白石洲回迁房价格降至“6字头”：下一个华润城的雏形？

白石洲旧改位于深圳CBD片区核心地段，地理位置优越。东邻华侨城世界之窗和欢乐谷，西与高新科技园仅隔一站地铁，处于交通便利的区域。由于其体量庞大，被誉为“深圳旧改航母”，总占地达48万平方米，总计容建筑面积达358万平方米，涵盖了住宅、公寓、写字楼、商业等多种业态。这一规模庞大的项目将为深圳CBD片区的发展注入新的活力，为居民和企业提供多样化的生活和工作选择。

今年9月份，绿景白石洲一期商品房项目璟庭入市，开盘折后均价约为9万元+/平方米。据报道，当天共完成去化527套，这在今年深圳市场来看可以算作是尚可的成绩。

而在商品房入市之前，由于项目地理位置的突出优势，项目回迁指标的兜售就已经持续进行，尤其是一期项目的进程更为迅速。相关报价曾一度达到超过10万元/平方米。

就位置而言，一期回迁物业“白石洲天悦花园”直接面向华侨城纯水岸，建设进度已经达到了约40层左右。可以说，无论是地理位置还是项目进程的确定性，这一期的优势都更为突出。

不少意向项目的客户在考虑了位于西侧的商品房白石洲璟庭和回迁指标房之后，最终选择了回迁房。刘先生补充道：“要不是一次性付款这个总价门槛挡住了很多人，不然早就卖完了。”他同时提到也有客户因为一次性付款总价过高，又不想错过项目，只能选择购买位于西侧的商品房。

刘先生还提到，如果觉得一期回迁房总价压力太大，也可以考虑购买二期和三期的回迁房。据他所说，二期回迁房价格在“7字头”，而三期更低仅在“6字头”，未来预期空间也更大。

具体操作方面，刘先生表示完全不用担心，因为整个流程都有严谨正规的程序，与购买普通商品房没有太多区别。根据了解，购买回迁房的流程主要是买家先和原物业权利人签订《房屋转让协议》并缴纳定金；随后买家再与开发商签订《拆迁补偿安置协议》，确认买受人作为原物业权利人获得拆迁补偿的权利。该协议盖章落款后，买受人即获得补偿资格，等待旧改完成回迁房建好后交付即可。在这个过程中，中介方会收取相应点位费用，通常为1个点。

现在白石洲可以考虑抄底，没有几套了，而且还有过渡租金和装修补贴。”

近期，回迁房价格腰斩，难以抵御大行情的走势。与普通商品房相比，回迁房在价格上通常为正常商品房的5至6折，且不受限购政策影响，不需要购房名额，并且不像商品房在拿证后还有3年的限售期，回迁房交房后即可直接入市流通。

这些优势吸引了大批购房者的关注，特别是在三年前“7·15新政”出台后，楼市行情持续火爆的情况下，许多无购房名额的刚需和投资客纷纷将目光转向回迁房，并导致一波回迁指标房价格的上涨。

回迁房在热门区域的价格曾经历了一段时间的猛涨。以白石洲旧改为例，高峰期项目报价曾超过10万元/平方米，据相关中介表示，最高成交价甚至达到了12万元/平方米。

这个价格相比同期其他板块在售的新盘，比如鹤塘岭住宅均价仅约为11.05万元/平方米，以及项目一期已入市的商品房绿景白石洲璟庭备案均价约为11.39万元/平方米，单价最低单元仅为8.2万元/平方米，可见回迁房的价格水平较高。

白石洲的地段和配套与华润城相似，后者的价格可以达到十七八万元/平方米，因此白石洲的回迁房价格也应该有相应的上涨空间。

类似的情况也发生在其他地区，例如2021年沙井的金蚝小镇回迁房单价一度高达5万元+/平方米，甚至有成交价达到8万元+/平方米的情况，但需要一次性付款。然而，随着回迁房物业加大了对价格的严控力度，以及楼市行情的转向，相关物业价格开始下调。

目前看来，金蚝小镇的回迁指标房最低报价已下调至1.5万元/平方米，而白石洲旧改项目的价格也从高峰期的10万元+/平方米回落至去年的9.5万元/平方米，甚至目前的仅“8字头”。

首先，回迁指标房虽然价格可能具有一定优势，但操作要求较高。购买回迁房一般不支持贷款，需要全款支付，对买家的资金提出了较高要求。例如，以白石洲一期一套160平方米回迁指标房为例，按目前“8字头”单价计算，至少需要1300万元的投入，资金成本巨大。

其次，回迁房存在更长且不确定的建设周期问题。由于旧改进度难以把控，从购买指标到最终交付房源，周期可能长达数年。以白石洲项目为例，购入一期回迁指标房可能需要两三年时间，而二期或三期则更长。考虑到过去其他案例，从动工到房源入市可能需要近10年时间。在这段漫长的等待期间，全款支付的房款不会产生任何收益，而机会成本将被淹没。

此外，在等待交房期间，各种风险难以预料。过去的市场案例已经暴露出了诸多问题，例如“一房多卖”、“空气指标”、“业主反悔”甚至旧改项目本身出现问题难以推进，或因开发商自身原因停工等。这些风险可能导致购房者遭受损失。

综上所述，虽然回迁房价格下调可能吸引一些投资者

现有一期，二期，三期指标可咨询