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一、楼盘定位篇

去过瑞府临时售楼处的都应该听过介绍，“瑞府是2025华润战略封面，比肩当年的星海湾壹号，品质超越中海东港”。听得我热血沸腾，具体一介绍，发现不是那么回事。

2008年开盘的星海湾壹号，在2011年入选中国十大豪宅第三名，第一名是广州的大一山庄、第二名汤臣一品，滨江凯旋门、盘古大观等在都在星海湾壹号后面，这个排名也是当年大连之荣耀。星海湾壹号地点和品质不用说了，不说别墅、洋房，大高层可是250平起步，举架3.5米，梯户比，保姆间等配置拿到现在都是顶级，可以看看二手房成交总价和单价，就知道对星海壹号的认可。瑞府能和星海湾壹号相比的是智慧化物业管理和符合现代潮流的装修设计，其他没法比。

中海东港，我去看了，除了贵没毛病！人民路和东港是未来大连唯一集核，大连未来的第一梯队，东港现阶段是规划大于实际发展，东港是大连重点的规划，十年后一定会有城市集核面貌的，如果举大连之力都不能把东港发展起来，那大连也没有太大发展了，那大连的高新也一样，要对大连和东港有信心！大高新很好很棒，但和东港没法比，高新现阶段是实际发展大于规划，从教育医疗住宅等各方面配套能看出，会是未来大连第二梯队的领头羊，是高知和中产聚集之地。中海东港和华润瑞府的产品力相比如何呢？中海2栋25层大高层(2梯2户)+4栋10层小高层（1梯2户，电梯双开直接入户），面积140~170，装修品质轻奢，卫浴空调品牌都可以，油烟机套装是博士的，有10万元多些的装修选装包，举架3.15米，容积率2.5，楼间距一般。华润主小区4栋26层大高层(2梯2户)+4栋17层中高层（1梯2户）+1栋16层带底商的中高层；副小区24层和25层2栋大高层（1梯2户），面积127~180，装修品质据说高于等于中海，举架据说3.05米（如果真是这个数据说不过去了，中海其他区域的小高层都是3.15米），楼间距一般，容积率2.9。看沙盘中海外立面是现代风格，学院派的，华润可能是玻璃幕墙+铝板外立面，均符合CBD区住宅最新潮流。

综上，瑞府和星海湾壹号没法比。和中海东港比地点差半头，容积率、梯户比、举架和住宅总层数不如中海东港，只能看看样板间后装修造价、智能化配置能不能搬回1分。

我认为华润瑞府的真正定位是高新园区核心区域的中高端住宅，不是高端！面向高新区内部部分刚需和中高端改善人群。

东港和高新区的对比我是客观的分析，本人置业都在高新区，主观的希望高新区越来越好，事实上高新区肯定会又高又新，但未来没法赶上东港的定位是客观事实！

二、区域内对比篇

区域内对比仅对比万达广场到海公馆区域的次新小区。

第一篇说了，华润主小区4栋26层大高层(2梯2户)+4栋17层中高层（1梯2户）+1栋16层带底商的中高层；副小区24层和25层2栋大高层（1梯2户），面积127~180，装修品质至少轻奢，举架据说3.05米，楼间距一般，容积率2.9，应该是玻璃幕墙+铝板外立面，符合CBD区住宅最新潮流。

未名山是最直接的对比，未名山一期当时是按豪宅标准定位，有精装有毛坯，除了个别中间户，180平起，当年定价高于周边新房5000元/平，奈何当时高新市场对中高端住在认知度不高，开发商操盘能力弱，所以二期变为刚需产品，89~159平之间，毛坯，1梯2户加上连廊，单价降低，销量上来了。未名山容积率4.59远高于瑞府，层高32到44也远高于瑞府，建筑品质一期好于二期，开发商大连本土的，没法和华润比。

海公馆是当时的豪宅，不说别墅，4栋大高层3梯2户，再加1部保姆间电梯，126和180不算，200平以上的是豪宅设计，举架3.15米，24小时楼宇门管家，按豪宅标准要求，传说园区石材景观等造价1亿（一个小目标啊），由于别墅原因，容积率不高。但是装修造价不低，燃气灶等都是Smeg的，但风格太土了，色调和风格妥妥的90年代风，由于是豪宅设计，户型相比瑞府没有经济性可研。

国宾馆和亿海贤府是中端住宅，除部分大三室外，面积区间不具备可比性，开发商和物业也不具备可比性。

恒大御景湾也是中端住宅，梯户比一般，容积率3.58高于瑞府，开发商基本走量不做豪宅。物业尚可，没法和华润比。

按区域来说不应该和龙湖星海彼岸对比，星海彼岸高层加上洋房混搭小区，容积率3，星海彼岸在龙湖里就是中端产品，户型面积刚需为主，不与瑞府存在竞争性。

综上，在高新万达核心区域，华润瑞府除了海公馆可以比比，其他不是开发商不行，就是定位中端，容积率高，户型面积区间不同，没有可比性。加上新小区对比次新小区的智能化物管设计又领先一层。海公馆豪宅标准面积又高过瑞府，户型不经济，也不存在直接竞争。

华润瑞府没法和中海东港打，但在区域内还是很能打的！

请万达周边小区的业主理性看待评价，毕竟次新小区对比大开发商的新开发的中高端小区有差距也是正常现象。

三、户型分析篇

按沙盘自己计算的，127平196户（24、25层两栋），135平358户（17层4栋，16层1栋），174/180平260户（26层4栋），共计814户，可能和销售说的有点出入。

1、135平：定位初级改善或中高级刚需人群

135是户数最多的，可以说占据了接近总户数的一半。华润在户型设计上和得房率上也是煞费苦心，采用1梯2户和赠送阳台和飘窗一半面积增加得房率。客观的说有宽厅落地窗，经济型的面积，可以说黄金户型。

要挑毛病也有的：1）17层是中高层，对于中高端住宅应该2梯2户。2）宽厅是现在的主流，但5.5米开间有些鸡肋，没有6.3米开间以上体会不到宽厅的用途。3）主卧室开间3.3米有些小；主卧室卫生间开间1.7米小，不能有浴缸。4）主卧室和次卧室客厅不在一条线上，要么上午，要么下午主卧会被次卧挡光！

户型修改建议：1）增加2到3平公摊面积，增加一部电梯，总价多10万，等入住率上来就能体会多花10万多一部电梯的重要性了！2）客厅和厨房5.5米开间调整到5.3米，客卫1.8米开间调整到1.7米。其中南向0.2米m开间给主卧，主卧变为3.5米开间。北向0.3米开间给主卫，主卫变为2米开间，能放浴缸。

2、127平：定位中级刚需，不是改善人群

127不在主小区，分小区有公租房还是什么的，小区内人会杂些，地下停车位也是一样。127是走量的，1梯2户24或25层舒适度一般，得房率一般，楼间距比主小区近，但装修品质和智能化应该同主小区。

3、174/180平：定位中高级改善人群

174/180占据总户数30%，2梯2户，使用起来是1梯1户。电梯舒适度原因，得房率一般。

174平7m宽厅，体验感很好，其他开间和动静设计合理，主卫浴缸，缺点：1）南向次卧靠着180的主卫，有噪音影响；2）主卧室和客厅不在一条线上，上午主卧会被客厅挡光。

180平客厅开间4.8米，为了餐厅侧落地窗看海，没有宽厅设计，但开间足够了；把原本宽厅的开间分给了南向主卫，主卧多了一个半衣帽间。缺点：海景房能看到的“那片海”真的很一般，多出单价有些不值，没法和海公馆或国宾馆的“那片海”比。

华润会在135定价上反复推敲，恨不得请精算师测算。如果定价合理，会销量很好，毕竟358户啊，加上196户127走量快，资金就回笼了！135有5栋楼，其中4到栋是一线路景房，沙盘双向4车道，未来车流会不少，说不吵是假的，标配三层隔音窗加新风过滤系统能缓解些，但技术上达不到完全静音，这个也是一个硬伤。

四、物业篇

国家物业法倡导开发商和物业分离，并且提倡招标确定业主委员会成立前期物业。确定前期物业后再取得预售许可证。大开发商会通过招标后，还是自己控股的物业。

4.6元/月/m2的物业费对于华润的中高端小区还是可以的，但是160元/月车位管理费有些贵了。我都不知道车位是如何设计的。是花岗岩大理石地面入库+高光环氧砂浆+环氧拉花那种高端地坪在加上地下景观设计，举架5米高，配合铝板天花结合黑格栅天花吗？新风过滤系统。五星酒店地下车库入户大堂？这样维护费用高些，160元/月也是可以接受。如果不是这样车位管理费贵了！

住宅特约服务费0.7元/月/m2，这个在一些新建的中高端小区开始流行了，有的是选择性缴纳，有的是必须同物业费一同缴纳。这个看看后期如何收费吧。

五、价格预测篇

先明确一个前提，瑞府是中高端住宅，不是豪宅！定位高新区内部部分刚需和中高端改善人群。第一篇分析了和中海东港比地点差半头，容积率、梯户比、举架和住宅总层数不如中海东港。中海东港比瑞府早交房一年，25层高层3.2万起，10层小高3.6起。在此基础上加上数学模型分析，期房和现房价值的分析。

直接说预测结果再分析。

开盘折扣价位

127平3~3.2万/m2

135平3.2~3.4万/m2

174/180平3~3.2万/m2

大家肯定会说价格低了，听我往后分析！

2020年9月18日，高新三发电土拍，地产专家和中介都说要3万/m2才有合理利润，当时华润内部也是这样预测的。房地产专家都是爱往高说，3万/m2也有水分，预测价要喊高些嘛，如果市场平稳，低于3万入市，那不就是良心价嘛！现状2020年底到2021年初高新推涨，行情大好，开发商和中介就喊出3.3到3.5的预测价格了。说什么可售楼面价拿地成本高，难道车位不卖钱了？商务配套本来就是长周期6%回报率，把这个成本摊入可售楼面m干什么？可售楼面价都是中介偷梁换柱的概念！

按现在3万/m2华润也会有合理利润，现实高新楼价涨了，华润肯定不会满足于此。

再插入期房和现房的价格对比。

资金是有时间属性的，按利滚利平均收益计算，现在的100万等于3年后的112万。期房和现房价格分析按三个情况（三年后交房）：1）全款购买，考虑12%的收益，对应现房就是期房*1.12。2）贷款购买，平均首付5层考虑，对应现房就是期房*1.06。3）加上机会成本分析，现在全球放水，国家为了防止资金大量流入房产，各个银行对开发商和购房者贷款有比例的限制，这就是火热的城市贷款难了的原因。现在购房贷款利率高，全球放水稳定后，3年后贷款利率可能会降低，三年后买房贷款成本又降低了。另外一种机会成本，多套房的购房者，买现房入住后，现有住房可以出售或者出租，这样带来资金收益。

综上，考虑各种因素和概率，瑞府的期房价格*1.1对应的就是现房的价格。

再回过头来看，

127平开盘3~3.2万/m2，平均390万/套；对应现房就是3.3~3.5万/m2，平均430万/套。

135平开盘3.2~3.4万/m2，平均440万/套；对应现房就是3.5~3.75万/m2，平均485万/套。

174/180平开盘3~3.2万/m2，174平均530万/套，180平均560万/套；对应现房就是3.3~3.5万/m2，174平均585万/套，180平均615万/套。

后期的车位预计25~30万，虽然车位配比1:1.2，但高新核心区域中高端楼盘配得上这个价格。

与现房价格对比后就不会认为我预测价格低了吧。

瑞府800多户，会有一定的销售周期。我预计下半年大连楼市会横盘(纯个人分析预测，不一定准)，贷款加难并➕加息和购房资金来源要核实。174和180建议开盘别认筹，在2024年前不同时期可能有特价房促销，大面积从增值保值角度肯定不如127和135。127小区不在主小区，但性价比高，如果从保值增值127最佳，至少品质是高过未名山2期。135黄金户型路边那4栋楼层选择要考究一下。

六、学区篇

这个话题从去年就开始热炒起来了，我不知道内幕消息，知道内幕消息的朋友不知道最终消息。我从数据进行分析。

未名山学校是一个什么样的学校呢，有传36班有传45班制，这个我也不知道确切消息。无非就是三种情况：1）海附整体搬迁过来，这个可能性低，海附交通部下属院校；2）像圣克拉那样挂名，这个可能性有；3）就是未名山学校，没有挂名附属，这个可能性也有。

从地域分析肯定属于未名山学校的，瑞府（约800户）、未名山（约800户）、硅谷假日（约1200户）、海公馆（约600户）、国宾馆（约400户）、御景湾（约800户）、亿海贤府（约500户）、南海一号（70年产权约100多户），星海彼岸（约1100户）、青英汇（70年产权部分数据不详）。

这样一算地域属于未名山学校的6300户，由于数据未知未统计青英汇70年。如果新科花园计入又会有多少户呢？大华和圣克拉多少户对应多少班制大家都应该知道。

如果海附整体搬迁，家属生源能有一个半班，剩下的班级学籍够用吗？如果是教育集团，4班制的话，6300多户不能再多了，如果5班制，最多再加入几个小区，不能超过8000户。周边的新科花园、宏都峰景、招商兰溪谷、君海阁、欧亚园林世家都划入又超了！如果高新区在凌水湾还留有住宅地块，那更不能分给这些小区学位了。

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