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日本用30年时间的经验告诉我们:房价暴跌,没有赢家,只有输家

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前几年大火的房地产,热度在近两年逐渐褪去,有人猜测是购买力下降,有人断言是房产已经饱和。



夹杂其中的一部分人静等时机,只盼房价一跌立马入手,但翻看日本的经历,不难发现房价暴跌并非是一件好事。



需求填满是真

至2020年,城镇家庭已基本实现“一人一房”,供求基本迎来平衡,房地产的大热势头也就逐渐冷了下去。

这个及时止步的势头是好事,日本就是因为没刹住车,才迎来了自己的房地产泡沫。



1970年前后,日本住房需求已迎来饱和,经济一片大好,不过二十一年时间,房地产就从大火走向大衰,继而影响整个日本的房价持续下跌二十多年。

未觉察出危险是日本被短暂的糖衣炮弹迷住双眼,毕竟,上世纪六十年代,真真算得上是日本发展的黄金期。

经济每年提升10%、1964年举办东京奥运会、1966年举办大阪世博会,还肩负“世界最大钢铁出口国”和“世界最大汽车出口国”,谁都不得不感慨一句:日本真牛。



1945年战争的失败好似没有影响日本,奈何一颗急功近利的心,最终还是将日本推向糜烂,它成在奥运会举办,也同样吃了经济高速发展的亏。

为何这样说?

举办奥运会,日本修建了一系列的交通基础设施,城市焕发出新貌,房地产开发就被推了出来。



日本政府很支持,谁让为了一展雄风,投入进奥运会的总花销高达30亿美元,凭借一己之力,日本直接创造了“世界纪录”。

这笔钱,肯定得想办法挣回来,房地产发挥效应,到1964年,日本民间住宅的建设总数比之1951年已经增加了71%。

恐怖的数字,日本人没有意识到喜人背后的危机,钱一笔笔充盈,为了赚更多,“高层建筑不得超过31米”的规定也被废除,用现在的话来说,这一时期的日本好像掉在了“钱眼里”



但住房1970年前后就达到了饱和,持续的购入,资本家是为了投资,所有人都这么想,都成了资方,没有韭菜,可不是要崩盘?



绚烂却成泡沫

80年代,因弦没断,日本迎来了自己的鼎盛,1985年甚至取代了美国,成为了世界上最大的债权国。

二战失败憋的火日本好像要一股脑的发泄出来,疯狂购入,就连洛克菲勒大楼都成了日本人的囊中之物。



难道日本人真成了“世界之王”

它低估了自己,更低估了美国,能在战争中发财的,定然不会是小角色。

第二次石油危机在1978年爆发,美国深受影响,国内出现严重的通货膨胀,操控联邦基金利率水涨船高,为了增加自己产品的出口竞争力,美国、日本外加三个国家在1985年的9月签订“广场协议”



日本还在高兴美元贬值日元升值了,其实美国已经开始操控外汇市场,经济和房地产泡沫的炮弹就此埋的更深。

利率很快降了下来。

有钱贷不出去,跟没钱没有什么两样,日本银行的工作人员每天都在想法子让民众贷款,行之有效的一种办法:降低利率。

因为房地产抵押贷款只需一半的资本金,“聪明”的银行主动劝说日本人从银行借钱购买土地,地价在不断上涨,一出手就能赚的盆满钵满。



想法不错,可日本忽视了,资本不是日本有,国际上也有,大量资金涌向房地产行业,买不起房成了大势所趋,泡沫经济就这样一步步的来了。

迅速而毫无预兆的梦碎时刻,日本政府根本无力招架,可他不知道,等在黑暗后面的,是更大的黑暗。

1990年1月12日,日本股市迎来最黑暗一天,暴跌70%让不少人倾家荡产,市场开始垮塌,扶摇之上的房地产价格也一夕之间摔进谷底,进入供大于求的时代。



更可怕的,衰败已过三十多年,日本依旧有很多人深陷后遗症,子女不愿继承父母房产和土地的情况密集出现。

有房不住,有地不耕,宛若天上“掉馅饼”一般的美事,日本人为何避之不及?



重蹈覆辙不太现实

泡沫之中,不少人贷款买房,房子不值钱,贷款却还在,且一些公寓还要缴管理费,这样一来,继承的根本不是遗产,而是赤裸裸的负担,侧面证明,影响依旧在,赤裸裸的真实发生告诉众人:房价暴跌,真的没有赢家。

中国的房地产也曾有过一段“狂热期”,面临像日本这样的崩盘,却是不太现实。



中国知克制是原因之一,时代不同是原因之二。

政治背景甚至经济条件都大不相同,走上同样的路概率本就不大,并且,造成日本房地产最终崩溃的原因有三:城镇化工业化基本完成、房地产领域缺乏真正的消费者、投资

三环相扣造就最终结果,有这样的前车之前,中国政府绝对不会放大泡沫,因而警示必须牢记。



别让企业脱实向虚。资金这种东西,本来就是虚拟的,说值钱就值钱,说不值钱也真就不值钱了,房地产泡沫期间,日本的非金融企业部分就是购入了大量的证券和不动产,才推就后续的“资不抵债”,所以,实体化经济必须要有。

房地产税的出台也要注意时机。日本前期沉浸在发财和地位的享乐之中,直到1991年房价出现下跌的苗头,一股脑招数乱使,地价税、遗产税统统上线,以为是解决为题,实际是让泡沫破灭来的更早了一些。

30多年过去,日本都没完全从经济泡沫中走出来,日本人依旧处在“买房色变”的程度。



这真切给所有人警醒:房价暴跌,没有赢家,只有输家,真有用房需求的话,在价格合理的时候就可入手,但也不用担心房地产泡沫会在我国再度上演,把心放在肚子里,过好自己的生活就完事了。

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