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新房5W+,次新房只要1字头!知识城到底怎么了?

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广州小阳春来了,但是好像没“通知”到知识城。

新盘没存在感也就罢了,不少二手房还有“坐二望一”的举动

这不免让人浮想联翩,知识城的楼价,是不是要崩了?

01
一二手市场两极分化
卷产品还是卷价格?

据不完全统计,目前知识城约20+个在售新盘,最新一波项目就是两年前开盘的九龙大道“三大金刚”:龙狮璟珑府、越秀联投 ·居山涧、山与墅。

也就是说,整个板块已经很久没有新鲜血液补仓。



没有新货冲击,没有内卷成风,知识城的项目应该过得很滋润吧?

嗯,这话说得对也不对——确实没啥对手,但买账的人也不多。

就拿龙狮璟珑府来看,2022年5月拿预售证,前前后后共有427套取得预售证,但是阳光家缘显示,2年时间仅成交79套。

成绩看着不咋理想,但却已经是“三大金刚”中的优等生惹。



“三大金刚”中的居山涧跟山与墅,主打高端的大户型产品,客群与璟珑府区别挺大的,售价自然也高不少。

以隔壁居山涧为例,手握大平层跟叠墅,价格在5~6万/㎡左右,开盘2年也才卖了6套。



山与墅作为知识城纯叠墅社区,此前我去看的时候,不验资还不给看,售楼中心也做得非常高大上,跟山水画似的。

然而两年过去了,也才卖了5套,在某些平台搜索甚至是已经“查无此盘”,大概率是想等市场好些再拿出来卖吧。

不然,按照此前680万起/套,单价5-6万/㎡的定位,很难有购房者买单。



尤其是在面对市场冲击,刚需谨慎入手、投资客割肉离场的环境中,放眼望去,知识城“1字头”的次新房大有房源在。

我随便搜了搜,比如万科幸福誉,三年前那种楼市高峰期就不说,就说去年成交普遍还都是在2.5-2.6万/㎡,到今年成交基本在1.8-1.9万/㎡。

前阵子更是有一套建筑面积87.17㎡三房,总价155万,折合单价1.77万/㎡,引起大量网友关注。





所以你发现了吗,知识城市场不仅冷,而且怪——二手和一手,在价格上真的有点两极分化。

一手市场卷产品力,往高端走,单价越来越高;二手市场卷价格,往刚需走,售价越调越低。

这反映的,或许是开发商、业主对于知识城的不同认知。

像居山涧以及山与墅,小编之前都有踩过盘,产品确实是不错的,也非常匹配改善客户对于居住环境、舒适度的追求,以及知识城未来的企业以及人才。

但如今回过头看,这些产品对于当下的知识城来说,是悬空的,是生不逢时的。在业主和买家眼中,知识城的基本盘,目前确实托不起5万多售价。

预期还未兑现,就要将房价从“2字头”拉到“5字头”,那显然有点强人所难是不是。

02
开发力度加大
下一批新盘刚需价有学校有地铁

知识城一二手房价之所以这么割裂,要怪就怪市场太心急,节奏超前了。

如果板块基建、配套和旧改能快速跟上,这种局面自然就会改善。

这不,广州恰好在最近公布了《广州市2024年建设用地供应计划》。数据显示,黄埔区以508公顷的供应总量排名第二,占全市的17%,计划有96宗地块供应。

其中,位于知识城区域的地块就有41块,这足以看出官方的决心。



另外,虽然知识城很久没有新项目,但下一批新盘,几乎都是旧改项目。

对比一般纯商品房社区,旧改项目入市往往能为片区带来更多配套,以最快的速度改善城市面貌,而这些又是知识城目前最需要改善的短板。

因此长远来看,随着这批旧改新盘入市,知识城楼市是有机会翻身的。

而目前进度最快的何棠下旧改,融资区现名——科城·新世代(《别太拧巴!“3字头”范围,这里就是最好的选择!》),首推建面约70-120㎡二至四房。

项目总建面超600万㎡,足足有6个猎德村旧改那么大,自带商业以及11所学校(覆盖15年教育),中高层还有机会看到九龙湖湖景。

去年我踩盘的时候,曾被告知很快入市,不过至今也没等到新消息。



其次是旺村旧改中的融资区部分——旺村·知筑(《旺村项目最新进展!工作人员:最快明年》),体量比何棠下旧改小,说是今年会入市,展厅在去年已经建好了,但是一直未开放。

据悉首推南地块,产品为建面约80-130平三至四房。



最重要的是,旺村·知筑全区域涉及地铁14号线汤村站与旺村站,步行仅百米,还能换乘21号线,实现5站(快线)到天河,公共交通上有很大的优势。

根据融资区楼面价8020元/m²计算,旺村·知筑入市应该只要“2字头”。

至于凤尾村旧改(《抢先看!知识城新增住宅,超刚需》)和枫下村旧改(《走不完,根本走不完!黄埔这个旧改村也太大了!》)这两项目,我都有实地踩过,详情可以参考我们往期文章。

虽然,以上几个旧改项目还未明确何时开卖,但可以确定做的都是刚需、刚改产品,整体售价应该在2万/㎡左右,会更贴合知识城当下的“身价”。

不过已经买入的业主要注意,等这波物廉价美量大的旧改项目入市,二手市场还得继续承压。

就说想卖房的,还是赶紧吧。



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