广州大部分板块都回不到原来的高位

近日，有数据显示广州挂盘量已经接近17万。

通货膨胀大放水，能不能把现在的房价也推到像香港那样遍地二三十万一平去，然后大家都解套了呢？

先看看上一篇文章的逻辑：内地楼市逐渐香港化。

这几年房价波动是挺大的，之前涨得多的，现在都开始回调了。

一些没有概念的市中心居住板块反而比较稳定，比如老荔湾、东山口、江南西。

但是热度过高的板块，自从过了山顶，就一直在走下坡路，比如兰亭盛荟、美林湖畔、保利心语、东荟城，以及知识城、南沙等。

这些板块起码是涨上去再回调的，但有些板块从2018年高位之后就一直在回调，直到失去流动性。

比如增城新塘，诸如凤凰城、翡翠绿洲等，还有朱村凤岗，市桥桥南祈福新村亚运城等。

当然还有一些主城区的，比如荔湾广钢，本来次新的优点却被锁在了二改五，好不容易迎来了五改二，又开始面临供应井喷，继续走下坡路。

很多三四线以及小县城的房子也是在18年的高位后就是在横盘，中途有些人卖掉房子走了，但有些人卖不掉还在撑着，广州很多板块和这些小城市类似，未来会一直面临卖房越来越难，竞争都谈不上的局面。

如果现在不出掉，未来也是出不掉的，也就是丧失流动性，无法估值才是最可怕的。

郊区那些200万左右的新房，基本是买了就被套，过去还能值300万，现在都缩到100多万才有可能出手，南沙、花都、增城，白云北部四镇，以及知识城，基本都是这种情况。

那些过来问200多万怎么买的，我基本都是不推荐的，自己决定，如果真的要买，要么能接受市区老破小，要么去南沙黄埔买个次新二手，低首付0首付的大把，又不用花什么钱，把成本降到最低，房子新户型也不错，能自住，能直达主城区就行，其他就别多想了。

200多万的房子竞争对手是最多的，广州都一大堆，还有周边的佛山、南边的中山珠海东莞一大堆，接得起盘的年轻人实力在减弱，购买力在衰退。

很多人还舍不得卖，现在已经亏了一百多万了，熬下去就能涨回来吗，你先预计个十年吧，而且这个十年内，板块还得有产业增量、人口增量才行，其次这些增量还得高于卖房流出的速度，还得考虑你的机会成本和持有成本。

另外，周边新房一大堆，你的楼龄户型真的能扛造吗?

所以，很多人会问，像这些房子的价格还能涨回去吗，是不是等等再卖会更好。

试想一个问题，过去涨到这个价格是花了多久，现在六年过去了又跌回之前的价格，那接下来要用多久才能回到原来的高位，而且必须是翻倍才行，买得早的人也只是少亏一点，买在高位的人应该是回不去了。

疫情的这一波行情导致的房价上涨，其实是部分板块，也仅限核心区有概念的板块，价值起码是被认可的，现在需要的是价值重估，洗掉泡沫。

而这一波行情没有涨的，基本是没有任何增量，也看不到希望的，能卖出则以卖出为主。

最近几年卖地较为疯狂的，一个是郊区涨得比较多的地方，两三百万的房子为主，同时再供应些四五百的，南沙、知识城，还在继续供应，把过去的涨幅给抹平。

另一个是涨得多的主城区外溢板块，比如荔湾、白云、海珠西、天河智谷，这些地方也在进行价值重估。

但比较核心的珠江新城、金融城、琶洲，就是卖高价地，贵的房子，用来切割分离市场，达到独善其身的作用，但二手也在面临大面积洗牌再出清。

过去几年的小刚需们被打趴下了，想要重拾信心是比较难的。

而吃了疫情甜头的中高产们，自己的资产升值了，又想要置换更优质的了，现在出来一堆100%使用率高赠送，140做出200方感觉的房子，在供你选择，让你自觉的掉入他给你营造的完美房梦当中，殊不如，高价拿地，低价开盘，再叠加高赠送等，接下来如果还是这些套路，那过去买的就不稀缺了，其实也是变相的一种收割。

没办法，你不上，你就没得选择，上了又怕上早了、上错了。

现在中国的房地产还是有很长的路要走的，起码面积越来越大，总价越来越高，房子越来越漂亮，只是润物细无声，让你感觉不到掏钱的肉痛，只有花钱买得值的爽感。

昨天，上海中海顺昌玖里，一个下午就把500多套豪宅卖出去了，单价17.2万，销售额近200亿。

有钱人是挺多的，他们也愿意拿钱出来买房，但是真正能赚钱的房子门槛太高了。

另外一个难度就是选筹，选择大于努力，选择对了还是有机会的。

当前有购买力的人群除了中产之外，还有做科技互联网以及高端服务业的买家，他们集中在两个板块，一个是市区，高端服务业基本都在市区，另一个近郊产业发达地区，比如科学城上班的人收入还是非常高的。

另外还有就是，这套房要么具备主动升值的能力，要么具备被动升值的能力。

主动升值主要靠稀缺性，被动升值依赖地段和配套，需要深刻理解这两个层面。

最后我们做个总结。

大部分的房子是很难回到原来的高位了，也会在未来几年丧失流动性，从居住到金融，再从金融回归到居住，就是大多数房子的宿命。

比如远郊没产业的，近郊低总价无配套的，核心区大面积老破错配的，以及90%以上低于300万的。

还有一部分房子，需要持有较长的周期，仅靠政策放水等推动也是无用，还得需要更大的产业和人口增量。

另外还有极少一部分房子，周期较短，金融属性极强，我们下篇文章再说。