上涨前夕，同年八月，苏宁云著开盘，均价17771元/㎡，首开就卖了近10亿，并且半年内，1928套全部卖完。

　　苏宁之后，天地源，中铁建上市，房价一路上涨，均价来到20000+，再到今天，周边均价已是25000+，可以说从入手价格上，苏宁云著妥妥的倒挂盘。

　　（苏宁云著业主万字论文）

　　但好事多磨，21年，伴随房企暴雷，开发商挪用资金，面对小区延期交房，业主迅速成立代表，推动复工，有了大家熟悉的“博士万字论文”维权，小区业主的高素质有目共睹。

　　21年9月，小区陆续复工，直到23年初首批交房，也正是这么一段经历，让小区有了自救天花板的称号，据说小区仅博士学历业主就有190名。

　　回归二手房话题本身，首先看小区的基本情况！

　　品牌现状

　　苏宁主要是电器卖场出名，主攻零售，此前和京东，天猫同体量，如今没落，地产板块涵盖大型购物中心、电器旗舰店、五星级酒店、甲级写字楼，住宅。

　　苏宁进西安的时间为2018年，签约内容包括引进苏宁广场，同时配套了住宅苏宁云著，此后又进入空港新城，资金紧张后，转手给地建嘉信，此后在西安没了声音。

　　苏宁云著是苏宁在西安第一个，也是唯一交付小区，业主基数，品牌、物业溢价非常有限。

　　位置配套

　　苏宁当年的火爆，除了房价因素外，位置也是占优的，软新产业区，没有绝对的核心，但从配套密度看，苏宁所在的天谷五路是不错的，西侧为高新二十小（一小西苑分校），20年开学。

　　（苏宁云著位置示意）

　　南侧有省图新馆、会议中心，人才公园，环普，中软基地，及雷家寨安置房小区；西侧有云吧天谷四路站，北侧有苏宁广场（停工三年），东侧靠近三环。

　　在目前配套不多的软件新城，苏宁周边学校，商业，公建，产业园齐全，类似位置小区还有天地源云水天境，同为当年摇号红盘。

　　产品户型

　　苏宁云著总占地约143亩，包含住宅+商业，建设13栋纯高层，容积率2.8，绿化率40.1%，由于纯高层布局，小区的楼间距比较开阔，实际并不拥挤。

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　　（建面约108㎡/121㎡/144㎡户型图）

　　面积最小108㎡，其次为121㎡、129㎡、144㎡、164㎡，小面积3米层高，2T4户连廊结构，大面积3.15米层高，2T2户，由于是老产品，当年普遍少阳台，缺赠送，够用，但亮点有限。

　　108㎡、129㎡为套娃户型，三室两卫，三面宽朝南，区别在于小的北向有连廊，大的房间尺寸更大。

　　122㎡仅为两面宽朝南，两卧室朝北，户型最好的是144㎡、164㎡，四室，四面宽，宽厅，结构相似，区别在于客厅宽度及厨房位置。

　　交付情况

　　小区住宅已经交房，时间为23年1月-3月，商业部分停工已经三年，进度刚出正负零，目前进度还在重新招商，这也是软件新城范围唯一的商业综合体。

　　（主入口中庭水景）

　　（阳光草坪实景）

　　由于小区本身定位比较刚，苏宁也非专精地产的开发商，又遇资金挪用，延期交房事件，最终兑现中规中矩，在楼间距，儿童区面积，景观面积，小区主入口实景上，是有亮点的。

　　（南向高层外立面实景）

　　不足主要在于外立面色调、分隔线处理比较普通，景观的苗木层次、大小，冠幅比较有限，属于大而不精的类型，一分钱一分货，和软新其他改善小区有一定差距。

　　交付实景链接：

　　在去年的关于小区的验房报告中，围绕各个部分实景有详细介绍，可翻看全文。

　　优势不足

　　对于苏宁云著而言，最大的优势仍然是地处软件新城的位置，学校，商业，公建，公园配套齐全，头顶西安房价头部区域，外加入手价格较低，精装交房，仍是吃到了高新发展的红利。

　　小面积为主虽然定位刚需，但在需求端也与当下软新的供应差异竞争，有单价及总价的优势，软新除了是高新的改善区，也是周边打工人的自住区，小面积是有优势的，参考中海天谷时代案例。

　　至于业主“含博量”能否直接转化为二手房价格优势，因人而异，参与自救的一手房业主，有感受，自住体验佳，邻里熟悉度高。

　　但对于二手房业主，还是要参考周边新房价格，产品，学区等因素，能否融入小区圈子，有待观察。

　　短板在于小区定位本身，软件新城在苏宁后，全面高端化，天地源，中铁建，高科，天谷，保利，绿城等大户型为主，叠加四代住宅现状，高赠送，大宽厅，大露台风靡，会所，社区景观，配套的用料更足。

　　苏宁在同台竞争时，方向仍在学区，精装，位置，小面积，总价可控上，软新在今年还有大量的供地，苏宁地处的软西一侧，大面积143㎡起步为主。

　　小面积高科，金泰等几种在软东，在软西范围内可见的小区，小面积还有中海天谷时代和在售的中建山海境。

　　房价对比

　　在最关心的价格上，虽然下证后，网上挂牌房源超过100套，均价22000-24000元/㎡不等，但并无实际成交案例，仍以试探为主。

　　（截图来源：安居客）

　　19年买苏宁时，市场高首付，高利率，虽然小区均价17771元/㎡，但叠加贷款利息成本等，目前卖21000+才算平进平出，对二手房业主而言，满三未满二，还有增值税和中介费，最终的入手价格大家可以自己算。

　　周边新房部分，小面积还有中建山海境在售，均价23000+左右，大面积保利云谷天汇，最后一栋备案价为26600+。

　　软件新城在20年后，虽然精装变毛坯，但均价并没有大涨，备案价高，但开盘普遍有折扣，外加土拍容积率遍地，卖房各种赠送面积，相当于变相降价。

　　区域内二手房也无较好成交案例，最早的招商臻观府，由于入手价格高，虽然业主挂牌均价27000+，但成交困难，不具备参考。

　　苏宁作为二手新房，在当下市场，主力户型总价控制在300万内，和新房拉开差距，仍有市场。

　　也有人说，苏宁云著是软西版的保利天悦，二手房价格也可以向保利看齐，但天时地利人和已经不再，你是你，我是我，人各有运。

　　在楼市普遍下行，整个西安二手房热度降低，降价换成交的现在，大家觉得苏宁云著二手房能卖多钱？评论区聊聊。

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作者：鬼使白