504%VS3%!2024年上海3批次入市新盘分化有多严重？

据凤凰网房产统计，截止到4月7日，3批次19个项目已有15盘官宣取证，15盘结束认购，仅剩夏都幸福268、静安玺樾、中环桃源里、保利琅誉4盘尚未取证。

从开盘认购情况来看，依旧是冷热不均，有楼盘火爆到千人认购，5人抢1套房；有楼盘开盘当天劲销196亿元，刷新中国房地产开盘记录；也有楼盘认购率不足一半，甚至仅有个位数认购。

Part.1

最“出圈”的楼盘

3批次新房中，最“出圈”的楼盘莫过于浦东新区的滨江凯旋门、黄浦区的中海顺昌玖里以及嘉定区的理想之地了。

其中，滨江凯旋门为3批次认购率最高的项目，网传项目212套房源，意向认购1060组，认购率达到约504%，入围分或将高达110分。

1060组认购、504%的认购率、110分，在当前的上海这是什么概念？

先来看认购数，1-3批次，上海共推出65盘，仅有2盘认购数突破1000组，1盘是前不久日光的唐镇新盘安高申宸院，1盘就是滨江凯旋门。

此外，除了遥遥领先的认购组数之外，滨江凯旋门的认购金总金额更是创今年上海新房认购金新高。据了解，滨江凯旋门认购金为330万元，根据1060组认购来计算，光是认购金就揽获了约34.98亿。

再来看积分，网传项目积分门槛至少110分+，有望冲击下一个上海“满分盘”。要知道上海积分制施行以来，入围分超过100的仅7盘，其中达到110分以上的更只有3盘。

中海顺昌玖里，最近话题度最高的楼盘之一了，可以说是当前楼市现场级的存在。

3月28日，项目开盘，512套房源售出505套，总销售额达196.53亿元，最终项目以196.53亿元的销售额刷新了全国开盘纪录，成为“全国盘王”。而之前全国单次开盘纪录是2020年的深圳网红盘华润城润玺一期花园。

作为黄浦区地标性项目，中海顺昌玖里一出场就备受关注。位于上海最顶尖地段之一，该项目东侧是中海建国里，北侧就是翠湖天地，备案均价17.2万元/平方米，套均总价约4000万元，在3月3日持证入市。

3月19日，该项目认购结束，共吸引736组认筹，认筹率高达143.8%，认购金总额28亿元，创造了上海2021年积分制以来黄浦豪宅认购数新高。

（详情：谁在抄底上海豪宅？“温州炒房团”抢购中海顺昌玖里）

3批次中表现比较好的还有嘉定新城的理想之地，此次开盘，为项目第五次推盘，212套房源，692组意向认购，认购率326%，入围分69.9。自入市以来，理想之地凭借着近地铁、配套优的优势保持了较高的热度，五开五罄。

Part.2

最“难卖”楼盘

不可忽视的是，冷热分化下，并非所有的楼盘都如滨江凯旋门、理想之地那么好命。

事实上，大部分楼盘在当前的市场环境下正面临销售挑战，其市场表现并不如预期，比如说浦东新区的金鼎睿府、青浦区的新长宁水韵名邸、绿城春晓园、奉贤区的中国铁建熙语、象屿江湾悦府、中建御璟园等。

其中青浦区的新长宁水韵名邸，3月30日开盘，推出160套房源，在渠道和优惠的加持下，克而瑞数据显示，项目在认购期间仅收到约20组意向认购，认购率13%。

另根据上海网上房地产数据，截止到目前，新长宁水韵名邸本批房源仅网签5套，网签去化约3%。

4月2日，象屿江湾悦府结束认购，有自媒体统计，项目344套房源，共收到90余组意向认购，认购率约26%。

如果说新长宁水韵名邸、象屿江湾悦府销售困难是意料之中的事情，毕竟项目前期去化一般，且都还是续销状态，那么谁能想到，曾经开盘日光的金鼎天地，如今也沦落到卖不动的地步。

3月30日，位于浦东金桥板块的金鼎睿府开盘，项目推出636套房源，然而仅收到了20组认购，最终由于认购人数太少而取消摇号。

要知道金鼎天地之前的认购情况可不是这样的。

两年前的一期住宅，金鼎首府推出了508套房源，吸引了1338组客户，还需要75.12分的入围分。当时需要多付100多万软装费的几套样板间，都被抢走了。

一年前的二期住宅，金鼎阅府推出了991套房源，也在1个月内全部卖完了。

两年不到的时间，为何差别如此巨大？

有知情人士表示，除了市场下行的原因外，主要是价格缺少支撑点。与前两期相比，金鼎睿府产品并没有什么变化，且位置还是金鼎天地中距离地铁站最远的一个小区，但是项目价格却涨了。

目前项目售价为8.25万/平方米，而2022年时，金鼎首府开盘均价才7.5万/平方米。这意味着2年不到的时间，一套100平方米的户型，就要多花75万。

Part.3

最“佛系”楼盘

每批次，总是有那么几个楼盘，不着急入市。

截止到目前，距离过会已经过去月余时间，3批次还剩夏都幸福268、静安玺樾、中环桃源里、保利琅誉4盘尚未取证。

夏都幸福268，也是华山夏都苑的最新一期，该项目差不多在2021年就已完成基本建设，算是一个准现房小区。

但纵是众人望断秋水，一直到今天，夏都幸福268也还是“犹抱琵琶半遮面”。

禁止拍照，没有售楼处，找不到销售，没有相关公众号，没有样板间，展示在公众面前的也就只有取证相关信息了。

根据备案信息，该项目主推大户型三房和四房，建筑面积约203-395平方米房源，均价为17万/平方米。

静安玺樾，是位于上海市静安区中兴城社区内的典型城市更新项目，由上海北方企业（集团）有限公司下属全资子公司“上海静安城市更新投资发展有限公司”开发建设。

项目位于内环内、紧邻南北高架，规划可售住宅7栋15-33层，共计926套。本次首开，项目主推建面约94-165平方米房源，共307套，过会价格12.5万/平方米。

目前，项目售楼处和样板间都已经对外开放，房屋装修及设备标准也已经公布：空调和地暖是大金的两联供，霍尼韦尔的新风，部分家电品牌如厨电使用美诺5件套（油烟机、燃气灶、烤箱、洗碗机、冰箱），厨房水槽及龙头使用铂浪高，卫生间马桶、台盆：杜拉维特等，整体装标值得期待。

有消息称，项目首批房源或将于4月中旬取证入市。

与前面两个楼盘相比，保利琅誉算是进度比较快的了，该项目拿地时间为2023年7月，拿地至今也不过9个月时间。

项目位于内环内，背后是北外滩，前面是杨树浦港，距离杨浦滨江步道差不多1.5公里，南北两个地块共设有五栋12-18层的商品住宅。

本次开盘，项目一次性推出281套房源，主力户型为建面约85-143平方米房源，过会价格11.7万/平方米。据悉，目前，项目售楼处及样板房现已预约开放，预计4月上旬取证。