广州50年老楼在原址上拆了重建 平均每户出资30万元

导语：在广州花都，一栋建于1976年的老楼，在居民自发行动下，完成了从“微改造”到“原拆原建”的华丽转身。这个故事不仅展示了一群普通居民如何通过集体努力改变自己的生活环境，也为我们提供了城市更新与居民自治相结合的新模式。

2024年的春天，在广州花都，一栋建于1976年的老楼，开始在原址上“拆旧建新”。与以往城市旧改不同的是，这次并没有哪个开发商要对这一片区进行拆迁，而是居民自发的“原拆原建”——即大家一起出钱，共同聘请设计和建筑公司，将原来“风雨飘摇”的老楼拆掉，在原址建一栋同样层数的新楼。这一项目正是花都区新华街道丰盛社区集群街2号楼的危旧改造工程。

共同决定建新楼

事情起因是2023年广州花都区的一次旧楼微改造工程。2023年9月，总投资约5.94亿元的广州首批老旧小区连片改造项目——广州北站东侧老旧小区改造，正式启动。建于1976年的集群街2号楼，被纳入改造范围。

然而，随着D级危房的鉴定结果出炉，居民们对于微改造的态度发生了根本性的变化。在居民徐耀通看来，微改造无法解决基础设施老旧的问题，也无法满足居民对电梯等设施的需求。因此，他第一个提出要集资建新楼。居民钟彩兰则透露，在旧楼水、电、燃气管道严重老化的情况下，即使通过微改造加固，也很难再安装电梯。此外，楼房整体的防水层也损坏了，广州的潮湿多雨和台风天气让这些问题更加严重。

随着越来越多居民放弃微改造，选择重建方案，当地住建部门开始研判居民方案的可行性。最终，花都区为此专门出台了《广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目危旧房屋拆除重建试点方案》，明确属于改造范围及对象的危旧房屋，允许权属人（含权属单位）以拆除重建的方式自行改造。

要协商的细节非常多

确定“原拆原建”的整体方案只是第一步。与微改造主要由政府出资不同的是，“原拆原建”方案则需要居民自己承担主要费用。

前述花都区住建局相关负责人表示，居民能承受的价位必然在一定范围内。他们调研过“拆旧建新”的市场行情，最终预估的核算价格约4600元每平方米，其中包括了设计、监理、测量、人工拆除、建筑垃圾清运、电梯加装和简单装修等众多成本。

拆除旧楼建设新楼的造价，直接影响项目的整体进程。为更快协调方案通过，居民一致决定，新建楼房内，每户的位置和户型，与原来大体一致。新楼户型设计也做了一定优化，每户面积均增加8平方米左右，特别是厨房和卫生间的环境大为改善。

新模式探索

根据估算，集群街2号楼，拆建投资约800万元，按照“谁受益、谁出资”的原则，最终由产权业主共同承担了改造成本，平均每户出资30多万元。

2023年年末，集群街2号楼所在的社区居委会与业主代表、业主企业代表分别开设共管账户，管理拆建资金。全体业主共同委托广州花都城投西城经济开发有限公司，作为项目改造主体，对集群街2号楼进行“原建原拆”。今年3月中下旬，项目正式动工，预计今年年底，居民们就可以住进新家。

业内人士看来，集群街2号楼之所以能够较快达成一致并开始自筹资金改造，与居民户数较少息息相关。不仅如此，由于楼况较差，大多数居民早已搬离该楼，这又为“原拆原建”期间的住房安置问题，减少了不少阻力。

李宇嘉认为，这种“自筹资金、共同承担”的模式，是攻克当下旧改难题的有益实践，更是从“要我改”（都是困难）转到“我要改”（都是办法）并实现激励的优良策略选择。

结语：

集群街2号楼的故事，不仅是一次成功的社区自治实践，也是对城市更新模式的一次创新探索。它告诉我们，在城市更新的道路上，居民的力量不容忽视，他们的参与和自治是推动城市发展的重要力量。同时，这也为其他城市在类似情况下的改造提供了可借鉴的经验。