不会错过城市更新机会！黄少媚：新世界坚定投资内地的决心

新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚

中房报记者 李红梅 北京报道

“我们投资内地的决心很坚定。”新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚表示。

4月10日，黄少媚在北京接受采访时说：“我感觉现在面临从业以来最大的挑战，但新世界坚持的以新质生产力为驱动的高质量发展模式，会帮助我们战胜挑战。”

超过20年的房地产从业经历，黄少媚见证了行业的发展和变迁。为什么国家现在提出新质生产力？为什么要打破过去的条条框框？作为最早投资内地的港资企业之一，黄少媚从经理人角度分析了新世界的发展策略，以及如何面对行业新形势。

“多年来，在内地发展进程中，新世界不断调整战略规划。”黄少媚说，从2015年开始，我们就开始进行局部收缩战略，回归重点城市，在速度和质量的选择上侧重后者。在她看来，随着市场供求关系的转变，单一赛道的优势、标准化的操作，已经不能满足市场多样化、高品质的需求，企业需要与时俱进，在转型中“自我革命”。

城中村改造、保障性住房建设和平急两用公共基础设施建设这“三大工程”，已经成为国家构建房地产发展新模式的重要抓手。黄少媚表示：“8年前，新世界就进入广深布局城市更新。现在城市更新如火如荼进行中，新世界中国也不会错过这样的机会。”截至目前，新世界在内地投资发展了8个城市更新项目，全部位于广州、深圳等核心城市，总楼面面积达270万平方米。“这些项目为新世界带来了丰富的土地储备，也保证了销售与自持的比例平衡。在广州，我们有3个大型的城中村改造项目，单一项目的投资额超过200亿元。”

对话

中国房地产报：新质生产力是全国两会以来最热的词，你怎么看？

黄少媚：地产行业是需要新质生产力的。我从事地产行业很多年了，1997年从香港回来就一直做地产到现在，见证了几十年城镇化进程，很多乡村变成了镇、镇变成了城市。在这期间，地产发展商对中国城镇化的贡献是不可抹杀的。在过去规模化发展时代，中国城镇化的速度是不可思议的，城镇化率达到了65%，这都离不开发展商大规模、快速的开发。

而现在的情况，也是我从业以来遇到的大挑战。这个挑战不是房地产，而是经济的下行。所以国家提倡新质生产力，是因为我们要打破过去传统的条条框框，寻找突破口、新动力和新引擎。

过去一味求数量的增加，带来的是质量的缺失。所以数量和质量上如何去做一个平衡和取舍，可能过去很多人都忽略了这个问题。新世界一直是一个求“质”不求“量”的发展商：一是我们没有能力全国性去开发，我们也不想在管理上失控；二是做品质是适合我们的路。另外，新世界在2015年已经转型了，除了住宅销售，我们开始尝试更多业务，比如大家看到的城市综合体，让我们在住宅市场遇冷的时候，还有持续的租金收入。

中国房地产报：对于新质生产力，你认为地产企业可以如何突破？

黄少媚：高质量发展是新时代的硬道理，发展新质生产力是推动高质量发展的内在要求和重要着力点。新质生产力聚焦“以科技创新推动产业创新，加快推进新型工业化”，尤其集中在以新基建、新能源、数字经济为代表的行业。作为以“高效能”“高质量”为特点的经济发展新思维，新质生产力对地产行业的转型和进化也有着重大的价值。

我个人感觉新质生产力的突破口之一是技术革新与数字化转型。作为绿色建筑的先行者，新世界中国一直不断引入并广泛创新应用新的建筑工艺、节能减排的绿色建筑技术和智能化数字技术，为城市建设绿色发展提供实践样本。

比如，在建设天津周大福中心时，我们将BIM系统应用于这座超高层建筑的建设过程。当时承建天津周大福中心的中建八局，在完成这一项目后，又利用这套BIM系统连续建造了中国25个超过350米以上的建筑。作为国内首家应用这一系统的企业，可以说，是我们促成了后续这一技术在中国的落地。

在我看来，新质生产力不只存在于高科技企业或者科技领域，我认为每一个行业都很需要技术革新和数字化，才能拥抱未来、拥抱时代。而我们新世界中国将在这个过程中，不断创新，深耕地产领域，在紧跟社会发展步伐的同时，深刻洞察行业痛点与消费者需求，赋能行业，助力美好未来的实现。

中国房地产报：作为港资企业，在风险防范方面有什么经验？

黄少媚：港资企业大多经历过很多次周期，大家都需要在自由市场中积极自救，所以有很多经验可以借鉴。比如刚才提到，我们的项目不会全国遍地开花，因为管理会失控、质量会失控；我们也要关注现金流的情况。

在现在的市场中，我们也和其他发展商一样，房子不好卖，大家遇到的我们都遇到了。但我们有个好处，是我们一直坚持物业开发和管理并重，所以我们有物业租金的收入，这也是大家能看到为什么香港发展商做商业做得好的原因，我们经历过很多周期，知道商业和住宅之间、租金和销售之间，可以相互补充。

当然，做商业地产要靠强大的资金去支撑，因为建设综合体是需要庞大资金的投入，而租金的回收相对缓慢和长期。因此，我们也期待内地的K11，能在未来两年全部入市之后，给我们带来长期稳定的现金收入。

中国房地产报：对于转型，新世界有哪些思考？

黄少媚：第一个转型是2015年时，新世界将目光锚定粤港澳大湾区和长三角地区。因为这两个地区，包括我们京津冀地区的整体经济发展和营商环境等都是最发达和最好的。经济最活跃、投资价值最高，所以新世界选择在这些地区投资建设。第二个转型是新世界销售与管理并重，除了物业销售收入，还能有物业租金收入。

当然不同的企业有不同的转型方向。对于新世界来说，在五六年前，我们预判二三线城市的城镇化进程放缓，房地产市场可能会出现过剩的情况，所以我们调整战略，聚焦核心区域、核心城市发展。

中国房地产报：在房地产发展新模式下，新世界在投资拿地、产品等战略上会有什么新变化吗？

黄少媚：我们投资内地的决心很坚定。首先，从世界各地来说都很难找到一个区域，可以连续投资40年都保持增长。虽然短期遇到一些困难，但未来依然有广阔的发展空间，我们的客户群体也非常多元，需求也是多样化的，这些都值得我们继续投资内地市场。

这几年来我们花了很多时间与精力去做重资产项目，我们希望这些项目可以尽快落成，并把它们经营好。物业运营包括租赁、投资等，与物业销售有很大的区别。销售住宅相对简单，但物业运营比如经营商场，则需要我们根据市场发展趋势不停地调整和转型，这很考验我们的功力，也很考验我们的团队。未来新世界还是会聚焦地产开发与运营双轨并进，继续在好的城市，更加审慎地寻找适合发展和投资的项目。

我们也会加强新世界生态圈其他业态在内地市场的研发与销售。有机会可以去我们的黄金生产总部，看看不一样的周大福。在顺德等地我们有生产基地，几乎实现了全机器生产链，并和故宫、国博这些博物馆合作，开发了很多国潮风的产品，很受欢迎。周大福珠宝一直坚持高质量和高品质，做行业里的标杆。未来，在保险、医疗、教育等行业，我们也会加快在内地发展的步伐。

中国房地产报：房地产进入买方市场，新世界有何应对策略，你对行业未来发展怎么看？

黄少媚：房地产市场在不停变化，没有变化便不叫市场。虽然有一些外部的影响因素，但现在最大的挑战是消费者信心不足。但是只要坚持初心，把产品做好，品牌做好，服务做好，我认为这个市场还是有的。

现在供求关系发生改变，卖方市场变为买房市场，大家对好房子有更多的需求，这也是为什么品牌口碑非常重要的原因之一。新世界不仅要保交楼，还要保品质、保优质管理，这都增加了客户购房的信心。我们最近在广州的一个项目开盘就售出190多套，通宵卖房，这说明消费者对有信心的企业、有信心的产品，还是会选择的。