房企以房抵工程款，建筑施工方须代为清缴欠税后才能办理过户吗？

编者按：近年来，房地产行业受多方因素影响，业绩下滑，资金链紧张。房地产开发企业拖欠建筑施工单位工程款后以房抵债现象增多，叠加房企大多处于欠税状态的影响，税务机关和不动产登记部门往往会拒绝为建筑施工单位办理房屋过户手续。更有甚者要求其代房企清缴税款，让本已蒙受损失的建筑施工单位雪上加霜。建筑施工单位如何应对以房抵债过户路上的重重困难，本文将结合税收政策及征管实践予以探讨，并给出专业的法律救济建议。

01

案例引入：“以房抵债”过户难

甲公司是乙房地产公司世纪佳园项目电梯工程承包商，负责该项目电梯设备及安装工程，根据合同约定，合同总额4000万元，合同签订甲公司收到首付款400万元，具体付款条件如下表。工程完工50%时，乙公司未支付合同款，鉴于双方多次合作、乙公司信用较好，甲公司继续施工至基本完工。

完工前期，市场爆出乙公司到期债券无法偿还本息新闻，甲公司立即与乙公司联系，多轮磋商后双方达成“以房抵债”协议：乙公司用该项目市值约3000万元的15套房产抵顶剩余工程款3600万元，并协助甲方办理过户手续。一个月后，乙公司被主管税务机关列为非正常户，暂无法开票。

随即，甲公司着手办理房产过户，但不动产登记部门以标的房产未缴纳相关税款为由拒绝办理过户手续。甲公司经向不动产登记部门了解，办理房屋过户手续需要受让人申报缴纳契税，凭契税完税凭证才能办理过户。甲公司遂到房屋所在地的税务机关申请办理办理契税缴纳。

然而，当地税务机关拒绝了甲公司的契税申报申请，并提出：1.双方协商确定的“以房抵债”协议中的房款3000万元不公允，按照市场同期同类价格约4000万元；2.乙公司未开具发票，未缴纳增值税、城建税及附加、土地增值税，不符合税收征管流程，建议甲公司代乙公司缴清相应税款后再办理契税申报。甲公司无力承担乙公司欠下的巨额税负，房屋过户手续迟迟无法完成，导致工程款难以实现，陷入了严重的经营困境。

02

房屋过户时交易双方需要提交哪些完税凭证？

上述案例中，不动产登记部门以标的房产未缴纳相关税款为由拒绝办理过户手续，这一做法是否具有法律依据呢？

《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：

（一）登记申请书；

（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；

（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；

（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；

（五）与他人利害关系的说明材料；

（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”。

尽管条例的上列规定没有明示申请人应当提交完税证明，但是第六项兜底条款赋予了条例实施细则要求交易方补充提供其他材料的权限。申请人应提交完税证明材料的要求在实施细则中予以明确，并且实施细则也规定了不动产登记机构要查验相关完税证明材料。相关条款如下：

《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：

（一）不动产权属证书；

（二）买卖、互换、赠与合同；

（三）继承或者受遗赠的材料；

（四）分割、合并协议；

（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；

（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；

（七）相关税费缴纳凭证；

（八）其他必要材料。”

《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：

（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；

（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；

（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；

（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”

根据上列规定，房屋交易方向不动产登记机构申请房屋转移登记时，应当依照规定提交完税证明材料。接下来的问题是，房屋交易方要提交哪些完税证明呢？相关规定如下：

《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）第六条规定：“市、县房地产管理部门在办理房地产权属登记时，应严格按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，要求出具完税（或减免）凭证；对于未出具完税（或减免）凭证的，房地产管理部门不得办理权属登记。”（编者注：本条中的契税暂行条例已被契税法替代）

《中华人民共和国契税法》第十条规定：“纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。”第十一条规定，“纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。”

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十二条规定：“纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。”

由此可见，在房屋权属转移登记即房屋过户申请时，交易申请人应当提交的完税证明主要是两类，一是土地增值税完税证明，二是契税的完税证明，这两项证明未依法备齐的，不动产登记机构有权拒绝办理转移登记。

03

以房抵债情形下，建筑施工单位为何难以取得过户所需的完税证明

如前所述，建筑施工单位在办理房屋过户时需提交土地增值税完税证明及契税完税证明。从现有税收征管政策看，房地产企业用尚未满足土地增值税清算条件的房产抵债，建筑施工单位无需取得和提交土地增值税完税证明；而在房地产企业无法开具发票、缺失契税计税依据情况下，建筑施工方难以取得契税完税证明。具体分析如下：

一、以尚不满足土增税清算条件的房产抵债时，无需提供土增税完税证明

根据《土地增值税暂行条例实施细则》及相关规定，房地产企业开发项目土地增值税征收方式分两种：前期预缴和后期清算。房地产企业取得房产销售收入后按季度预缴，待项目销售销售基本完成时办理土地增值税清算，清算申报后税务机关对清算结果进行审核，最终到土地增值税完税。即，房地产开发项目的土地增值税不按单笔交易完税，而是根据销售情况及项目整体完税。因此，用房地产开发项目中部分房产抵债的交易无法在交易完成即开具完税证明。征管实践中，部分地方政府出台文件，不再要求在办理房地产权属变更时提交土地增值税完税证明。

以北京市为例。根据《北京市地方税务局关于完善土地增值税涉税证明管理制度有关问题的通知》（京地税地[2010]124号）第三条：“在北京市范围内需办理房地产权属转移、变更手续的纳税人，均应向主管税务机关申请开具土地增值税涉税证明。但下列情况除外：“……（二）房地产开发企业销售应进行土地增值税清算的房地产”。

二、房企欠税拒绝开具发票时，因契税计税依据不明确导致无法完税

根据《契税法》第二条规定，建筑施工单位作为房产受让方，是契税的纳税义务人。但现实情况是，房地产企业因资金链断裂拒绝开具房屋销售发票，仅凭交易双方私下合意达成的“以房抵债”协议，主管税务机关难以认定 “以房抵债”协议中房产价格公允。在无法确定交易房产价格即计税基础情况下，受让人取得契税完税证明难。此外，受“以票控税”征管方式影响，如果受让方取得发票，证明“以房抵债”交易中转让方应负担的增值税已经确认，正常情况下转让方会缴纳增值税。但在房地产企业无法开具发票情况下，如果契税征收部门仅根据“以房抵债”协议办理契税完税证明，可能导致增值税税款流失。因此，从税收征管角度看，“以票控税”征管方式也造成受让人取得契税完税证明难。

04

建筑施工方如何解决申报缴纳契税的难题

基于以上分析，受让方取得契税完税证明难，一是“以房抵债”房产价格不被认可，二是税务机关“以票控税”的监管模式限制。如何破解这一难题呢？

根据《中华人民共和国契税法》第四条规定：“纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。”因此，建筑施工单位需取得抵债房产价格合理性证明。根据《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第67号）第一条规定“根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理”。上述政策解决了受让方不能取得发票缴纳契税的问题。法院审理过程中会确认交易双方“以房抵债”业务的真实性及房产作价的合理性，裁判文书确定的房产价格即使价格较同期同类市场价格低，也有正当理由，可作为纳税人申报缴纳契税计税依据。如果税务机关拒绝为受让方办理契税申报缴纳手续的，受让方可以针对税务机关不作为、不履职的违法现象提起行政复议、行政诉讼等法律救济手段来维护自身合法权益。

实践中，建筑施工单位还可能遇到其他问题，如税务机关代房地产企业承担增值税及土地增值税、必须提交土地增值税完税证明、对裁判文书确定价值不认可仍按照同期同类原则核定抵债房产价格等。针对上述问题，可做如下应对：

1.针对税务机关要求建筑施工单位代缴税款的，可作如下解释：在“以房抵债”交易环节，房产受让方不是增值税、土地增值税的纳税人，也非扣缴义务人。根据《中华人民共和国税收征管法》第四条规定，“法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。”纳税人和扣缴义务人身份是法律行政法规规定的，任何个人和单位无权变更、重新认定。房地产企业是增值税、土地增值税的纳税人，在双方未就税负如何承担达成合意情况下，不应由建筑施工单位承担房地产企业税负。主管税务机关片面以完税证明的障碍达到让受让方代缴税款目的的做法违法。

2.针对要求提交土地增值税完税证明的，可作如下应对：对尚未办理清算的房地产项目办理交易过户的，无需提供完税证明，具体再第二部分已经分析，不再赘述。如与税务机关就要求提供土地增值税完税证明产生争议，可通过税务行政复议、诉讼方式救济。

3.针对纳税人提供人民法院文书，税务机关仍按同期同类方式核定征收抵债房产价格的，可作如下应对：“以房抵债”协议是基于双方交易实际情况达成的债务重组协议，是作为债权方的建筑施工单位在房地产企业陷入困境情况下作出的合理让步，并且是经法院审判程序确认认可的价格，属于《契税法》中价格偏低，但有正当理由的情形。如税务机关就抵债房产价格仍有争议的，建议通过行政复议和诉讼方式解决。

结语

综上，建筑施工单位通过以房抵债降低工程款损失，是不得已的自救手段。但办理房产过户在实践中确实是一个棘手问题。以房抵债一揽子方案涉及债务重组、房产销售、行政征收、权属变更等多个事项和多重法律关系。建筑施工单位应当熟悉相关法律政策，有理有据与税务机关、不动产登记部门沟通，对政府机关合理要求应依法履行。当遇到有关部门提出代缴税款等不合理、不合法的要求时，应当积极寻求税务律师的专业帮助，统筹民事诉讼与仲裁、税务行政复议、税务行政诉讼等救济手段，形成系统、全面的法律解决方案，更有效地维护自身合法权益。