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市场已经到了弹尽粮绝的地步

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高盛预测中国房价可能在2027年第三季度见底。

也就是说我们的房地产市场还要再下跌三年。

而判断的依据是把中美日三国的房价下跌周期放到一起对比。

而我们的下跌周期可能和美国更为相似。

因为不管是房价下跌的幅度还是中国经济的规模,

以及货币政策和财政政策的强势,都和美国有很大的相似性。

不会复制日本房价长期下跌的模式。



并且日本房价下跌的周期达到72个季度,

而当时美国房地产下行的周期是24个季度。

所以高盛认为我国房价在2021年三季度见顶之后,

下行24个季度才会出现拐头向上的迹象,

也就是到2027年三季度我们的房地产市场才有可能真正回暖,

并且高盛预测还提到,目前中国房价已经下跌了23%,

按照历史经验,再下跌15-20%是合理的,

所以按照高盛的预测来看,

咱们的房地产市场下行周期才走完一半,

还有一半的路程要走。

再结合当下房产市场销售面积不断下滑,

估计到时候大部分的房企都要倒下,

并且大部分的房价都处于一种腰斩的状态。

当然了,高盛的预测仅仅是一个非常粗糙的参考依据。

不可能完全套用,毕竟每一个国家都有自己的特殊国情和对房地产特殊的方针,

所导致的结果必然也是不同的。



最典型的例子同样是房价下跌,美国24个季度就出现了楼市拐点,

但是日本足足用了美国三倍的时间,也就是72个季度才出现楼市拐点。

所以中国房地产的泡沫挤压肯定也有自己的独立路线。

但有一点毋庸置疑,这个独立路线短期内肯定是完不成的

毕竟高速急刹车导致的结果肯定是车毁人亡,

所以咱们提出的房地产基调是房住不炒,稳房价、稳地价、稳预期。

因此房地产肯定是不会复制之前的大涨模式了,否则房地产必然硬着陆,

因为单纯依靠高杠杆,高债务拉动起来的经济是承担不了任何风险和动荡的,

而我个人认为中国房地产见底和拐点的决定性因素还是在于债务的出清。

说白了就是老百姓的债务压力没有那么大了。

或者房价收入比回到合理区间,

才会再次引发消费需求和投资需求。

因为现在的消费主力军都背着高额的债务,他不敢消费。

从1998年到2022年,这24年间,我国新房销售面积大概在239.2亿平方米,

而房价的高峰期是在2017年~2022年,

说白了就是这六年间大部分买房人群都是债务站岗的,

而这短短的六年时间,

我国的新房销售面积可是达到了80.8亿平方米,

超过了我国房地产新房总销售面积的1/3,

可见在房地产的高峰期,市场到底有多疯狂,

称之为全民炒房一点都不为过,

而能在2017年~2022年买房的人群,

其实大部分都是当下社会投资和消费的主力军,

然而结果全部背上了高负债,甚至是高位站岗,

再加上最近几年收入预期又在下行,而债务却是刚性的。

瞬间导致社会上的投资和消费动力严重不足。



因此我个人认为中国房产的拐点,至少也得等这一批高位站岗的人群,手里面的债务能够出清,

再大白话解释就是,需要等到这一批人挣到钱了,慢慢把房贷给还了,

兜里有可支配收入了,再刺激消费,等经济正循环,收入开始增长了才能见底回升。

当然了,即使这种回升也不可能是普遍性,因为当下负增长的人口结构在这放着呢。

所以接下来经济如果能够快速回暖,居民收入能够得到有效改善。

房地产筑底也会加快,

否则的话还会持续性下探,

这也是过去两年我一直在强调的,这一轮房地产下行单纯依靠政策拉动是不可行的,经济的繁荣和居民收入预期的改善同样重要。

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