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放弃幻想。

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前段时间,我们发了一篇文章:

一个时代落幕了

核心观点是,作为全国首个城中村立法,随着广州城市更新条例的出台,广州旧改,将由市场化彻底转向政府主导。

相当于游戏规则彻底变了。



其一:

原先市场化模式下的广州旧改,核心是靠商品房融资补血的。

在市场预期看涨的前提下,土地疯狂增值,没人相信市场会下跌,开发商也更有意愿提供高补偿。

这在一定程度上,助推了高房价的出现。

但是,随着楼市调整,市场分化甚至是下行,尤其是市场+保障房住房体系双轨制的落地,广州旧改,或者说范围更大的城市更新原先的高补偿、高回报逻辑,已经不成立了。

说得更直白点,就是琶洲,猎德,甚至是白云陈田模式,已经成为过去时,旧改“一夜暴富”,也成为了最后的绝唱。



其二:

上一轮政策调整,尤其是2021年融资“三道红线”的出台,银行贷款集中制管理,一众民企陆续爆雷出清。

在这种情况下,前期不确定性风险高、占用资金巨大且回报周期长的州旧改,很多都成了“烫手山芋”,民企纷纷退出。

比如恒大,佳兆业,时代,合景,富力,升龙等等以往的广州城市更新“主力军”,随着自身经营策略的调整和资金压力,或爆雷,或摆烂,等着国家队白衣骑士出手搭救。



很多企业,第一个裁员的就是城更团队,核心就是不能制造收益,反而拖累现金流。以前叫人家小甜甜,现在就是牛夫人。

上述企业中,有一家房企的创始人,在央企接手之后,说了一句话——终于从死人堆里爬出来了。

听起来虽然有点夸张,但是市场下行,政策调整的背景下,广州城中村改造,大部分民企,确实已经玩不转了。

这既是市场的双向选择,毕竟民企要追求利润最大化,房价下行,长期来看,经济帐,算不过就退出,哪管洪水滔天。

同时,也是政策的调整的结果。

所以,无论是市场变化,还是政策导向,都指向了政府主导

1

实际上,广州城中村改造,核心就是要解决三个问题:

地怎么征,钱怎么来,人怎么安置。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

要解决这三个问题,绕不开一个关键词,也正是前面提到的——

政府主导。

这体现在哪些方面?

其一,国企参与,主导改造。

指定七大国企,如广州城投,越秀,珠实,广州机场投资建设集团,广州建筑,包括各区的国企,如白云公资,白云城投,海珠城发,荔湾建筑等区域国企参与。

国企参与的核心逻辑是,依法征收,净地出让

这也是这一新模式,跟原先直接划拨商品房地块的市场化旧改最大的不同。

虽然没有了高补偿,高预期,但是国企参与,至少能够保障合法合法的补偿,不烂尾,也能在比较快的时间,按时回迁,住上新房。

有确定性,有保障。

其二,政策支持,改造立法。

上个月30号,《广州市城中村改造条例》已经过了省人大,成为全国首个专门针对城中村改造的地方性法规条例,五一起施行。



对广州旧改来说,这一页,注定是要载入史册的。

很多项目,由于“钉子户”的存在,被拖累了多年,迟迟未能收官。

这次立法,就是在尊重村民意愿的同时,充分强调依法依规,政府主导

最关键的一点,就是明确了“拔钉”可由「人民政府+法院」双保险保障执行,打通“最后一公里”,

同时,不能随意提高,或者降低补偿标准。

再说说钱怎么来。

旧改的资金来源,主要有几个:

1)中央财政资金补助;

2)城中村改造专项债借款;

3)企业自筹资金,大概是20%的自有资金;

4)专项债;

5)广州财政资金补助。



去年,广州针对国企项目,已经提前申请报批核专项借款了。

国开行为国企准备的子弹,规模大概3500亿。这还不算广州城投联合越秀,珠实等牵头成立的城市800亿更新基金。

这解决了钱怎么来的问题,无论是资金来源,还是具体的流向,都是由政府主导的。

2

大家也看到,在城中村改造新模式之下,也落地了首个项目:湾区新岸(罗冲围片区)白云潭村



最近这个项目讨论非常多,一些情况也在网上闹的沸沸扬扬,也有读者一直想让我们来说。

说实话,一开始,我们是不愿意说的,毕竟最核心的补偿标准确实有争议。

但现在网上的信息太过庞杂,一些言论也有失偏颇,还是聊一聊。

先说我们的观点,理性来看:

1)纵向对比,相对于以往市场化的高补偿,高预期来说,比如陈田、小坪,石井潭村项目方案确实是历史上最差的。

2)但横向来看,这个方案有可能是政府主导,依法征收,净地出让新模式下条件最好的。



先明确一点:

潭村的补偿标准,算上15%的奖励,最高能去到7590元/平,而非传言的6600元/平。

并且,安置房是可以回购的,回购价3120元/平,实用率约100%。

最多280平,不到280平的,补差额部分就行,标准是4268元/平。



有证的情况,如村民符合一户一宅的房屋是400平,可以以3120元/平的回购价获得280方的回迁房,一共87.36万。

剩下的补偿款+奖励扣除回购款,还能拿到大约119万元。

居民个体家庭情况不一样,有的屋小,需要补足一定金额才能满足280方安置房。



可能有读者会说,周边商品房新房卖3-4万,补偿标准就算是7590元/平,也不合理。

但要明确,广州旧改的补偿标准,跟项目所处的地段位置有关。

比如海珠中轴片区的康鹭,还算是存量的市场化补偿,但意见稿现金补偿1.25万/平,而隔壁中海大境开盘卖7-10万,与房价差距更大。

并且,很多人忽略了一个重要前提:土地性质。

商品房是国有建设用地,而潭村,康鹭没改造前是宅基地的集体性质,法律上不可交易,也不可流转,价值不能直接划等号。

但是,经过这次改造,280方的安置房是可以转国有证入市交易的,村民能享受土地价值的增值,如果按周边3-4万/平来算,不管卖不卖,纸面财富也是上千万。



虽然需要补缴土地出让金,但结合之前黄埔线坑花园(线坑村旧改回迁房)的标准,大概是1000元/平。

这笔账,不难算。



| 2023年初,有线坑村民成功“领证”

当然,不同的个体有不同的利益诉求,这可以理解,我们也支持在合理合规合法范围内争取利益最大化。

所以,任何事情都是有对立统一的关系,关于潭村项目也需要理性来看待。

3

最后,说一件小事。

这两天,见了一位前富力的高管同学,他做过猎德,也做过杨箕。

聊天中他感叹,以前的改造模式不复存在了么?

虽然当时的工作里,也遇到了很多现在想象不到的困难,但也是轰轰烈烈大干了一场,现在时代是真的变了。

但不能因为时代变了,就说当年那些人的那些决策,是错的。

过去二十年旧改很多暴利,是不是很多可以归结到对“房地产大牛市”的依附上。

只是,现在时代彻底变了。

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