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房企营收、利润双降成常态,金茂、中交等央企出现亏损

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21世纪经济报道记者吴抒颖 实习生刘玉婷 深圳报道

在市场深度调整的背景下,房地产企业正在经历最艰难的时刻。

近期,上市房企陆续发布2023年业绩报告。在新房市场规模缩水、行业竞争进入白热化的情况下,房地产企业的业绩难言乐观。其中,营收、利润双降成为常态,不少企业出现亏损。

在年报中,很多房企笼统地归因为市场调整。但从周期观点来看,房企在2021年高点时获取的地块,去年大量进入销售阶段,由于售价下降,最终造成利润的萎缩。

在房地产新旧动能转换的关键阶段,房企普遍将生存放在第一位,并祭出出售资产、发展经营性业务等多项应对措施。分析人士认为,虽然企业的回旋余地有所增加,但市场的改善仍将是决定性因素。

周期的底部

金地是最早公布2023年业绩的大型房企。根据财报,2023年金地实现签约面积877.0万平方米,同比下降14.01%;签约金额1535.5亿元,同比下降30.77%。

在营收与利润上,去年金地集团实现营业收入981.25亿元,同比下降18.37%。同期,金地实现归母净利润8.88亿元,虽同比下降85.48%,但依然是行业为数不多能实现盈利的房企之一。

国家统计局的数据显示,2023年全国商品房销售面积11.17亿平方米,同比下降8.5%;商品房销售额11.66万亿元,下降6.5%。与2021年的高点相比,约下降四成。

在此背景下,房企随市缩表已成为常态。

另一家大型房企万科,去年实现销售金额3761亿元,营业收入4657.39亿元,归母净利润121.63亿元。虽然同比均有下降,但也属于行业的较好水平。

到目前为止,万科、金地均保住了主体信用,未出现公开债务违约。相比之下,已经违约的企业则普遍处于亏损状态。

自2021年下半年开始,房地产市场的深度调整已经超过两年,调整的深度和广度都超过以往。即使是央国企,表现也难言稳健。

2023年,建发实现了总收益约1344.3亿元,同比增长34.9%,是为数不多实现增长的房企。但其毛利约149.16亿元,同比下滑2个百分点;毛利率也由2022年度的15.3%降至11.1%。

建发国际解释称,毛利率的下降主要由于近年房地产市场显著下行,部分已交付项目毛利率水平较上一财政年度低。

同期,中国金茂则出现上市以来首次亏损,去年其归母净利润亏损68.69亿元。另一家央企中交地产,亏损额度为16.73亿元。

对于亏损原因,中交地产表示:其一,2023年度达到交付条件的货值有所减少,导致销售结转收入减少;其二,受结转项目结构变化等因素影响,项目的毛利率有所下降;其三,部分房地产开发项目存在减值迹象,计提金额有所增加。

易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,房企在2021年高点时获取的地块,去年大量进入销售阶段,由于恰逢市场下行,造成了“高价买地、低价卖房”的结果,既影响到营收和利润,又容易造成计提减值。

生存仍是第一

过去多年来,房地产业以规模为主要导向,房企虽然也顾及其他指标,但更多关注的是规模与利润、规模与品质、规模与安全的平衡。近年来,随着行业进入深度调整期,对规模的追求已被摒弃,安全则跃升至第一位。

现阶段,不同类型的房企有着不同的生存策略。

2023年,融创中国实现营业收入1542.3亿元,同比增长59.4%;净利润为亏损104.1亿元,同比大幅减亏约65.2%。

融创于2022年下半年违约,去年年初和年尾,其境内债、境外债分别宣布重组成功,是较早完成债务重组的大型房企。在复工复产的同时,逐步改善业绩指标,是其主要策略。去年以来,融创将手中不少项目售出,从而补充流动性。

对于多数已经出现债务违约,或处于违约边缘的房企来说,补充现金流、偿还债务都是重中之重。其常用办法便是出售资产,除优质住宅项目外,商业地产、海外资产也成为处置的重点。

在近期的年报发布会上,不少企业的管理层表示,现金流管理仍是今年的重点。除了出售资产外,企业普遍寄望于旗下项目入选“白名单”,从而间接达成债务展期的效果。

当然,也有房企寄望于发展经营性业务,并获取稳定的现金流,但这仅限于基本面良好的房企。若房地产开发“基本盘”难以保证,企业对这些多元化业务便无暇自顾。

近期,万科、龙湖均提到经营性业务的重要性。去年万科实现经营服务业务并表收入428.1亿元。龙湖则实现经营性收入265.3亿元,利润贡献首次过半。龙湖还将“经营性收入及利润稳步可持续增长”视为其新发展模式的特征之一。

在近期的业绩会上,万科与龙湖的高管均表达了相对乐观的预期。

万科董事会主席郁亮表示,当前支持房地产市场的政策已大量出台,力度是2011年实施限购以来最大的一次,政策的力度超过以往任何年度。相信政策效果会慢慢显现,市场会慢慢恢复。

龙湖集团首席财务官赵轶则表示,当前土地竞争并不激烈,反而有机会拿到好项目。其中,2022年、2023年后获取的土地,毛利率有望恢复到20%以上。赵轶认为,虽然当前市场处于谷底,但也迎来了修复的机会。

严跃进表示,随着各项稳楼市政策的出台,企业的回旋余地越来越大,但总体来看,仍受制于当前的大环境。企业基本面的改善,既取决于其获得的政策支持力度,也有赖于市场的回温及销售的改善。

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