蔡云：房地产服务市场拥有巨大潜力，商业地产资本价值在40-50万亿元 | 2024年观点年度论坛

本报（chinatimes.net.cn）记者梁宝欣 李贝贝 广州报道

“随着房地产供求关系的变化和产业政策的调整，房地产存量时代的到来，商业地产是中国整体实体资产的重要构成部分。粗略估计中国整体实体资产（截至2021年末）的资本价值应当在150-200万亿元之间，其中狭义的商业地产（仅指代零售物业、办公物业和酒店）在40-50万亿元，占比可能在30%左右。” 中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云表示。

4月2日，由观点机构主办，《华夏时报》联合主办的2024观点年度论坛在广州成功举行，会议主题为“信心的周期”，主要探讨房地产新周期的经济与行业发展新模式。

蔡云在会上表示，作为一个综合性的市场，房地产服务市场是一个巨大的经济体。根据相关数据，仅以物业管理为例，目前中国物业管理市场的规模约为数千亿元。

房地产存量市场达300万亿元

观点指数研究院报告指出，成交低迷是所有房企在2023年面临的共同难题。尽管中央与地产购房利好政策不断，但从房企销售表现来看，行业信心的修复仍需时日。房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，暴雷现象持续出现。销售端“造血”能力的羸弱以及融资端“输血”的阻塞使得2023年依旧是房企出险频发的一年。

蔡云表示，面对新的经济发展形势和社会需求，房地产市场需要实现转型，以“土地经济”和市场开发为主的城镇化面临新的转变。而构建房地产发展新模式，是破解当前房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。

在蔡云看来，近来中央多次提及房地产发展新模式：中央经济工作会议提出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。“三大工程”不仅是逆周期调节、扩大投资的一项主要内容，更是建立房地产发展新模式的重要环节。政府主导的“三大工程”可以说是房地产新模式的“立”和“进”的方面，以此来帮助房地产市场实现平稳过渡。

其中，从房地产行业的角度来看，蔡云提到，超大特大城市“平急两用”公共基础设施缺口较大，其中涉及新建、改造及运营“平急两用”的民宿酒店、休闲和康养基地、储备单体大型方舱医院、升级应急医疗服务点、新建或改扩建一批城郊大型仓储基地、产业园区、物流园区等，给房地产企业提供了抓手和转型发展的契机，也为特大超大城市房地产投资带来新的增长点。同时，可以盘活房地产企业部分低效和闲置资产，通过新增设备和改造，将单一功能升级为多功能体系设施。

“今年以来，北京、上海、深圳、成都、杭州、武汉、大连等多个城市已经开始布局，积极推进‘平急两用’公共基础设施建设，涵盖多个行业领域，带来巨大的管理运营的市场潜力，是房地产行业从增量转存量市场的重要支撑。”蔡云表示。

除此之外，蔡云还指出，城中村改造、城市更新市场需求的巨大释放，是经营性物业最基础的运营空间，是未来影响房地产业发展的核心变量。从老旧小区改造上看，十四五期间，要完成2000年以前已建成的21.9万个城镇老旧小区改造业务。

“从城市更新角度看，据不完全统计，房地产存量市场达到300万亿元，按2%的市场转化率，应有6万亿元的规模，是一个巨大市场。尽管存在着周期长、利润低，成本难以覆盖，但市场目前增量减少、短平快的投资模式不复存在，精耕细作、长远发展仍是一个重要的投资方向。”蔡云说道。

需要注意的是，蔡云还提到，城市更新以及城中村的改造带来大量城市基础设施的重新利用和开发，不少城市政府对于城市更新的商业比重要求越来越高，整个更新面积中商业最高的比重甚至到达了50%。这就意味着商业成了整个地块能否成功的最大关键，是城市商业、文化旅游、产业等重要场所，是经营性物业最基础的运营空间，可持续合理产生收益，是维护城市健康发展的重要保障。

2023年有不少房企在商业赛道也取得不错的成绩，如华润置地2023年经营性不动产业务营收为222.3亿元，同比增长30.6%；轻资产管理业务营收为106.4亿元，同比增长27.7%；生态圈要素型业务营收61.9亿元，同比增长11.6%。

商业地产资本价值在40-50万亿元之间

蔡云指出，广义的服务业是国民经济重要组成部分，对改善民生、推动产业升级有着重要的作用。作为一个综合性的市场，房地产服务市场是一个巨大的经济体，是中国经济的重要组成部分，拥有巨大潜力和机遇。根据相关数据，仅以物业管理为例，目前中国物业管理市场的规模约为数千亿元。

据蔡云提及，存量市场以经营性物业为主，长期稳定的租金收益是房地产发展闭环的重要环节，也是发展方向。随着房地产供求关系的变化和产业政策的调整，房地产存量时代的到来，商业地产是中国实体资产的重要构成部分。

“我们粗略估计中国整体实体资产（截至2021年末）的资本价值应当在150-200万亿元之间，其中狭义的商业地产（仅指代零售物业、办公物业和酒店）在40-50万亿元，占比可能在30%左右。”蔡云说道。

而如今，市场和政策对房地产企业转型提出了更高的要求，要求具备极强的服务水平，更专业的运营能力。与之相对应的是，在政策端也有较多的支撑，如REITs、经营性物业贷款等政策频出。

蔡云提到，以已发行的REITs看，底层资产较为优质，均位于抗风险能力较强的一二线城市；运营时间较长，从6年到10年不等；收益整体稳定，回报稳定，出租率接近100%，有较强的业绩增长潜力，未来可期。经营性物业贷款的资金使用对龙湖集团、华润等持有大量优质商业的、有着较强运营能力的企业，有着较大的支持力度。

“随着市场规模的不断扩大和创新的推动将进一步促进房地产服务市场扩容和发展。因此，就目前的房地产市场形势和今后的发展方向看，只有加强服务意识，深耕服务内容，才是未来房地产企业行稳致远的重要方向。”蔡云表示。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁