满足市场期待的刺激政策应该做到什么？

一切都逃不掉供求规律，这应该一直是我们分析市场的基本点，不要偏离这个。需求量下滑，价格就要下去，供应就要减少，然后价格慢慢稳定。任你政策百般瞎胡搞，任你个人百般瞎胡闹，这一点谁都无力改变。

但实际上，很多市场参与者在这个游戏里面，最关注的是政策——这一点在国内，历来如此，而今更甚。现在的房地产市场，在大家眼里，全靠政策来续命。给我的感觉，就像一个ICU的病人，只能靠输血活着，输点血，能多撑一会儿，一说不输血了，那就要完。人们只把眼睛直勾勾的盯着政策，每天都要问一遍：什么时候还有大招？房东渴望看到政策，好赶紧出掉房子；买家渴望看到政策，好拿到一个低利率。等等。

但你回不到基本点，我觉得会很难做出有效的决策。因为政策不一定能够满足你的期待，而且一个政策之后还可能会有另一个政策，这会让你一直等待下去，等待可以是无穷尽的。正如像股票一样，你自己不去搞明白基本面，就只能跟着股价屁股后面跑。涨的时候你渴望涨的更高再卖，跌的时候你又懊悔不迭没有早卖。在房地产，人会一直“担惊受怕”，心态紧绷。比方说，一个限购政策放宽了，你会担心房价涨上去。或者中介小哥说，国家放了那么多水，大通胀马上就要来了，你还不赶紧买？或者你看到一个盘一把卖光了……这些都会让人紧张，特喵的房价是不是又要涨起来了。。。

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回到基本点去讲，我的看法就一句话：现有的政策思路效用都不会大，即便一线城市的限购、限价、限售那些政策全放开，结果可能也就那么回事。所以，我根本也不期待。

房地产现在的根本问题，放到深圳看，放到全国看，都一样：就是产能过剩。这个不止是房地产，其它行业也都这样。具体怎么解决见仁见智，但是各行各业产能过剩是铁一般的事实。我们的产能先前是为全世界准备的，但是现在和未来大气候都可能是逆风，显然是会受到很大影响。房地产这个行业又尤其突出，它不比别个，你不能搞出口去消化产能，它只能是个自己人消化的内循环行业——除非你大幅度引入移民。这个决定了，同等规模同等背景下，房地产的问题更难以缓解。

至于房地产怎么突然就产能过剩了，供应方面是原因，像大炼钢铁一样的大建房子，供应量实在增长迅猛。但是需求方面同样是重要原因，过往几年，需求萎缩的像过往供应增加的一样迅猛。一个硬币的两面，需求下滑太猛，也会显得供应太多了——全国商品房销售量从接近18亿平米的峰值，掉到了大约11亿平米。只用了3年时间，需求萎缩了接近4成，而且还看不到底。

那么，基于这样的逻辑，处理这个问题也应该很简单。要么是缩减供应量，要么是增加需求量，或者两者并行。不管你政策怎么搞，最终都必须要指向这个目标。

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但我们无论是一线城市还是全国的政策，坦白说，不清晰。

在供给侧的调整，重点是缓解开发商流动性，让开发商不倒。这个当然是紧要之举，但是若要能够让一些优质开发商通过自身的能力持续的站稳，必须要稳定市场，让市场预期房子能够卖得掉。这个终端打不通，暴L只是时间问题。

供给侧的另一个调整，是结构调整，即重回房地产“双轨制”。这个实质上是在增加住房供应，它在相当程度上冲抵了供应量的市场化缩减。尤其是，鉴于可售型保障房的超低价格水平，它显著改变了需求端的预期，进一步把本来已经萎缩的市场化需求又分流了。

此外，各地城市在卖地端——这个更为源头的供应，并没有表现的很谨慎（按道理来说应该减少卖地），基于财政告急，在房地产下滑的几年里，各地对土地财政的依赖度反而更高而不是更低了（这是非常搞笑的事，去地产化导致地产依赖度更高，包括深圳）。

在需求端，政策是要大力刺激需求、扩大消费。这个思路当然是对的，增加需求量嘛，接盘的就多了。所以，降息降准、放宽限购限贷、解除认房不认贷、PSL旧改、以旧换新等等，都是在给原本被捆住的买家松绑。但有个大问题，房地产的现状显然不仅仅只是信心问题，还有实力问题。买家对房地产的未来前景出现了猛烈动摇不说，主要是口袋里还没钱了。这个情形，意味着你的需求刺激政策，会非常的事倍功半。如果说要真正的解放需求，除了上述政策之外，显然非常必要去做的一件事是：给人们发钱，或者涨薪，都OK。没有这些，这个需求量的“扩大”，一定有天花板，天花板是存量的完全释放。

但是，先前被闲置的存量释放完，能够消化掉现有的商品房库存以及新增的保障房供应吗？这是个不那么难计算的大数。

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看深圳的情况，这一轮市场价格的调整在全国是最猛烈，背后的因素和上面说的都对得上。

在需求量萎缩上面，市场新房、二手房（商品住宅）成交从2020年的14万套，迅猛萎缩到了2023年的6.4万套，腰斩。其中新房从2021年的5.2万套，持续萎缩到2023年的3.2万套，跌了4成。

但同时，供应量方面的变化几乎是反向的。官方批出的预售住宅面积，2020-2023年分别是：540万平米、612万平米、454万平米、579万平米，基本上都处于2016年以来的高位。

这还不算，上述新增住宅供应为商品住宅，并不包含人才房、安居房以及在建的可售型保障房。根据公开披露信息，这些已知供应量加总，我认为大略相当于整个2022年度的商品住宅批售量。这样算下来，伴随着需求量的严重萎缩，过去4年深圳房地产的新增供应量可以说是逐年增长的。

这个合力的结果导致了，截至3月底，深圳新建商品住宅库存面积升至539万平米，去化周期超过21个月——这属于严重超过先前住建部规定缩减供应的指标范畴了。

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以上的事实，完整刻画了我们当下的房地产市场以及支持政策的面貌。如果说政策目标是稳住房地产市场，那么最好的计策显然应该是：缩减供应的同时刺激需求，其次应该是：缩减供应或者扩大需求。但总之，肯定不能是扩大需求的同时增加供应。

而现状则是：供应量在一线大城市没有出现显著的同步缩减（在深圳甚至是增加的），同时需求方面的刺激政策存在“天花板”——存量释放，止步于解除现存管制，并没有更多更宏阔的制度性政策调整。尤其是对于新增购买力，并没有更多的政策给他们去增加家庭收入，稳定他们的后顾之忧。

这就是为何我说，大家花那么多精力去关注、去期盼的政策支持，我根本不期待的缘故。因为这样的政策方向既单一，力度又不够，根本无力扭转现行的供求关系，故而最终也根本达不到市场所期待的效果。有这些政策支持，比没有好。但最终，没有一整套系统性的供求关系重整，这个房地产行业、房地产市场，相信不会真正的走出困境。

显然，当下政策已定，不可能令人满意。只能是成交量慢慢的萎缩，持续的出清，以时间换空间。

对于房企而言，今天创纪录的事件是千亿房企归零，但这不是结束，在房子能够正常的去化之前，“归零行动”不会终止。关于这一点，不少观点在谈到房企经营管理能力的问题，我上次在雪球上提了问题（被举报删掉了），这里再提出来：为什么倒下的房企95%（不是，可能是98%）以上都是非GJD房企呢？恒隆陈启宗也提到了这一点，我想，很多人都看到了，只是他们没有问出来吧。逆风太大的市场，也许真的不是能力能够解释的，只要你不简单的当个瓜众，便知这不是借口。

但是！对于普通购房人尤其是落地大城市的年轻人而言，这样的供应格局，在历史上是非常罕见、非常“友好”的景象！如我们在讨论T缩的时候所言：如果你的收入没有减少或者你的家底子够厚，那么市场越惨，对你越有利！

楼市交流，备注加V：budao2000。