广东
差估署最新楼价指数持续下跌，自去年5月至今已连跌10个月，累积跌幅达14.6%，为2003年8月沙士后，二十年半以来的最长跌浪；《财政预算案》全面撤辣，料踏入第二季开始楼价可望止跌回升。
差估署公布的最新数据显示，2024年2月份私人住宅售价指数报302.5点，较1月的307.7点再跌1.69%，连跌10个月，兼创下2016年10月以来的89个月 (即近7年半)新低。今年首两个月累计，楼价已跌了2.89%，若与2021年9月的历史高位398.1点比较，楼价至今累跌24.01%。
细看今年2月楼价跌幅扩大，主因反映1月下旬整体市况仍然不济，加上当时港股曾一度跌破万五点大关，而2月上旬则因临近新春而进一步转淡，业主沽楼造价更为受压。
展望下次公布的3月份指数走势，因应2月下旬仍为春节后淡市，加上当时观望《财政预算案》措施，楼市依然受压；惟2月底公布全面撤辣后，交投即应声弹起，市场气氛明显回暖，冀3月份楼价跌幅能有所收窄，但因滞后因素，恐仍要跌0.5%至1%左右，总结整个第一季，楼价料累跌3.37%至 3.85%。
《财政预算案》全面撤辣扭转了市场形势，目前楼市以量转旺行先，楼价料最快在4月份才能反映转稳持平之势，若市况持续理想，冀能在5月及6月份开始回升；配合下半年减息，笔者暂时仍然维持全年楼价看升5%至8%的预测。
租金走势方面，差估署2月份租金指数持续回落，按月再微跌0.11%，报185.3点，在淡季之中算是十分“硬净”，相信与专才持续入市租楼有关；相信在淡季过后，新一批抵港专才租赁需求持续，今年租务市场可续走俏，次季开始能与楼价再次并驾齐驱，全年租金指数继续看升。
另一方面，近期市场关注一手成交非常畅旺，对二手楼市买卖会否构成一定压力，估计上半年购买力是否仍会侧重在一手市场？对此，笔者认为近日多个大型一手新盘开售，的确占尽市场焦点，而撤辣后二手业主逐渐收窄议价空间，令屋苑交投量稍有轻微回落之势。不过，以周末10大屋苑成交及每周的50大屋苑成交来看，均已连续四周维持在高位徘徊，反映入市仍然积极、承接力依然。
无疑，撤辣后新盘市场成交畅旺，发展商纷纷以贴市价推盘，并推出优惠吸引买家进场，所以一手市场确实有一定优势，购买力会稍为倾向新盘战场；不过因为全面撤辣 ，累积多年的购买力回流，二手市场亦有一定的客源，因此笔者亦有信心二手市场也可做到比撤辣前持续转旺。
相信只要二手业主贴市开价，全面撤辣之后整体交投量可以维持升势。总结首季，估计二手私宅买卖登记可录约6,400宗，较去年第四季的5,082宗，按季料升26%。预期今年第二季可以继续造好，假设按月平均买卖登记量可以重上2,500至2,800宗水平，则次季买卖登记量便可达75,00宗，甚至突破8,000宗水平，将按季再 升17%至30%，楼市量价齐升绝对可期。
文 ︱利嘉阁地产研究部主管 陈海潮
图 | 特区政府新闻网
本文首发于香港《经济导报》2024第7期
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