富人，开始抢房了

　　
文/子木

　　聊聊最近楼市热点新闻。

　　刚刚万科管理层透露，深圳国资将采取四大措施支持万科，将帮助其释放百亿规模的流动性。

　　深圳国资委又一次下场，力保万科。

　　前段时间，万科出现风险预警后，市场舆论环境很糟糕，很多人就在星球问我，万科会不会倒下？

　　我的回答是，可能性很小。

　　为什么呢？具体有两点：

　　1、万科一直都是深圳的纳税大户，改开后借助城镇化东风，为深圳积累了大量的原始资本，两者早形成了某种强利益关联。

　　如果万科出事，影响深圳上下产业链上千家企业，而且当地的商业名誉也会受损，这对于把营商环境放在第一位的深圳来说，举足轻重。

　　2、“保交楼”工作已经提倡了两年，属于楼市的顶头战略，如果出现万亿级债务风险，爆出大规模烂尾楼，之前的努力将付之东流，而且全国购房者买期房的预期，也将一夜破碎。

　　所以即使深圳不保，更上级的宏观资金也将保住这一道防线，保证当下楼市预期呈正向性。

　　当然，保住万科流动性，并不意味着万科的日子就好过了，毕竟欠的债总要还的。

　　万科这类全国性企业，当初最大的问题就是蔑视市场周期，逆势野蛮扩张。

　　行情好的时候，无上荣耀，行情差的时候，资产变负债，就只能躺在沙滩上裸泳。

　　曾经榜单上的大型国企，基本都受到了周期的审判，万科这次也一样，一二线的资产还可以，但三四线城市的资产，根本找不到接盘侠，亏损也在所难免，接下来只能勒紧裤腰带过活儿。

　　说来也挺有意思。万科郁亮曾喊出“活下去”，吓坏一众中小企业，本来预警整个行业，到头来还是轮到了自己。

　　为此，郁亮痛定思痛，为了表渡过难关的决心，主动把每个月的薪资降到税前1万元。

　　虽然这也是噱头，大佬玩的都是分红，工资不重要，但如此一来，高层带头俭衣素食，下面的人也得跟着表明决心，整个企业的运营成本也降了不少。

　　总之，站在任何角度讲，我都不希望万科出现大问题，不为别的，只为背后还有千万个家庭不出现烂尾楼问题，大几百万付出一生心血买的家，需要一个稳定的保障预期，否则，楼市也将不再。

　　万科走到现在，意味着高周转全国野蛮生长的时代彻底结束了，而在后地产时代，更多的则是以小而美，专耕地域，做好产品的房企为重。

　　02

　　还有一则热搜是阔别已久的土地行情回来了，苏州、厦门、宁波地王频出。

　　土地一级市场对房屋买卖的二级市场，其实有一定的拉高预期作用。

　　比如某地二手房均价是2万/平米，但如果旁边的新地楼面价拍出3万/平米，那么二手房的价值就会被拉高一个段位。

　　所以在2015年上一轮大潮的开始，地王频出对楼市上行，起到了非常强大的推动力。

　　今年地王频出，相当大一部分原因在于地方的让利。

　　为了促进楼市复苏，基本都拿出了压箱底的好货，而且很多城市放开了限价，降低土地价格，让开发商有利可图。

　　开发商有了利润，就有了诚意做好房子出来，这对市场也是一个好的反馈。所以说，2017年-2020年，全国出现了最烂的一批房子。

　　但2024年以后，全国一定都是好房子，没人敢造次货，行情不允许，购房者也不允许。

　　而且根据拿地的开发商名头来看，已经全面进入了国企央企化，民营开发商的班底少得可怜，未来也很难再做出大的改变。

　　对于购房者来说，一定要多关注土拍市场，土拍热会带动楼市热，但土拍凉，也一定程度反映了开发商的预期，这时候也要相对保守一些。

　　比如青岛，4宗涉宅用地，均以底价成交，就反映了市场一定的态度。

　　03

　　接下来讲讲上海出现的“盘王”。

　　刚刚，位于上海新天地板块的中海顺昌玖里开盘，以196.5亿元销售额刷新全国开盘纪录。

　　注意，是历史记录。

　　这个盘价格并不便宜，均价在17万/平方米左右，而且都是大户型，套均已经达到了4000万元。

　　开盘总共512套房，有738组进行认筹，最终当日清盘505套，不得不佩服上海富人群体的购买力。

　　这个盘为什么爆卖呢？

　　最直接的原因就是倒挂，我看了一下，周边的二手房都在20万/平米以上，那么这套房相当于买到即赚到，轻轻松松几百万入账。

　　事实证明，市场并不缺乏高阶购买力，缺的是高性价比的优质资产。

　　我之前一直强调，倒挂盘属于独立市场，对普遍市场不具备参考意义，所以以此盘创造历史，而讲述上海即将迎来大牛市的唱调，大家看看就好。

　　不过这个盘的暴热，对市场行情也有一定的积极作用。

　　比如去年，很多媒体都在传播全国的富人跑路了，变卖国内资产，豪宅大降价是大势所趋，以此来达到唱空收割流量的目的。

　　但事实上，真正的富人依然在蛰伏，寻找抄底的机会。

　　除了这个盘，3月5日，深圳法拍房成交了一套深圳华侨城天鹅湖花园的豪宅，起拍价1465万，最终以2348万成交，溢价883万，成交单价高达17.92万/平米。

　　广州，珠江新城一套法拍豪宅，经历了104次竞拍，最终成交单价高达18.8万/平米。

　　北京，3月份第二周的新盘成交冠军，是总价5000万/套起的超级豪宅融创壹号院ONE9，单周网签高达4.13亿。

　　南京，核心地段河西第二座丹若园，62套房100组买房人抢购，3天卖了3个亿。

　　我身边的一些高净值客户今年也在积极寻找抄底机会，要么是倒挂新盘豪宅，要么是超跌的核心豪宅，他们的诉求其实都一样：

　　未来保值增值的一定是好房子。

　　占据绝对稀缺资源的房子，可以忽略人口因素和环境因素，单独跑出固有的增长逻辑，这个在其他国家已经充分验证。

　　而富人群体进入市场，也势必会向下带动购房情绪，接下来是高端改善，普通改善和入门级的刚改。

　　至于纯刚需房，之前也讲过，很多都已经回归到居住属性，未来大量房子仅是用来住的家庭承载，而不是用来跑通胀的资产。

　　这才是房住不炒的真意。

　　现在的楼市大家都在等北上的消息，看风向标是否还有进一步动作，舆论也在动荡起伏。

　　明天就是330，是北京往年出台政策的节点，而上海最近也传出一系列消息，不过已被官方辟谣。

　　3月即将结束，一年的旺季走了一半，接下来才是真正的主战场，值得期待，我也会及时帮大家做报道和分析。今天先分享这么多。