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全国老破小,即将掀起 “拆建”潮?

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  “拆了重建,还要自掏腰包?

  老破小又开始玩新花活了?”

  最近,关于老破小拆除重建的消息频出:杭州拱墅区的浙工新村548民居民自筹资金约4.7亿元,重建老破小;

  广州花都区集群街2号楼,业主自掏785万,拆50岁危房建新楼;还有上海杨浦区凤南一村也正在原地拆除重建……

  你别说,老破小已经开始自谋出路了。对于老破小的拆除重建,直白点就是原地拆除原地建,简称原拆原建。

  你像杭州的浙工新村,原先共13幢5-6层的旧楼,拆除重建后改为11层的住宅,增加地下车库;上海的凤南一村,对原有的35幢居民楼拆除重建,变为8幢电梯高层等等。

  这种玩法的波及面还将不断扩大:

“南京将持续推动老旧小区改造,实施玄武区樱海公寓、秦淮区李府街4号等105个老旧小区改造项目。采取“留、改、拆”等多种治理方式,完成城市36栋新增在册危旧房治理任务。” “杭州发布《杭州市全面推进城市更新行动方案(2023-2025)》,杭州城镇危房需实质性解危263幢。推进新一轮老旧小区综合改造提升三年(2023-2025年)行动计划。至2025年,实施670个城镇老旧小区综合改造提升。” “上海早在2021年就发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,全面完成非旧改地块无卫生设施旧住房改造;全面启动以拆除重建(含原址改建)为主的280万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造。”

  总结多个城市,原拆原建有两种玩法,一种是你自己出钱+地方财政补贴;另一种则是全部由地方财政出钱

  咱们重点看看自己出钱+地方财政补贴的模式。

  拿杭州浙工新村为例,按套内面积不变的原则,建面约76.35方的房子,更新后为87方,在能最大扩面20方的情况下,该类户型面积最大能达106方;扩面价格为约3.45万/方,自己出钱大概在70万左右,在10万装修补贴和租房补贴的情况下,最终实际出钱不到60万。

  也就是说,如果你的老破小在市中心且地段较好的区域,那么花低价钱买一套翻新重建的“老破小”,简直赚麻了!

  看似原拆原建结果令人向往,但你以为就这么一帆风顺?

  首先,你怎么保证户型设计令所有人满意?

  以上海的蕃瓜弄小区为例,这个小区户型多达97种,最小面积6.5方,最大面积101方。这么多户型种类,拆除重建后,户型设计你想要户户满意,比狗骨头还难啃。

  好在,它通过住房类型来分类,设置对应的分配原则:

  其中租赁房,每户房间使用面积增加1-1.5房,再增加独用厨卫和阳台;产权房的房型比较大,改造后保证套内面积不减少,优化房型、朝向和居住功能。

  给你举几个例子,你就能感受到庞大的工作量了:比如小区内的“一室半”房型,就是进入大房间必须经过小房间,没有私密性。后期全部要改成小两室,彼此独立不打扰。

  还有,原来的蕃瓜弄小区仅有4成朝南房间,为了尽量使得房间朝南,最后改造成每套房屋至少有一间房和阳台朝南等等。

  最终在8种基本户型基础上,设计了47种不同面积段的房型。你能想象,这是从1200多套设计方案中淘出来的;而且光改造方案前后经过20过稿的反复优化调整。

  其次,分配楼层时你如何保证公平性?

  作为原拆原建的小区之一——上海彭三小区,此前的旧住房为5-6层,而新建后的新房都为高层,如何分配楼层也是一个矛盾点。

  方法自然是有:将每一种房型分成三组进行摸号选房,第一组为“金三银四”,即原居住于老房三层、四层的居民,第二组为原居住于二层、五层的居民,第三组为原居住于一层的居民。一、二、三组居民依次选房。

  这样一折腾,也就不会因为楼层分配不均的原因,出现不愿意收房的情况等等。

  相比拆迁的一刀切,拆除重建对于当地居民而言太爽了。

  

  这个时候,肯定有人会跳出来大喊,能不能把这种模式推广开来等等。那我告诉你,真的别太天真。

  我认为原拆原建模式比较难大范围铺开。

  因为原拆原建纯考验地方政府和居民口袋里有没有钱。

  原拆原建作为国有土地使用权出让收入支出的对象之一,其能否支撑实施,大部分依赖于土地财政收入。

  拿上海来讲,2021年上海国有土地使用权出让收入达约3527.5亿元;2022年土地使用权出让收入为约3798.7亿元;2023年则为2422.05亿元等。

  卖地带来的收入简直热辣滚烫,以至于上海完全有能力去覆盖原拆原建带来的支出。

  蕃瓜弄项目所在的静安区,2023年国有土地使用权出让收入为106.67亿元;2022年区级政府性基金收入约170.3亿元。

  卖地还只是甜头。你瞧瞧人家静安区的近几年的一般公共预算收入:2022年静安区区级一般公共收入为279.42亿元;2023年收入则为287.8亿元,已经连续八年位列上海中心城区第一。

  而如此大体量的收入来自企业和个人的税收,也恰恰反映出静安区的财力强度远超其他城市。

  蕃瓜弄项目小小的14亿元,由政府出资完全撑得住。但换成别的城市,还真吃不消。

  但如今每个城市土地财政收入都在锐减,收入没了,怎么支持原拆原建。

  据财政部数据,从2021年地方政府土地出让收入约8.7万亿元历史高位以来,2022年降至约6.7万亿元(同比下降23.3%),至2023年的约5.8万亿(同比下降13.2%)。

  

  地方土地出让收入也持续下滑,尤其是长三角:浙江同比跌幅-22.4%、广东-18.2%、上海-15.9%等等。

  更要命的是,今年重点城市的土地出让收入预算纷纷调低,例如杭州2024年土地出让收入预算1465.2亿元,相比去年的执行数少了561.7亿元,降幅达27.7%。

  也就是说,新一线甚至是一线城市卖地收入只会更少,你别说二三四线城市了。

  要知道,卖地收入的钱,大部分会作为地方城市的资本金给到政府性公司,就包括城中村改造有限公司、城市投资开发有限公司等。

  土地出让金大幅下降,没钱给到这些公司,你让他们拿什么去进行原拆原建或者是拆迁。

  要么你让居民自筹,但是像浙工新村这种以退休教师组成的社区,能有几个。想让这部分并不富裕的老人掏钱,简直太难了。

  不得不感叹,还是你们大城市有资本玩啊。

  既然没钱玩不了原拆原建,是否可以将这条路拓宽一点:比如,对于曾经的一些福利分房和团购的房屋,有没有原拆原建的可能。

  总之,还是期待除原拆原建之外,更多模式的出现来进行城中村改造。

  

  原拆原建作为新一线甚至是一线城市,一种城市更新的手段,其背后传递出的信号也是明显的。

  一方面,对个人而言,别去买老破小博拆迁了。

  先跟你说,这种概率低到没有。早在2023年3月,北京在新公布的文件中,首次将集体土地房屋“拆迁”改为搬迁,上海也早在2019年开始对城市更新不再大拆大建,改为“拆改留”。

  越来越多的城市不在奉行拆迁,也就是说过去房子一扒帕拉梅拉的神话已经覆灭了。仅仅依靠一直文件,让自己陷入零和博弈式的赌博,真的大可不必。

  其次,以往拆迁带来的收益在大幅下降。

  像宁波最近发布的《宁波市国有土地上房屋征收、补助、奖励规定(征求意见稿)》意见的公告显示,住宅的货币补偿补助,从原先评估价的25%补偿降低至15%,减少的10%改为购房补助。

  也就是鼓励你们去买房以便去库存。

  而且像广州这种一线城市,开始发放房票,直接给等额面值的购房支票,鼓励你购买制定区域、指定项目的房子,去库存的目的更为明显。

  以前,政府还会往你口袋里冲一笔钱,现如今,钱不仅给的少了,或者直接不给你钱,给你房票买房,真是太绝了。

  就这样,你还想去买老破小博拆迁?

  另一方面,原拆原建,是对老破小的自救。

  你看那些原拆原建的小区,大多位于市中心的黄金地段。上海静安区的蕃瓜弄小区,除了3、4号线,还有上海站在附近。

  

  边上的南星小区,挂牌价基本处于8-9万/方之间;复元坊目前的挂牌价也都在7-9万/方之间。

  那么对于重建后的蕃瓜弄小区,二手房价格预期也会蹭蹭往上涨。

  还有杭州的浙工新村,处于市中心朝晖板块,边上三条地铁线环绕。边上待交付的锦尚和品府有业主更是喊话要挂10万+/方。

  占据如此优越地段的老破小,在原拆原建之下,实实在在给老破小增加了金融属性。

  位于武林门的胜利新村,是较早一批完成拆除重建的老破小之一,在去年亚运会前已经交付。在我爱我家上可以看到,房源挂牌价基本处于6-7万/方之间,甚至还有超过8万挂牌价的。

  

  反观边上的金祝新村,挂牌价大都位于5-6万/方之间,原拆原建后,足足高出近1万/方。

  你设想一下,在市中心花相对较低的钱买一套“新房”,还能享受到学区、商业等各类城市资源,何乐不为呢

  此后,越来越多的老破小在这种模式下,也能慢慢促进二手房置换的链条。毕竟,对于目前已经趴窝的二手房,这恐怕是个不错的出路了。

  更深层次而言,原拆原建的背后,是城市更新的新一轮演变。

  以往我们熟知的城市更新模式,一个是货币/实物补贴(自选),就是传统意义上的拆迁;另一个是危房改造。

  相比以前出钱一刀切式的拆迁,原拆原建更考验地方城市的智慧。

  怎样让居民能接受这个概念,杭州的浙工新村足足花了六轮入户走访,才将业主签约率达到99.82%;原小区的户型,你要怎样做到户户满意,蕃瓜弄在户型设计上设计超1200多种户型供挑选等等。

  每一个颗粒度都要按照户主的意愿一一对齐,可想而知,原拆原建要体现出一个城市手术刀式精细的操作才能完成。

  这种庞大而精细的活,往往考验着一个城市的耐心、协调性等,更彰显出城市的内在强大。

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