打造家门口的“生活样板间”，上海最后“两万户”的焕新之路

温度渐渐攀升，上海春光明媚，位于杨浦区的长白新村街道228街坊的人气更趋旺盛。这里是1952年上海兴建的第一批“二万户”工人新村的一号地块，曾居住着沪东各厂的劳动模范和先进工作者。随着城市的变迁、家庭人口结构的变化，以及上海城市更新战略的推进，228街坊先后经历了两次动迁，并在杨浦科创集团的开发建设下焕然一新。

曾经破败的二层小楼原有的红顶粉墙的历史风貌与空间特色被充分保留，中间是一个3000平方米左右的大草坪，12栋建筑里纳入了公共服务、社区商业、人才公寓、健身娱乐等“五宜”功能，服务着周边8-10万居民、高校师生和园区楼宇工作者。作为上海首批城市更新示范项目，228街坊身上并没有太多的网红气质，它静悄悄地蜕变，却极为生动地探索与实践了“人民城市人民建、人民城市为人民”的人民城市重要理念。

混合多元，每一个年龄层都有自己的空间

228街坊里有个工人新村展示馆，八号楼通过线上与线下的有机结合，叙陈了解放后上海市工人新村建设发展、岁月洗礼和更新蝶变的历程；一号楼的一楼是上海老品牌展示和诞生于1935年的“上咖”咖啡店，在这里可以品尝到唤醒时代记忆的麦乳精调饮和带有独特标签的228风味咖啡。 二楼则布置出了当年工人新村的生活、工作、娱乐等场景，里面有不少是居民、企业捐赠的老家具、生活物件和生产工具，时而有操着上海话的阿姨爷叔前来怀旧：“老早子阿拉窝里就是格嫩样子咯。”

杨浦是上海的老城区之一，老龄化人口占比较高，据统计，长白新村街道辖区内常住人口中，60岁以上的老年人口占比超过40%，以打造创新内容为主旨的城市更新能否顾及老年人的需求？

杨浦科创集团上海创寓科技发展公司招商运营总监指出，首先这里人口基数大，一公里范围内超过十万人，其次随着生活水平的提高，老年人的消费观念也在与时俱进，他们也喜欢星巴克，更愿意和年轻人在一起，再加上不少老人要带小孩，这里更是遛娃的好场地。

228街坊保留了以前的一些便民服务，比如缝纫、配钥匙、配眼镜等社区商业服务功能，这些居民的微服务、微需求在其他商业设施中已经很罕见了，但也有音乐制片人在这里开了个专业级音乐棚，为潮流人群服务。餐饮的种类也各个不同，社区型餐饮“熊猫饭堂”受到附近中老年人的广泛欢迎，但对于原本面向年轻人定位的西班牙餐厅“在野公园”和“优布劳”精酿啤酒馆同样兴致满满。西北角的高层人才公寓楼里，住的多为来自杨浦在线新经济头部企业的青年人群，而街坊内的228街坊健身健康中心的月卡还不到百元，不仅满足了楼上公寓住户的健身需求，也吸引了很多住在附近包括上海理工大学师生在内的健身爱好者前来。

228街坊的业态功能很有年代感也很新潮，既吸引青年人也聚集老人，仿佛根本不考虑精准定位这种招商定律，但就是这种混合多元，产生出某种独特的磁力，创寓的招商运营总监表示，本来觉得这样的15分钟社区生活圈只是辐射周边，但开业以来效果出其意料的好，每天都有人慕名而来打卡参观，很多从前搬出去的居民都从大老远过来怀旧。

中国文物学会会长单霁翔在2023澎湃城市更新大会上曾说，城市更新最重要的以人为本，通过满足人们不断增加的精神文化的需求来进行设计，而不是把它作为一个建设工程、土木工程，这是最宝贵的理念。

当然，这并不意味着放任生长，在品牌的选择上可以看出长白新村228街坊的很多小心思，眼镜店叫“228”，馄饨店取名为“2万户”，遍地都是的肯德基则在这里开了家不多见的宠物友好店。“想要进来的品牌太多了，肯德基不是因为承诺给我们开一个杨浦首家的宠物友好主题店，这个好位置也不会给他，我们这里聚集了不少首店和特色店，因为场地有限，不少普通的没有特色的商家不得不被我们婉拒了。” 创寓招商运营总监说。

在上海，老洋房、石库门、工业厂房等都不乏改造更新的案例，但工人新村却罕见，这种其貌不扬且内部空间又比较单一的建筑如何焕发生机，杨浦区的长白新村228街坊给出了可能是全上海唯一的答案。

魅力风貌，有外滩也有工人新村

长白新村228街坊是上海四大更新行动计划中的12个示范项目之一，该计划于2016年提出，共分为共享社区计划、创新园区计划、魅力风貌计划、休闲网络计划四大类。长白新村228街坊归于魅力风貌计划，而位列其中的还有外滩社区160街坊空间和衡复“1+1+4”保护性整治。

外滩与衡复都是上海历史风貌保护区，聚集了大量的文物单位和保护建筑，可算是上海对外展示的窗口，无论怎么看，长白新村228街坊似乎都难以和它们相提并论。

“228街坊的建设、发展和蝶变归来，充分体现了人民城市重要理念。” 杨浦区长白新村街道办事处副主任朱峰介绍，“近代上海的建筑及其背后的文化大概分三种类型：第一种属于梧桐树遍地的法租界，包括衡山路、复兴路组成衡复风貌区，这里以老洋房为主，建筑风格及其背后的文化主要来自于西方。第二种主要属于今黄浦区、虹口区的英美租界，也就是公共租界，这里有大量的中西合璧的旧弄堂石库门建筑，也是旧上海典型的民居。第三种主要是解放后重点分布在工厂集聚区的工人新村，特别是1950年代初期仿造苏联集体农庄建设的2万套住宅，见证了这段时期工人阶级翻身做主人的历史自豪感和集体生活的记忆，所以把它列入示范项目，既是对这类建筑的保留，同时也是背后文化的传承。”

上海“两万户”建设起始于1952年，当时是为解决附近工人的居住问题，主要分布于杨浦、普陀、长宁、徐汇，长白新村228街坊的前身长白一村便是其中之一，于1953年竣工。

而在当时的一张上海沪东住宅区生活组织结构图上可看到，在整个长白新村板块就规划了大量生活服务设施，包括文化馆、电影院、冷饮店、银行、邮局、卫生所、食堂、综合商店等等，几乎已囊括当时市民生活的全部主要内容，很类似于当下倡导的“15分钟社区生活圈”理念，这也就为后来的城市更新工作打下了空间上的基础。

据了解，伴随着城市的发展，目前“两万户”工人住宅仅留下普陀的曹杨新村和杨浦的长白一村，而其中只有这个长白新村228街坊被改造成集公共服务和社区商业为一体、可以满足全人群各种服务的综合项目，成为一个专为人民建设的生活样板。

多元共治，把人民的空间还给人民

事实上，长白新村228街坊差一点就不是现在的样貌，据长白新村街道人大工委副主任黄才友回忆，项目原先规划的方案和市面上大多数房地产开发并无二致，拆除之后将打造融合住宅和商业的综合体，容积率达到3.0以上，如果不是后来被列入城市更新示范项目，最终的结局很可能被埋没在上海每年数量庞大的地产项目中。

2015年“实施城市更新行动”首次写入我国“五年规划”，升级为国家战略，2016年，上海四大更新行动计划提出，2017年，上海旧区改造指导思想由“拆改留，以拆为主”调整为“留改拆，以保留保护为主”，这些年的政策频出，为长白新村228街坊的命运带来了另一种可能，它究竟应该变成什么样？“我们搞了一次电视问政，由专家、周边居民以及已经搬走的居民组成，经过大家充分讨论，都希望保留2万户工人新村，因为拆掉之后就再见不到了。”黄才友告诉澎湃新闻记者。

长白新村228街坊开始驶上正确的轨道，创造性地通过“意愿征询率、协商签约率、搬迁交房率”三个100%协商征收模式实现旧改，最终仅用106天就完成全部征收工作。在黄才友看来，这过程真的是把所有的决定权都交给老百姓，体现了他们的主体地位。“要不要搬、同不同意方案都由老百姓自己做决定，哪怕到时候有一户居民不搬，那之前的人都要搬回来，恢复到起点，重新开始做工作，这相比原先的动迁拆政策有根本性的变革。”

而关于项目应该怎么建，长白新村街道办事处副主任谢静说：“由杨浦科创集团来主导建设，结合15分钟社区生活圈概念，我们会同社区规划师，举办了数十场座谈会，跨区域发放了1500份的问卷，充分听取老百姓的意见，目前里面的功能植入，都是基于对问卷的定量分析，非常直观地体现了人民城市人民建。”

长白新村228街坊的改造自始至终体现了多元主体共同治理的模式，仅15分钟的辐射范围，涉及到的利益相关者就包括居民、居委、商家、公寓白领、运营者、高校师生以及相邻街道居民等等。“在项目建成以后会有很多的空间‘还给’街道方面统筹和管理。同时其中的很多业态又是由商家入驻与运营。所以我们看到这里的合作治理主体包括政府、企业、社会，还有很多居民自治的项目落地于此，这是一个‘人民城市人民建’的典型范例。”

长白新村228街坊项目确实很典型，历史保护、多方利益、共同参与，这些年上海的城市更新往往都会涉及到上述内容，并已经逐步地摸索出一条行之有效的路径，但它也可以说不典型，因为每一个项目都是度身定制的，能否可持续性发展才关乎它的生存和未来。

谢静表示，项目的运营要综合考虑经济效益和社会效益的平衡，这里街区物业由杨浦科创集团进行统一管理，并建立街区党建联盟，以自治公约为支撑，采用自治、共治、德治、数治、法治五治协同体系，来保持项目的长久生命力。

2023年，长白新村228街坊成为国家住建部推荐参评2023年联合国人居奖的国内惟一项目。相比有些城市更新项目，228街坊并不光鲜也不张扬，静静地矗立在那里，见证了那个奋斗者的峥嵘岁月，如今蜕变为充满活力、近悦远来的全龄友好幸福街区。