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高盛的说法是,到2027年中国的房价会见底。

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高盛的说法是,到2027年中国的房价会见底。现在是二四年,目前的房价只降了一半儿,耸人听闻是吧?高盛嘛,号称最懂中国经济的投行,那它的依据是什么呢?

它这个判断的依据就是把中美日这三国的房价下跌的周期放在一块儿做了个对比。他们认为我们下跌的周期可能和美国更为相似。房价下跌的幅度、中国经济的规模,以及货币政策、财政政策等等,都和美国有很大相似度。所以得出来的结论是中国不会复制日本房价长期下跌的模式。

日本房价下跌的周期长达72个季度,而美国房地产下行的周期是24个季度。高盛认为中国的房价从2021年三季度这个见顶开始算,往后算,下行24个季度,也就是拐点在2027年的三季度。那时,我们的房地产市场才有可能真正回暖。而且,高盛还说目前中国的房价下跌了23%,预计还有20%的跌幅,还有一半的路程要走,并预测大部分的房企都会倒下。届时,比起2021年的三季度,大部分的房价都要处于一个腰斩的状态。

二七年的三季度,国际投行为了自己的客户做这个预判,这个无可厚非,但是他们的结论和依据啊,都有逻辑性的错误。那美国的房地产有预售制吗?美国的房地产有土地财政这一说吗?美国有开发商群体吗?现在美国人的住房收入比是4.1,我们是29。美国的房地产发展了100多年,除了18年金融危机之后下跌了那几年,基本上都是年增幅3%点多,它的通胀率是二点几。也就是说,美国的房价是100多年以来一直就这么随着经济的发展、自然的通胀、人们收入水平的提高,这么一点一点涨起来的。

那我们呢?用了不到20年的时间就完成了人类历史上前所未有的城市化进程,完成了他们100多年的进程。我们换个说法,是不是也透支了未来若干几十年的人口红利呢?房地产和我们的经济、居民家庭财富、债务是紧密绑定的。住房资产占我们家庭资产的七成,而且已建成的城市住宅4亿套,农村建筑面积还有9亿平米。而且我们居民的储蓄率是世界第一,这都是我们的实际情况,这些和美国的房地产完全没有可比性。

再看日本的房地产,日本从86年开始跌,日本东京当时的房价收入比是40多,我们现在的上海是44,基本相当。日本从86年一直到15、16年房价才止跌反弹,东京的房价跌去了七成,30年的时间跌去七成。现在涨上来了,现在日本人的房价收入比,东京、大阪这些大城市基本上是10左右。日本是深受房地产泡沫之害,卖了多少年的汽车、电视、手机芯片,多少年的世界第二经济体,这才把整盘的经济从房地产当年的大坑和泥潭里边拉出来。

你现在打死他,日本人也不会再把房地产作为发展的动能去依靠。30年的噩梦,那日本的情况,日本同样没有我们的人口基数,也没有我们的城市化进程的速度,更没有这么大的市场存量和房价收入比,所以日本也没有参照性。

那么用美国日本的数据去套,去佐证我们的房地产发展,未来这个走势,那显然是基础逻辑的错误,没有参照性。所以,高盛的说法仅供参考。



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