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桂林市官方发布文件!2024年市民想靠这条路发财有点难了

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春江水暖鸭先知,土地市场温度的升与降,常被视为楼市冰与火的先兆.....

土拍向来都是楼市的风向标,作为房地产业最重要的资源,土地市场虽然不被多数买房人熟知,但每一场土拍都是市场传递出的重要楼市信号。

2023年,桂林楼市跌入了历史罕见的低谷,与之相对应的是,土地市场同样冷意凛冽。进入2024年,楼市与地市还是没有明显好转,这也使得土地供应计划不得不进行相应调整。

全年住宅用地供应计划缩减

日前,市自然资源局网站发布了《桂林市本级2024年度国有建设用地供应计划》。


市自然资源局网站截图

该计划显示,2024年度桂林市本级国有建设用地计划供应202.50公顷,其中商服用地67.20公顷,工矿仓储用地49.35公顷,商品住房用地52.78公顷,保障性安居工程用地0公顷,公共管理与商服用地21.69公顷,交通运输用地9.49公顷,水域及水利设施用地0.86公顷,特殊用地1.12公顷。

作为开发商和购房者最关心的住宅用地供应,附件《桂林市2024年度住宅用地供应计划表》给出了答案。

本年度全市(六城区和十县一市)计划供应154.85公顷,其中商品住房用地(不含市场化租赁住房用地)146.87公顷,共有产权住房用地2.91公顷,保障性租赁住房用地5.06公顷。


桂林市2024年度住宅用地供应计划表

总体来看,今年桂林住宅用地供应继续“缩水”,已经降到了最近六年来的最低点。而且从过去几年的市场反应来看,计划赶不上变化,这份计划能否完成尚需要打上一个大大的问号。


2020-2024年桂林市住宅用地供应计划走势图

灵川依旧占大头

从这份供应计划来看,灵川县继续占据全市住宅用地出让的榜首位置,全年计划供应50.81公顷(约合762.15亩),主要分布在县城新城区、八里街高铁经济产业园以及灵田镇。

小编从灵川县政府网站上看到,灵川今年在住宅用地供应上提出,在城市郊区等不具备公共交通条件但景观、区位等条件较好的区域,优化规划用地指标,停止执行住宅项目单套住宅建筑面积不高于144平方米、容积率不得低于1.0的供地标准。

换言之,时隔多年之后,曾经铁板一块的“禁墅令”出现了些许松动。

之所以出现这种变化,无疑与当前楼市的供需关系发生的深刻变化有着密切关系。改善性需求成为市场主流,低密低容、面积大的产品更受欢迎。

ZF释放出了支持改善性需求与高品质住宅建设的意愿,但开发商们是否有勇气、有实力接招呢?恐怕还得由市场决定。

从过去两年的灵川楼市来看,量价齐跌的程度远超想象。开发商们在土地市场上要么转战别处,要么“躺平”。


灵川楼市俯瞰图

大部分出让土地均由平台公司兜底,但平台公司拿地后,也面临两大“痛点”,第一是自身的开发能力、溢价能力有限;第二,平台公司也会遇到资金压力,需要寻找合作公司。这也造成了灵川平台公司这几年拿下的大部分地块仍处于“沉睡”状态。

总而言之,在灵川楼市目前这个环境来看,大量的新房库存,按现在的速度要消化完毕最少也得超过5年,仅靠本地客的消化,本身就很难了,结果现在又有大面积的新地块供应入市,那往后不是更难了吗?

叠彩、秀峰领跑六城区

今年六城区住宅用地出让计划中,叠彩、秀峰分别以15.76公顷和13.55公顷的出让量领跑六城区。先来看叠彩,这几年当之无愧的六城区土地市场的“扛把子”,从虞山桥沿滨江北路一路往北,最近三四年间新增的楼盘,如雨后春笋般拔地而起。

然而,市场承载力终归是有限的。2024年首场土地出让就打了个“哑炮”,无疑为今年叠彩乃至整个桂林土地市场的前景蒙上了一层阴影。


叠彩楼市俯瞰图

再看秀峰,曾几何时,秀峰土地市场热度之高,令人咋舌。”地王“频出的时代已经停留在了过去。虽然如今秀峰仍是众多买房人青睐的区域,但开发商们不约而同地选择了“蛰伏“。

无论是旧城改造还是公开出让,多宗土地尚未找到买家。这背后折射出的是开发商对后市的谨慎,土地很重要,但活下去更重要。

市场低迷,再好的地都有可能面临去化困难。现在已经不是“大上快上“拼规模的时期了,不拿地不一定出问题,拿错了地一定会出问题。


秀峰楼市俯瞰图

七星、象山、临桂今年计划出让的住宅用地规模分别为9.48、4.00、8.52公顷,与前几年相比变化不大。

这与城市开发强度有关。比如七星,现在核心地段基本没有土地出让,可开发地块多集中在城区边缘或是“退二进三“以及低效用地。去年土地计划公布时,七星就曾将新建村城中村改造项目列入计划,但最终未能进入土地市场。今年是继续挂牌还是提供新的地块,值得关注。


临桂与灵川的情况类似,市场上显性库存与隐性库存高悬,开发商尤其是民营开发商们早已对土地市场意兴阑珊。

随意找一家目前尚有项目运作的开发商问问,手上都还有一堆之前未开发的土地在手;外来房企在当下这种环境下都在收缩战线,那临桂土地市场的“接盘侠“何在呢?

土地供应上的变化到底传递出什么信号呢?

简单分析了各区域的情况,总结一下,今年桂林土地供应上的变化,究竟蕴含着何种深意?

第一、房地产市场调控政策还将延续。现在新房不好卖,开发商们各种花式促销都有种卖不动的感觉,这就造成了大量的库存,而库存大了,开发商资金回笼不顺畅,那就没钱再去拿地建新项目。

如此一来,即便拿出再多的土地供应,挂牌成交不了,也没有什么用,更重要的是,土地如果出现过多的流拍,那带来的市场影响,将远超于现在明面上主动减少土地供应的影响。

主动与被动之间,选择主动降低供应量则更有利。

第二,土地供应更倾向于产业发展。在今年的建设用地供应计划上,市自然资源局明确表示,优先保证重点项目用地供应,保障公服项目用地供应,促进城市综合功能完善。重点支持工业用地供应。


市自然资源局网站截图

全年计划供应的商服用地、工矿仓储用地、公共管理与商服用地合计占建设用地计划总量的68.2%。这也意味着ZF希望调整城市的产业结构,促进产业升级和转型发展,逐渐摆脱经济对房地产行业的过度依赖。如今ZF减少住宅用地供应,将资源导向其他产业,推动经济结构的优化升级,加快城市产业转型。

第三、通过减少住宅用地供应,间接调控楼市新房的供需关系。自去年以来,从上到下,不止一次谈到了房地产市场的变化,原话是“房地产市场供需关系发生重大变化”,直白点就是供大于求,供需已经失衡。

面对这样的形势,减少市场新增供应,对于稳定房价有一定的帮助,同时,引导开发商调整开发策略,漫天灌溉量大取胜的时代已经成为过去时,注重产品品质和市场定位才是关键。

同时,二手房市场活跃度和挂牌量持续增加,新房的去库存压力本来就非常大,如果不通过减少住宅用地供应来减少新房入市,缓解房地产市场的去库存压力,那么存量市场持续增加供应,很难说将来不会冲击新房市场甚至形成踩踏效应。

再加上近年来一些开发商出现流动性危机,导致市场上出现了很多问题项目,保交楼也变成了楼市最后的底线。通过限制土地供应,防止在建项目过多,也是可取的调控方式之一。

所以,你看懂桂林今年的土地供应计划了吗?

转发给更多的人知道吧!

▍内容来源:临桂圈

▍图片来源:见标注(其余源于网络)

▍图文编辑:一片浮云





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